Bedingungen für Mieterhöhungen sind von Vermietern und Mietern zu beachten

Ich hatte Widerspruch gegen die Erhöhung der Nutzungsgebühr (Miete) für unsere Genossenschaftswohnung eingelegt. Die Zustimmungserklärung gab ich unter Vorbehalt. Daraufhin wurde mir mit einer Zustimmungsklage gedroht. Wie ist die rechtliche Situation in solchen Fällen?
Hans S., Erfurt

Mieterhöhungen sind ein gesetzlich garantiertes Recht der Vermieter. Aber das dürfen sie nicht beliebig tun, das Recht der Mieterhöhung ist an einige Bedingungen geknüpft, die einzuhalten sind.
Nur wenn diese Bedingungen nicht eingehalten werden, ist eine Mieterhöhungsforderung unwirksam und kann zurückgewiesen werden. Hier eine kurze Erläuterung. Unter Miete ist in diesem Zusammenhang nur die Grundmiete ohne Betriebskosten zu verstehen. 

Erste Bedingung:
15 Monate Sperrfrist
Vermieter können die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miethöhe verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist (§ 558 BGB) und im Mietvertrag keine gegenteilige Regelung enthalten ist.
Die 15 Monate ergeben sich als kürzeste Frist zwischen zwei Erhöhungen der Grundmiete, weil vom ersten Tag der letzten Grundmietenerhöhung bis zum Tag der Zahlung der erneut erhöhten Grundmiete, zunächst mehr als 12 Monate vergangen sein müssen. Dazu kommt dann noch die den Mietern zugestandene Prüfungsfrist. Sie beginnt im Monat der Zustellung des Erhöhungsschreibens, dann hat der Mieter noch zwei weitere Monate Zeit, um die Zustimmungsforderung zur neuerlichen Mieterhöhung auf ihre Rechtmäßigkeit hin zu prüfen.
Hierbei ist jedoch zu beachten, dass Modernisierungsumlagen und Änderungen der Vorauszahlung für Betriebskosten in dieser Zeit nicht als (Grund-) Mieterhöhung gelten. 

Zweite Bedingung:
Ortsüblichkeit
Obere Grenze ist die Ortsüblichkeit vergleichbarer Wohnungen. Was ortsüblich ist, geht aus den Mietspiegeln hervor, die es in Städten und Gemeinden gibt. Sind keine Mietspiegel vorhanden, kann der Vermieter seine Erhöhungsforderung u. a. mit drei vergleichbaren Wohnungen aus der gleichen Stadt oder Gemeinde begründen.
Zulässig ist auch die Begründung mit einem Gutachten über die ortsübliche Miethöhe. Die Kosten für das Gutachten muss der Vermieter selbst tragen, er kann sie nicht auf die Mieter abwälzen. Er kann notfalls auch auf Mietspiegel anderer vergleichbarer Städte oder Gemeinden verweisen.
Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel für die Stadt oder Gemeinde, dann muss der Vermieter die Angaben in diesen Mietspiegeln auf jeden Fall mit angeben; auch wenn er eine andere Begründung für seine Mieterhöhung wählt. Sind Fördermittel für den Hausbau eingesetzt worden, muss der Zinsvorteil daraus mietsenkend berücksichtigt werden. 

Dritte Bedingung:
Kappungsgrenze einhalten
Die (Grund)-Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent der vor drei Jahren gültigen Grundmiete erhöht werden (§ 558, Abs. 3), wenn es im Mietvertrag keine weitergehenden Einschränkungen gibt. Dies wird als so genannte Kappungsgrenze bezeichnet. Zu beachten ist aber, dass der gleiche Paragraf ebenfalls bestimmt, dass Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen und gestiegener Betriebskosten in diesen drei Jahren »nicht berücksichtigt« werden. Das heißt, sie dürfen nicht zur Grundmiete hinzugerechnet werden. 

Vierte Bedingung:
schriftliche Begründung
Die Mieterhöhung muss von allen Vermietern oder von ihren Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Rechtsanwalt usw.) gegenüber allen, die den Mietvertrag unterschrieben haben, schriftlich begründet und erläutert werden. 

Zustimmungspflicht der
Mieter nicht übersehen
Mieter sind also nur bis zur ortsüblichen Miethöhe zustimmungspflichtig. Fordert der Vermieter aber mehr, muss dem Erhöhungsverlangen nur bis zur ortsüblichen Miethöhe zugestimmt werden. Das ist dann eine Teilzustimmung. Dagegen gilt eine Zustimmung »unter Vorbehalt« als nicht zugestimmt!
Stimmt der Mieter nicht zu oder akzeptiert der Vermieter eine Teilzustimmung nicht, dann kann er seine Interessen nur durch eine Zustimmungsklage gegen den Mieter durchsetzen. Diese Klage muss der Vermieter innerhalb der drei Monate nach dem Ablauf der Zustimmungszeit beim Gericht einreichen. Reicht er die Klage zu spät ein, wird er sie verlieren, und er muss die Mieterhöhungsforderung ganz von vorn anfangen. Wer die Mieterhöhungsforderung ohne nähere Prüfung ihrer Zulässigkeit ablehnt, riskiert, dass der Vermieter mit seiner Klage Recht bekommt. In diesem Fall hat der Mieter die Kosten des Verfahrens zu tragen. Bekommen beide Parteien anteilig Recht, werden die Kosten in der Regel anteilig auf die streitenden Parteien umgelegt. Deshalb raten wir, bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit der Mieterhöhungsforderung diese beim Mieterverein (Mitgliedschaft) oder bei einem im Mietrecht versierten Anwalt prüfen zu lassen. 

Möglichkeiten der Mieter
Mit einer Erhöhung der Grundmiete leben auch »verloren gegangene« Minderungsrechte wieder auf. Mieter sollten also unbedingt prüfen, ob nach der Erhöhungsforderung die Abstellung alter Mietmängel mit Androhung einer angemessenen Mietminderung gefordert werden Könnte.
Auch ist mit dem Zugang der Mieterhöhungsforderung ein günstiger Zeitpunkt, die Größe der Wohnfläche neu zu überprüfen, um zu kontrollieren, ob im Mietvertrag nicht eine zu große Fläche angegeben wurde. Eine Zustimmung zur Mieterhöhung muss nur für die tatsächliche Wohnfläche abgegeben werden. 

Mieterschutz und Erhöhungsrecht zugleich
So gewährt das Mietrecht Mietern zwar einen gewissen Schutz vor überhöhten Mietforderungen, doch zugleich bietet es Vermietern die Möglichkeit, Mieten auch ohne Gegenleistungen ständig weiter zu erhöhen.
Das hat zur Folge, dass das ortsübliche Mietniveau in gleichem Maße stetig ansteigt, was wiederum zur höheren Ausgangsbasis für die nächste Mieterhöhung führt.
Hartmut Höhne

Literatur: Broschüren des Deutschen Mieterbundes: »Mieterhöhung«; »Kündigung & Mieterschutz«. Für 5 Euro bei Mietervereinen erhältlich