Gehören auch Umsatzsteuern zu den umlagefähigen Betriebskosten?

Unsere große Wohnanlage wird von einer Wohnungsverwaltung bewirtschaftet. Ein Mitarbeiter dieser Verwaltung arbeitet als Hauswart. Im Mietvertrag und in den Betriebskostenabrechnungen ist aufgelistet, was alles zu seinen Kosten gehört. Umgelegt werden aber nicht nur die umlagefähigen Kosten, sondern auch ein so genannter Preis mit 16 Prozent Umsatzsteuer. Das sind immerhin 45 000 Euro jährlich. Zwischen den Eigentümern der Wohnungen und der Wohnungsverwaltung gibt es einen »Hausmeistervertrag«. Wenn der Hauswart Mitarbeiter der Hausverwaltung ist und von ihr entlohnt wird, warum sind dann auch noch Umsatzsteuern zu bezahlen?
Gerhard S., Dresden

Ist ein Hauswart beim Vermieter angestellt, sind keine Umsatzsteuern zu zahlen. Ist er aber bei einer gewerblichen Hausverwaltung oder bei einem anderen Dienstleister beschäftigt, sind Umsatzsteuern zu entrichten. Diese Steuer hat die Hausverwaltung als Dienstleistungsbetrieb für ihre Tätigkeit abzuführen.
Die bei ihr beschäftigten Hauswarte verrichten für sie einen Teil der gewerblichen Tätigkeit. Auch bei anderen Dienstleistungsfirmen z. B. für Grünpflege, Gebäudereinigung usw. fallen solche Steuern ebenfalls an. Sie werden in den Rechnungen für die betreffende Hausverwaltung oder für den Vermieter als Mehrwertsteuer mit berechnet. Soweit es sich dabei um umlagefähige Betriebskosten handelt, werden diese dann mitsamt der Steuer auf die Mieter umgelegt.
Sollte es zur Erhöhung der Mehrwertsteuer kommen, wie das während der Wahlen erklärt wurde, erhöhen sich bei manchen Positionen damit selbstverständlich auch die Betriebskosten.
Der kostengünstigste Hausmeisterdienst ist derjenige, der von vermietereigenen Kräften ausgeführt wird, weil dafür keine Steuern oder Gewinnspannen anfallen.
Mieter, die sich für Hausmeisterkosten interessieren, können verlangen, Einblick in die Preiskalkulation und die Tätigkeitsmerkmale und -nachweise beim Vermieter oder dessen Verwalter zu nehmen. Dann lässt sich feststellen, ob es Anhaltspunkte für unberechtigte, nicht umlagefähige Kosten bzw. für unwirtschaftliches Verhalten gibt. Kosten für Instandhaltung, Reparaturen oder Verwaltertätigkeit sind nicht umlagefähig. Die Prüfung erfordert einige Sachkenntnis. Mitgliedern eines Mietervereins stehen dort Experten für solche Prüfung kostenlos zur Verfügung. H. K.

Literatur: »Betriebskostenkommentar« von Eisenschmid, Rips und Wall, DMB-Verlag 2004, Seiten 365 bis 377 Rdn. 15 und 35. Dies kann beim Mieterverein auch eingesehen werden