Müssen Mieter für Denkmalschutz bezahlen?

Eine Leserin aus der denkmalgeschützten Berliner Karl-Marx-Allee möchte wissen, ob Baukosten, die sich aus Auflagen der Denkmalschutzbehörde ergeben, als Modernisierungskosten auf die Miete umlagefähig sind. Es handele sich um Kosten, erklärte der Vermieter, die er »nicht zu vertreten« habe und die er demzufolge umlegen könne (§559 BGB). Sie entstanden, weil an den Häusern der Karl-Marx-Allee die beschädigte keramikverkleidete Fassade wieder hergestellt werden musste. Außerdem wurden die Doppelkastenfenster, durch originalgetreu nachgefertigte Holzfenster ausgetauscht.

Für diesen erhöhten Kostenaufwand wurde Mieterhöhung geltend gemacht. Der Vermieter schlug den Mietern vor, entweder eine Modernisierungsumlage zu akzeptieren oder in eine Staffelmietvereinbarung einzuwilligen, mit der die Mehrkosten schrittweise in den nächsten Jahren eingebracht werden sollen. Die sich daraus ergebende Mietrechtsfrage: Sind denkmalschutzbedingte Mehrkosten mieterhöhungsfähige Maßnahmen? Schließlich entstehen sie dem Vermieter durch Auflagen der örtlichen Denkmalschutzbehörde, es handelt sich also um Umstände, die der Vermieter »nicht zu vertreten« hat. Und das berechtigt laut §559 BGB zur Modernisierungsumlage. Aber es gibt auch eine andere Sicht darauf: Mit der Rekonstruktion dieser Häuser wird nichts über deren ursprünglichen Zustand hinaus gefordert. Es wurde lediglich bestimmt, dass die Erneuerung der Keramikfassade und der Fenster so zu erfolgen hat, dass der Originalzustand erhalten bleibt. Die Keramikfassade war schadhaft geworden weil jahrelang keine Instandhaltung erfolgte, sie musste insgesamt erneuert werden. Es geht also um Instandsetzung. Das ist ein anderer Sachverhalt als staatlich angeordneten Maßnahmen wie z.B. die Einrichtung von Abfallsammelplätzen oder der Anschluss eines Grundstücks an das Abwassernetz, die Umstellung von Stadt- auf Erdgas usw. In diesen Fällen wird Neues, bisher nicht vorhandenes, den Eigentümern auferlegt. Das berechtigt zur Mieterhöhung. Da das bei der Fassadenerneuerung nicht der Fall ist, kann die Kostenumlage verneint werden. Ein Urteil zu dieser Problematik ist leider noch nicht bekannt. Doch es wird sicherlich in Berlin zu mehreren gerichtlichen Verfahren kommen, solche Mieterhöhungen treffen hunderte Haushalte, der Bedarf für eine gerichtliche Klärung ist offensichtlich. Zunächst ist aber schon aus formalen Gründen zu beachten: In der Erklärung des Vermieters, dass die Kosten für die Keramikfassade als Modernisierungsumlage gerechtfertigt seien, wurden die damit verbundenen Instandsetzungskosten nicht beziffert und auch nicht aus der Umlage herausgerechnet, wie das Gesetzesvorschrift ist. Schon allein deshalb können Mieter gegen die Umlage »Unwirksamkeit« und damit Nichtfälligwerden der Mieterhöhung einwenden. In der Mieterhöhungserklärung des Vermieters fand sich auch kein Hinweis, ob Fördermittel ausgereicht worden sind oder nicht. Die Beantwortung dieser Frage gehört ebenfalls zur Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierung. Somit ist diese nicht wirksam. Zu den Fenstern: Eine Mieterhöhung ist allein schon deshalb ausgeschlossen, weil die bisherigen Kastendoppelfenster gegen neue isolierverglaste Holzfenster ausgetauscht worden sind. Ein solcher Austausch gilt nicht als Modernisierung, weil Kastendoppelfenster auch heute noch, so sie in Ordnung sind, den Anforderungen entsprechen. Es handelt sich also auch hierbei um Instandsetzung. Die Rechtsprechung hält an dieser Auffassung fest und weist diesbezügliche Vermieterklagen ab (siehe u.a. Broschüre des Deutschen Mieterbundes »Modernisierung 2001« mit Urteilen auf Seite 12). Was das Angebot einer Staffelmietvereinbarung für die nächsten fünf Jahre anbelangt, so verlangt auch dies zunächst die Klärung der Umlagefähigkeit der zusätzlichen Denkmalschut...