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Nutzungsvertrag über Garagengrundstück erst nach 1990 - was gilt?
In Veröffentlichungen im Ratgeber zur Garagennutzung auf fremden Grundstücken wird immer in Abhängigkeit vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf die erforderliche Unterscheidung zwischen einerseits der Anwendung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRAnpG), gegebenenfalls im Zusammenwirken mit dem BGB, und andererseits nur des BGB verwiesen. Da auch ich einen Nutzungsvertrag erst nach dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen habe, interessiert es mich, was mit dieser Formulierung gemeint ist.
Siegfried S., 16227 Eberswalde
Das SchuldRAnpG gilt im hier interessierenden Zusammenhang für vor dem 3. Oktober 1990 begründete Bodennutzungsverhältnisse, in deren Rahmen der Nutzer, der nicht Grundstückseigentümer war, eine Garage errichtet hatte. Diese Garage stand im Eigentum des Bodennutzers. Das seit dem 1. Januar 1995 geltende SchuldRAnpG nahm die mittelfristige Überleitung der zunächst aus der DDR stammenden rechtlichen Regelung in die Rechtsordnung des BGB vor.
Das bedeutete zunächst generell, dass das Rechtsverhältnis fortbesteht, dass es aber nicht mehr der Regelung der Erholungsnutzungsbeziehungen der §§ 312 ff. ZGB der DDR unterworfen war. Generell galten jetzt vielmehr die Miet- (§§ 535 ff.) bzw. Pachtregelungen (§§ 581 ff.) im System des BGB.
Im Interesse einer schrittweisen Anpassung der Gesetzeslage wurden weiterhin Einzelfragen gesondert geregelt. Insbesondere zu nennen differenzierte Kündigungsschutzfristen (§ 23 SchuldRAnpG), Entschädigungen für Bauwerke und Aufwuchs (§§ 12, 27 SchuldRAnpG), Verpflichtung zum Abriss (§ 15 SchuldRAnpG), die Erhöhung von Nutzungsentgelten (§ 20 SchuldRAnpG in Verbindung mit der NutzEV), die Beteili-gung des Nutzers an öffentlichen Lasten (§ 20 a SchuldRAnpG).
Die vorstehend genannten Regelungen gelten immer dann nicht, wenn die vertragliche Bodennutzung erst nach dem 3. Oktober 1990 vereinbart wurde. Dann gilt Folgendes:
Wurde die Berechtigung zur Fruchtziehung vereinbart, so handelt es sich um einen Pachtvertrag, ist das nicht der Fall, so gilt nur das Mietrecht (die allgemeine Pachtregelung verweist im Übrigen weitgehend auf das Mietrecht; die Besonderheiten des Bundeskleingartengesetzes für Kleingärten wurden schon verschiedentlich im Ratgeber behandelt).
Sowohl beim Miet- als auch beim Pachtvertrag handelt es sich um Typregelungen, die dann zur Anwendung kommen, wenn die Vertragspartner nichts anderes wirksam vereinbart haben, es ist also kein zwingendes, sondern dispositives Recht. Natürlich müssen sich freie, privatautonome Vereinbarungen im generellen Rahmen des BGB halten, d. h. sie dürfen nicht sittenwidrig sein, nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen und nicht durch unzulässige Willensbeeinflussung zustande kommen (§§ 138, 134, 123 BGB).
Für die Anwendung der zutreffenden Regelung ist auch danach zu unterscheiden, ob eine Bodenfläche mit einer dem Grundstückseigentümer gehörenden Garage bebaut ist oder ob nur ein unbebautes Grundstück überlassen wird, mit der Berechtigung, dort eine Garage zu errichten. Eine solche Vereinbarung ist im Zweifel so auszulegen, dass die Errichtung nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, d. h. das Bauwerk nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, sondern dem Errichter gehört (§ 95 BGB).
Eine Beendigung des Rechtsverhältnisses durch einseitige Erklärung des Vermieters bzw. Verpächters ist nicht generell vom Vorliegen besonderer Gründe abhängig - es gibt also keinen Kündigungsschutz im herkömmlichen Sinne. Unterschieden wird nur danach, ob es sich um eine
a) ordentliche Kündigung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist oder
b) um eine außerordentliche Kündigung ohne Kündigungsfrist handelt.
