Lärm und Staub von der Baustelle

Von einer in unmittelbarer Nähe befindlichen Baustelle werde ich den ganzen Tag lang durch Lärm und oft auch durch Staub belästigt. Darf man deswegen die Miete mindern?
Kerstin B., Berlin

Ja. Auch bei Baustellenlärm haben Mieter Kraft Gesetzes Anspruch auf Mietminderung. Sie sind dabei nicht auf eine Genehmigung des Vermieters angewiesen. Der Anspruch besteht auch dann, wenn der Baulärm nicht vom Grundstück des Vermieters ausgeht oder von ihm verursacht wird. Darauf kommt es bei der Mietminderung nicht an. Es geht nur darum, dass der Wohnwert erheblich beeinträchtigt wird.
Den durch die Minderung eingetretenen Mietausfall kann der Vermieter beim verantwortlichen Rechtsträger der Baustelle geltend machen. Bei einer ordnungsgemäßen Bauvorbereitung und einem dementsprechenden Bauablauf ist zu gewährleisten, dass die angrenzenden Grundstückseigentümer über die zu erwartenden Lärm- und Staubbelästigungen informiert werden. Umgekehrt sind auch diese Eigentümer gehalten, sich zu informieren. Bei zu erwartenden lang anhaltenden Beeinträchtigungen sollte dies den Mietern mitgeteilt werden.
Vermieter, die auf Einvernehmlichkeit bedacht sind, bieten schon von sich aus Mietminderungen für die Zeit des eingeschränkten Wohnwertes an. Es kommt aber auch vor, dass Vermieter die Minderung mit der Begründung ablehnen, dass ja die Beeinträchtigung nicht von ihrem Grundstück ausgehe, oder sie meinen, Mieter hätten für die Absicht einer Minderung um Genehmigung zu bitten.
So abgewiesene Mieter können an der Minderung festhalten, wenn die Umstände das rechtfertigen. Letztendlich kann der Streit auch vor Gericht landen, wenn der Vermieter den Teil der geminderten Miete einklagen sollte. Dann liegt es an den Mietern, den Umfang, die Intensität und Dauer der Belästigungen sowie die Wohnwertminderung nachzuweisen. Das ist aber ziemlich schwierig. Die Auseinandersetzungen mit Vermietern und die Gerichtspraxis lehren: Mieter sollten sich bei solchen Anlässen zur Mietminderung mit Aufzeichnungen wappnen und täglich notieren, in welchem Umfang und in welcher Zeit Beeinträchtigungen vorgekommen sind. Es sollten auch das örtliche Bauamt, das Umweltamt (Lärmmessungen), oder das Ordnungsamt konsultiert und rechtliche Hilfe gewährleistet werden. Ohne klare Beweise der Mieter kann sich ein Vermieter seiner Pflicht zur Mietminderung schnell entziehen.
Der Umfang der Minderung hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab. Dafür ist ein monatlicher Durchschnittswert zu finden. Soweit aus verschiedenen Urteilen erkenntlich, können Mietminderungen zwischen zehn und 25 Prozent der Bruttomiete in Frage kommen.
Dr. jur. HEINZ KUSCHEL
Broschüre des Deutschen Mieterbundes »Wohnungsmängel und Mietminderung«, Ausgabe 2003, Seite 66