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Sommerglut heizt Grundstücksmarkt an
Preise im Berliner Umland explodierten im Jahr 2021
Seit der Vorsitzende des Zentralen Gutachterausschusses Jürgen Kruse im Jahr 2004 damit begann, die jährlichen Grundstücksmarktberichte vorzustellen, kennen die Preise im Prinzip nur eine Richtung: Sie gehen nach oben. Das vergangene Jahr sprengte diesbezüglich alle bisherigen Werte: Mit einem Plus von fast 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr gingen die Durchschnittspreise für Häuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Baulandflächen durch die Decke.
»Das ist nicht normal«, sagt Kruse. Ein solcher Zuwachs sei auch nur in der Region Berlin-Brandenburg zu beobachten. Das führte der Fachmann darauf zurück, dass die Gegend gegenüber anderen Hochpreisregionen in der Bundesrepublik stark aufhole. Da man aber seit Jahrzehnten nichts anderes mehr erlebe, »sind wir so abgehärtet, dass uns das kaum noch auffällt«.
Erstmals wurden im Land Brandenburg über zehn Milliarden Euro bei Grundstückskäufen umgesetzt. Dabei habe sich die Zahl der Kaufverträge insgesamt im vergangenen Jahr mit rund 35 000 fast nicht verändert, so dass die Zunahme des Gesamtumsatzes reinweg auf Verteuerung der Objekte zurückzuführen sei, erläutert Kruse. Früher lag allein die Landeshauptstadt Potsdam beim Immobilienumsatz über einer Milliarde Euro. Nun gesellten sich im vergangenen Jahr die Landkreise Teltow-Fläming und Potsdam-Mittelmark dazu. Nach wie vor ist das Verkaufsgeschehen in Potsdam am regsten, rund ein Fünftel aller brandenburgischen Immobilientransaktionen konzentrieren sich auf diese Kommune.
Kruse sieht diese Aufwärtsentwicklung bislang ungebrochen. Die einzige Grenze dafür sei wohl die, dass für den »Normalverdiener« der Haus- und Wohnungskauf unerschwinglich werde. »Bei
Preisen jenseits der 500 000 Euro für ein Einfamilienhaus dürfte diese Grenze erreicht sein«, mutmaßt der Gutachterchef, der demnächst aus Altersgründen diese Funktion aufgibt. Kruse fügt aber hinzu, dass Mitglieder von Gutachterausschüssen »extrem schlecht im Prognostizieren sind«.
Nach wie vor ist laut Kruse der Grundstücksmarkt im Land zweigeteilt. Das heißt, im Berliner Umland sind die Preise nahezu doppelt so hoch wie in den entfernten Gegenden. Doch um mehr als ein Viertel verteuert hätten sich alle Preise, setzt Kruse hinzu. Erneut gab es ein Drittel aller Immobilienkäufe im Speckgürtel der Bundeshauptstadt, der nur 15 Prozent des brandenburgischen Territoriums ausmacht. Aber in diesem begrenzten Gebiet werden zwei Drittel der gesamten Verkaufssummen gezahlt. Nicht zuletzt auch im Zuge der Sommerhitze in der Großstadt würden wieder mehr Berliner ins Umland ziehen als aus dem Umland in die Großstadt hinein. Kruse zufolge können Berliner dabei deutlich mehr Geld ausgeben. Brandenburger seien bei den Immobilienkäufen preisbewusster. Wer noch zu »moderaten Preisen« eine Immobilie erwerben wolle, der müsse schon weit in den Süden ziehen und sich im Landkreis Elbe-Elster umsehen.
Neu gebaute Eigentumswohnungen in Brandenburg kosten inzwischen im Schnitt über 400 000 Euro und sind damit teurer als Einfamilienhäuser jeden Alters, deren Durchschnittspreis bei 361 000 Euro liegt. Allmählich werde in Berlinnähe das Bauland knapp, sagt Kruse. Das äußere sich in Verteuerungen: In Potsdam koste der Quadratmeter Bauland inzwischen schon bis zu 2000 Euro, in Werder (Havel) und Hohen Neuendorf 1600 Euro. »Für Brandenburg sind das
gewaltige Summen«, sagt der Experte. Eine Reihe von Gemeinden sei nicht besonders scharf darauf, weiter zu »verdichten«, also Lücken zu bebauen und noch mehr Zuzügler anzulocken. Sie präsentierten sich als voll. Denn die an sich erfreuliche und gewünschte Zunahme der Einwohnerzahl bedeute höhere Ansprüche an die Infrastruktur: Mehr Kitas und Schulen seien dann erforderlich, mehr Parkplätze an den Bahnhöfen. Die Infrastruktur entsprechend auszubauen, falle den einzelnen Kommunen nicht immer leicht.
Es bleibe die Frage, »ob das alles so weitergehen kann«. Anzeichen einer Abkühlung seien im laufenden Jahr zu beobachten, was möglicherweise mit der politischen Großwetterlage zusammenhänge. Im ersten Halbjahr 2022 seien knapp 20 Prozent weniger Immobilienkäufe registriert worden als im Vorjahr. Auch würden die dabei erzielten Preise »nur noch leicht steigen«. Es könne bei den Preisen zu einer Konsolidierung kommen, »höchstwahrscheinlich aber nicht zu einem Rückgang«.
Erneut habe es im Vorjahr das Phänomen gegeben, dass Immobilien zum Jahresende hin teuer würden. Häuser kosten also zu Weihnachten mehr als zu Ostern. Warum das so sei, »da rätseln wir auch«, sagt Kruse. Vielleicht hänge das damit zusammen, dass der Steuerberater im November oder Dezember noch Steuersparvorschläge unterbreite. Dass Immobilien als Abschreibeobjekte erworben würden, sei für die ersten zehn Jahre nach der Wende typisch gewesen, merkt der Fachmann an. Inzwischen werden die neu erworbenen Immobilien in der Regel für den Eigenbedarf angeschafft.
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