Zu a): Bei Mietverhältnissen und der üblichen Bemessung der Miete nach Monaten oder längeren Zeiträumen beendet eine spätestens am 3. Werktag eines Monats ausgesprochene Kündigung das Rechtsverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats, z. B. Kündigung bis zum 3. Werktag März, Beendigung dann zum 31. Mai - § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB.
Bei Pachtverhältnissen über ein unbebautes Grundstück gilt die Kündigungsfrist des § 584 BGB zum Ende des Pachtjahres bei Ausspruch der Kündigung bis zum 3. Werktag des letzten Halbjahres.
Zu b): Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund kann durch jeden Vertragspartner jederzeit ausgesprochen werden (§ 543 BGB). Die Anforderungen an den »wichtigen Grund« werden allgemein durch die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Rechtsverhältnisses beschrieben. Eine beispielhafte Konkretisierung ist in § 543 Abs. 2, 3 BGB enthalten, z. B. Gebrauchsentzug, Vernachlässigung usw., unter Umständen nach vorhergegangener Fristsetzung resp. Abmahnung.
Bei Beendigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses ist das Grundstück geräumt zurückzugeben; wurde ein Bauwerk errichtet, so ist dieses abzureißen - es sei denn, mit dem Grundstückseigentümer wurde anderes vereinbart.
Miete resp. Pacht sind in der vereinbarten Höhe zu zahlen - es gelten keine speziellen, die Höhe regulierenden Bestimmungen. Die Vereinbarung ist wirksam, wenn sie sich im Rahmen der Wuchergrenze hält, ca. 50/75 Prozent über der örtlich üblichen Miete/Pacht. Verlangt der Vermieter in diesem Rahmen eine Erhöhung, so kann er diese auch mit einer so genannten Änderungskündigung durchsetzen, d. h. Kündigung mit dem Angebot der Fortsetzung des Rechtsverhältnisses zur höheren Miete resp. Pacht.
Darf auf die Miete für eine Garage die auf 19 Prozent erhöhte Mehrwertsteuer erhoben werden? Miete, Briefporto usw. sollen doch nicht besteuert werden.
Hans-J. W. 10249 Berlin
Wird eine Garage nur als Nebenpflicht aus einem Wohnungsmietvertrag überlassen, so unterliegt das Entgelt n i c h t der Mehrwertsteuer. In allen anderen Fällen der Überlassung einer Garage oder eines Stellplatzes kann diese Steuer erhoben werden.
Prof. ...
Siegfried S., 16227 Eberswalde
Das SchuldRAnpG gilt im hier interessierenden Zusammenhang für vor dem 3. Oktober 1990 begründete Bodennutzungsverhältnisse, in deren Rahmen der Nutzer, der nicht Grundstückseigentümer war, eine Garage errichtet hatte. Diese Garage stand im Eigentum des Bodennutzers. Das seit dem 1. Januar 1995 geltende SchuldRAnpG nahm die mittelfristige Überleitung der zunächst aus der DDR stammenden rechtlichen Regelung in die Rechtsordnung des BGB vor.
Das bedeutete zunächst generell, dass das Rechtsverhältnis fortbesteht, dass es aber nicht mehr der Regelung der Erholungsnutzungsbeziehungen der §§ 312 ff. ZGB der DDR unterworfen war. Generell galten jetzt vielmehr die Miet- (§§ 535 ff.) bzw. Pachtregelungen (§§ 581 ff.) im System des BGB.
Im Interesse einer schrittweisen Anpassung der Gesetzeslage wurden weiterhin Einzelfragen gesondert geregelt. Insbesondere zu nennen differenzierte Kündigungsschutzfristen (§ 23 SchuldRAnpG), Entschädigungen für Bauwerke und Aufwuchs (§§ 12, 27 SchuldRAnpG), Verpflichtung zum Abriss (§ 15 SchuldRAnpG), die Erhöhung von Nutzungsentgelten (§ 20 SchuldRAnpG in Verbindung mit der NutzEV), die Beteili-gung des Nutzers an öffentlichen Lasten (§ 20 a SchuldRAnpG).
