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Grundsteuer C für Spekulanten
Immobilienbesitzer werden vom Fiskus stark gefördert. An einer Stelle soll sich dies ändern
Sie haben es gewagt: Hamburgs Finanzsenator Andreas Dressel kündigte vor einigen Tagen an, Eigentümer von brach liegenden Flächen mit einer sogenannten Grundsteuer C zu belasten, um sie zum Bau von Wohnhäusern zu bewegen. Der Vorstoß sorgte bundesweit für Aufsehen, denn auch in vielen anderen Städten und Gemeinden lassen Investoren, aber auch viele private Eigentümer, Baugrundstücke einfach vor sich hin gammeln. Finanziell kann sich das für sie durchaus rechnen, denn die Preise für Bauland steigen seit Jahren noch schneller als die für fertige Immobilien. In anderen Bundesländern wird ebenfalls über eine Einführung der Strafsteuer für leere Grundstücke nachgedacht.
Derzeit haben Kommunen noch keine Handhabe, solche Untätigkeit steuerlich zu bestrafen. Das derzeitige Grundsteuerreform-Paket der schwarz-roten Bundesregierung würde den Kommunen jedoch eine solche Möglichkeit schaffen. Das Bundesgesetz ist allerdings noch nicht beschlossen. Bundestag und Bundesrat haben dies bis Jahresende vor. In Hamburg erwartet der rot-grüne Senat, dass die Grundsteuer C in der Hansestadt dann ab dem Jahr 2025 greifen könnte.
Bei Immobilien- und Grundeigentümerverbänden stößt die Strafsteuer auf keine Gegenliebe. Siegmund Chychla, Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg, sieht dagegen in dem Dressel-Vorschlag »einen zweckmäßigen Baustein«, um dem spekulativen Leerstand ein Ende zu setzen. Chychla schlägt einen Steuersatz vor, der sich an der (höheren) Grundsteuer orientiert, die nach der Reform für vergleichbare bebaute Grundstücke fällig sein wird. Um die »Daumenschrauben anzuziehen«, sollte obendrauf ein Zuschlag von 20 Prozent erhoben werden.
Die Politik könnte indes noch weitere steuerliche Daumenschrauben anziehen. Investitionen in Immobilien werden nämlich seit Jahrzehnten massiv steuerlich gefördert. »Diese Subventionierung führt zur Fehllenkung von Investitionen und zur Anhäufung von Grundvermögen in den Händen weniger Menschen sowie Unternehmen«, kritisiert Christoph Spengel, Forschungsprofessor am ZEW - Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung in Mannheim. Erst die steuerliche Privilegierung von Immobilienvermögen habe die Höhenflüge der Immobilienpreise im heutigen Ausmaß möglich gemacht.
An sich sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerpflichtig. Doch bei der Ermittlung dieser Einkünfte werden unter anderem die Gebäudeabschreibungen sowie die Zinsen auf Bankdarlehen als Kosten abgezogen. Im Ergebnis können die Eigentümer oftmals Verluste ausweisen. Diese können mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten wie Löhnen oder Gewinnen aus einem eigenen Betrieb verrechnet werden. In der Praxis wird das Steuergeschenk des Fiskus gerne zur Rückzahlung des Kredits genutzt. Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind dann steuerfrei. Einzige Bedingung: Der Erwerb der Immobilie muss wenigstens zehn Jahre zurückliegen. »Bei der Konzentration von Immobilien in den Händen von Unternehmen spielen Steuervorteile eine noch bedeutendere Rolle«, erklärt Ökonom Spengel.
Firmen und professionelle Investoren profitieren zudem von einer einst für ganz andere Zwecke konzipierten Befreiungsvorschrift bei der Gewerbesteuer. Dadurch kann beispielsweise eine Immobilien-AG ihre Mieteinkünfte sowie Gewinne aus der Veräußerung der Immobilien frei von Gewerbesteuer einnehmen, zahlt also im Ergebnis nur Körperschaftsteuer in Höhe von 15 Prozent (statt 30 Prozent). Hinzu kommt, dass sich die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt, durch sogenannte Share-Deals ganz legal vermeiden lässt. Anstatt die Immobilien unmittelbar zu erwerben, kauft das Unternehmen des Investors - wie jüngst beim Berliner Sony-Center - indirekt die Kapitalgesellschaft, die eigens für den Besitz der Immobilie gegründet wurde. Kein Wunder also, dass große Unternehmen wie Vonovia oder Deutsche Wohnen mittlerweile zu den größten börsennotierten Aktiengesellschaften zählen. Kritiker sprechen deshalb von einem Steuerschlupfloch, das es möglichst schnell zu schließen gilt.
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Das deutsche Steuerrecht begünstigt so die Reichen, während privaten Haushalten mit geringem Einkommen ein Aufbau von Immobilienvermögen unmöglich ist. Die Steuerprivilegien halten Experten zudem mitverantwortlich für die starken Preissteigerungen insbesondere in Ballungsgebieten und Universitätsstädten.
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