Wie lange muss man warten?

Es gibt keine gesetzliche Bestimmung für die Zeitdauer, in der die Kaution zurückzuzahlen ist. Die Rechtsprechung ist in dieser Frage sehr unterschiedlich. Fest steht nur, dass dem Vermieter eine angemessene Zeitspanne zu lassen ist, in der er prüfen kann, ob er noch zulässige Ansprüche (die sich aus dem Mietvertrag ergeben können) gegen den ausgezogenen Mieter hat. Ist das nicht der Fall, ist die Kaution, einschließlich der auf sie entfallenen Zinsen, zurückzuzahlen.

Was sehen die Richter nun als angemessene Wartezeit für den Mieter an? Einige Oberlandesgerichte sehen sechs Monate Wartezeit als ausreichend an. Andere Gerichte urteilten, dass zwei bis drei Monate ausreichen. In einem Urteil des Bundesgerichtshofs zu dieser Frage heißt es, die Zeitdauer hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. So könne es sich durchaus ergeben, dass ein Vermieter noch mehr als sechs Monate brauche, um seine Ansprüche gegen den Mieter zu ermitteln. Er darf jedoch die Rückzahlung nicht treuwidrig verzögern und die Kaution nicht länger einbehalten, als nötig.

Es kann auch sein, dass der Vermieter nur einen Teil der Kaution einbehält, wenn beispielsweise noch die Abrechnung von Betriebskosten aussteht. Wie viel er einbehalten darf, hängt von dem Ergebnis der Vorjahresrechnung, der Höhe der laufenden Vorauszahlungen und der Entwicklung der einzelnen Betriebskosten ab.

Zahlt der Vermieter die Kaution nach überlanger Wartezeit nicht zurück, kann der ausgezogene Mieter die Rückzahlung anmahnen und dem Vermieter eine Frist dafür setzen. Kommt der Vermieter in Verzug, wenn der Termin überschritten wurde, muss er zusätzlich Verzugszinsen zahlen, die fünf Prozent über dem zu dieser Zeit gültigem Basiszinssatz liegen.

Problematisch wird es, wenn das Haus inzwischen verkauft worden ist. Von wem kann der Mieter dann die Rückzahlung der Kaution verlangen? Das bestimmt im BGB der § 566a. Darin heißt es sinngemäß, wenn der Mieter eine Kaution gezahlt hat, tritt der Erwerber in die damit verbundenen Rechte und Pflichten ein. Kann er aber von dem neuen Erwerber die Rückzahlung nicht erlangen, dann ist der bisherige Vermieter weiterhin zur Rückgabe verpflichtet. Denn es ist ein Grundsatz der Rechtsprechung, dass der Erwerber der Kaution für die Rückzahlung haftet. Das ist bei hartnäckigen Fällen dann wohl erst mit gerichtlicher Hilfe zu bewirken.

Wichtig für den ausgezogenen Mieter ist es, die Verjährungsfrist seiner Ansprüche auf Rückzahlung der Kaution zu beachten. Seine Ansprüche darauf verjähren nämlich nach drei Jahren. Das gilt auch für den Anspruch auf die inzwischen angesammelten Zinsen.

Wenn der Vermieter die Kaution ohne Vorbehalt zurückgezahlt hat, dann kann er nachträglich keine Ansprüche mehr an den ausgezogenen Mieter geltend machen, auch dann nicht, wenn vom Mieter verursachte Mängel erst später erkennbar werden.

Literatur: »Das Mieterlexikon« des Deutschen Mieterbundes. Es ist für 13 Euro bei örtlichen Mietervereinen erhältlich.