Wartungskosten für Gas-Außenwandheizer

Darf der Vermieter Wartungskosten für Gasraumheizer und Gas-Außenwandheizer in Rechnung stellen? Darf er die Wartung jährlich durchführen lassen, obwohl der Hersteller der Geräte nur einen zweijährigen Rhythmus vorschreibt? Dürfen solche Kosten noch ein Jahr später in Rechnung gestellt werden?

Immer wieder werden wir nach der Berechtigung der Umlage von Wartungskosten für Gasgeräte, insbesondere der Gas-Außenwandheizer, gefragt. Deshalb hier eine zusammenfassende Erläuterung:

1. Die Wartung von Gebäudebestandteilen und Ausrüstungsgegenständen gehört zur vorbeugenden Instandhaltung, um einen ordnungsgemäßen Zustand aufrecht zu erhalten. Das Lexikon der Technik, Lueger Band 7, Deutsche Verlagsanstalt Stuttgart 1965, definiert dies auf den Seiten 542/543 so: »Als Wartung werden die in bestimmten Abständen der Betriebszeit regelmäßig erforderlichen Kontroll- und Pflegearbeiten bezeichnet. In der Betriebsvorschrift sind Zeitpunkt und Umfang der Wartung genau festgelegt«.

Um Instandsetzung handelt es sich, wenn ein ordnungswidriger Zustand wieder in einen ordnungsgemäßen zu überführen ist. Laufende Instandhaltung und Instandsetzung ist grundsätzlich Pflicht des Vermieters (§536 BGB). Er trägt auch die Wartungskosten im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht, soweit deren Umlage auf die Betriebskosten gesetzlich nicht vorgesehen ist.

2. Bei der Antwort auf die Frage, ob es berechtigt ist, Wartungskosten entweder durch einseitige Erklärung des Vermieters oder nach gegenseitiger Vereinbarung als Betriebskosten auf die Miete umlegen zu dürfen, ist jetzt von der »Zweiten Berechnungsverordnung« (Anlage 3 zu § 27 und den dortigen Ziffern 4 bis 6) auszugehen. Nur für die dort aufgezählten Wartungskosten im Bereich Heizung und Warmwasser bzw. der dort genannten Geräte hat der Gesetzgeber Kostenumlagen vorgesehen.

Für innerhalb der Wohnung vorhandene Geräte nennen die drei Ziffern

nur Etagenheizungen und Warmwassergeräte. (Gasraumheizer und Gas-Außenwandheizer sind »Einzelheizungen«, keine Etagenheizungen. Zu Warmwassergeräten zählen Gasthermen, Elektrodruck-Boiler oder Durchlauferhitzer). Übrigens ist von Gasherden in der Verordnung keine Rede.

3. Allerdings - und das ist die Widersprüchlichkeit dieses Problems bleibt es dennoch dem Ermessen des Vermieters überlassen, ob er ihm gehörende Gasraum- bzw. -Außenwandheizungen warten lassen will oder nicht. Er kann sich dabei nur nicht auf eine direkte gesetzliche Regelung zur Kostenumlage stützen.

Wenn er bisher bei preisgebundenem Wohnraum Kosten dafür umlegen wollte, konnte er das nur über die Position »Sonstige Betriebskosten« (Position 17), verlangen. Und dies auch nur dann, wenn dazu eine Umlageerkjärung mit genauer Bezeichnung der zu wartenden Geräte gehörte. Allgemeine Formulierungen wie »Wartung der Gasgeräte« erfüllen die Voraussetzungen an diese besondere Umlageerklärung nicht. Sie sind wegen ihrer Unbestimmtheit unwirksam. In aller Regel fehlt diese Genauigkeit auch, so daß Vermieter allein schon deswegen keinen wirksamen Anspruch auf eine Umlage über die Position 17 haben.

Sie konnten allerdings eine Vereinbarung zum Mietvertrag mit den Mietern treffen, wonach diese der Umlage solcher Wartungskosten zustimmen, für die es keine zwingende gesetzliche Regelung gibt. Solche Vereinbarungen existieren aber bei Mietverträgen aus der Zeit vor dem 11. Juni 95 in aller Regel nicht. Kein Mieter hatte dazu eine Zustimmungspflicht. Fehlt also die spezielle Umlageerklärung oder eine gegenseitige Vereinbarung, dann ist kein Mieter verpflichtet, Wartungskosten

für Gasraumheizer und Gasaußenwandheizer zu zahlen.

4. Nicht selten wird versucht, über die Betriebskostenposition 17 auch andere Wartungskosten unterzubringen. Mieter sollten diese Position deshalb besonders kritisch prüfen. Kommt es zum Streit vor Gericht, haben sie alle Chancen, Recht zu bekommen, wenn es sich so verhält, wie wir es hier darlegen.

5. Ab 1. Januar 1998 haben Vermieter die unter Punkt 2 und 3 erwähnte Möglichkeit der einseitigen Umlage-Erklärung bei bisher preisgebundenem Wohnraum nicht mehr. Sie endete bei neuen Mietverträgen über noch preisgebundenen Wohnraum schon nach dem 10. Juni 95.

Beim Abschluß neuer Mietverträge können solche Umlagen nur im Mietvertrag vereinbart werden. Mieter sollten aber unbedingt prüfen oder beim Mieterverein prüfen lassen, ob nicht unsinnige und unwirtschaftliche Forderungen gestellt werden, was übrigens noch ein weiteres Argument gegen solche Umlagen ist.

6. Schließlich ist deutlich zu unterscheiden zwischen Wartung und der gesetzlich vorgeschriebenen Uberprüfungspflicht von Gasanlagen (Abgaswegeprüfung und Emmissionsmessung). Die dabei entstehenden Kosten sind deshalb umlagefähig, weil der Vermieter gesetzlich dazu gezwungen ist (siehe auch Ratgeber 281 und 299).

7. Abschließend noch zu eingangs gestellten Fragen: Läßt ein Vermieter Geräte öfter warten, als vom Hersteller vorgesehen, dann hat er die nicht notwendigen Kosten wegen »Unwirtschaftlichkeit« selber zu tragen. Das nachträgliche Inrechnungstellen von Betriebskosten ist nur zulässig, wenn dies bei der Abrechnung des betreffenden Jahreszeitraumes angekündigt worden ist (weil manche Rechnungen erst später eintreffen), und die Kosten auch umlagefähig sind.

Dr.ur. HEINZ KUSCHEL

HANS REHFELDT