Die vorstehend genannten Regelungen gelten immer dann nicht, wenn die vertragliche Bodennutzung erst nach dem 3. Oktober 1990 vereinbart wurde. Dann gilt Folgendes:
Wurde die Berechtigung zur Fruchtziehung vereinbart, so handelt es sich um einen Pachtvertrag, ist das nicht der Fall, so gilt nur das Mietrecht (die allgemeine Pachtregelung verweist im Übrigen weitgehend auf das Mietrecht; die Besonderheiten des Bundeskleingartengesetzes für Kleingärten wurden schon verschiedentlich im Ratgeber behandelt).
Sowohl beim Miet- als auch beim Pachtvertrag handelt es sich um Typregelungen, die dann zur Anwendung kommen, wenn die Vertragspartner nichts anderes wirksam vereinbart haben, es ist also kein zwingendes, sondern dispositives Recht. Natürlich müssen sich freie, privatautonome Vereinbarungen im generellen Rahmen des BGB halten, d. h. sie dürfen nicht sittenwidrig sein, nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen und nicht durch unzulässige Willensbeeinflussung zustande kommen (§§ 138, 134, 123 BGB).
Für die Anwendung der zutreffenden Regelung ist auch danach zu unterscheiden, ob eine Bodenfläche mit einer dem Grundstückseigentümer gehörenden Garage bebaut ist oder ob nur ein unbebautes Grundstück überlassen wird, mit der Berechtigung, dort eine Garage zu errichten. Eine solche Vereinbarung ist im Zweifel so auszulegen, dass die Errichtung nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, d. h. das Bauwerk nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, sondern dem Errichter gehört (§ 95 BGB).
Eine Beendigung des Rechtsverhältnisses durch einseitige Erklärung des Vermieters bzw. Verpächters ist nicht generell vom Vorliegen besonderer Gründe abhängig - es gibt also keinen Kündigungsschutz im herkömmlichen Sinne. Unterschieden wird nur danach, ob es sich um eine
a) ordentliche Kündigung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist oder
b) um eine außerordentliche Kündigung ohne Kündigungsfrist handelt.
Zu a): Bei Mietverhältnissen und der üblichen Bemessung der Miete nach Monaten oder längeren Zeiträumen beendet eine spätestens am 3. Werktag eines Monats ausgesprochene Kündigung das Rechtsverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats, z. B. Kündigung bis zum 3. Werktag März, Beendigung dann zum 31. Mai - § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB.
Bei Pachtverhältnissen über ein unbebautes Grundstück gilt die Kündigungsfrist des § 584 BGB zum Ende des Pachtjahres bei Ausspruch der Kündigung bis zum 3. Werktag des letzten Halbjahres.
Zu b): Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund kann durch jeden Vertragspartner jederzeit ausgesprochen werden (§ 543 BGB). Die Anforderungen an den »wichtigen Grund« werden allgemein durch die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Rechtsverhältnisses beschrieben. Eine beispielhafte Konkretisierung ist in § 543 Abs. 2, 3 BGB enthalten, z. B. Gebrauchsentzug, Vernachlässigung usw., unter Umständen nach vorhergegangener Fristsetzung resp. Abmahnung.
Bei Beendigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses ist das Grundstück geräumt zurückzugeben; wurde ein Bauwerk errichtet, so ist dieses abzureißen - es sei denn, mit dem Grundstückseigentümer wurde anderes vereinbart.
Miete resp. Pacht sind in der vereinbarten Höhe zu zahlen - es gelten keine speziellen, die Höhe regulierenden Bestimmungen. Die Vereinbarung ist wirksam, wenn sie sich im Rahmen der Wuchergrenze hält, ca. 50/75 Prozent über der örtlich üblichen Miete/Pacht. Verlangt der Vermieter in diesem Rahmen eine Erhöhung, so kann er diese auch mit einer so genannten Änderungskündigung durchsetzen, d. h. Kündigung mit dem Angebot der Fortsetzung des Rechtsverhältnisses zur höheren Miete resp. Pacht.
Darf auf die Miete für eine Garage die auf 19 Prozent erhöhte Mehrwertsteuer erhoben werden? Miete, Briefporto usw. sollen doch nicht besteuert werden.
Hans-J. W. 10249 Berlin
Wird eine Garage nur als Nebenpflicht aus einem Wohnungsmietvertrag überlassen, so unterliegt das Entgelt n i c h t der Mehrwertsteuer. In allen anderen Fällen der Überlassung einer Garage oder eines Stellplatzes kann diese Steuer erhoben werden.
Prof. ...
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