Wenn Vermieter die Anerkennung verweigern

Im Herbst 1999 minderten wir die Miete um 10 Prozent wegen starken Verkehrslärms in unserer Nebenstraße, der durch Umleitungen entstanden war. Das hatten wir dem Vermieter auch schriftlich angezeigt. Doch dieser lehnte unsere Mietminderung ab und schickte uns im Laufe der Zeit über 20 (!) Mahnungen, wonach wir die volle Miete zu zahlen hätten. Schließlich beauftragte er ein Inkasso-Unternehmen, um den durch Mietminderung entstandenen Betrag von 185 Mark bei uns einzutreiben. Zuvor hatte er schon einen Teil seiner Forderung mit einem Betriebskostenüberschuss von uns verrechnet. Ist das nicht rechtswidrig? Wenn er mit unserer Mietminderung nicht einverstanden ist, kann er doch gegen uns klagen
Hartmut R., Frankfurt (O).

Richtig! Wenn ein Vermieter einer Mietminderung widerspricht, dann gibt es zwei Möglichkeiten: zunächst den Versuch einer einvernehmlichen Regelung. Gelingt das nicht, dann kann der Vermieter gegen die Mietminderung gerichtlich vorgehen. Das besagt aber noch lange nicht, dass er recht bekommt, denn Mieter haben das gesetzlich garantierte Recht, die Miete (auch ohne Zustimmung des Vermieters) von sich aus zu mindern (§536 Abs.1 BGB).
Wenn, wie in diesem Fall, ein Vermieter jahrelang nur Mahnungen schickt und keine gerichtliche Klärung herbeiführt, kann er seinen eventuell möglichen Zahlungsanspruch (wegen unberechtigter Minderung) verlieren. So wies z.B. das Landgericht Berlin eine Vermieterklage zurück, weil auch in dem dort behandelten Fall zunächst zwei Jahre lang nur Mahnschreiben an den Mieter, wegen einer Mietminderung, verschickt worden sind und nach einem gerichtlichen Mahnbescheid, die weitere Verfolgung der vermeintlichen Forderung im ordentlichen Zivilverfahren unterblieb. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Forderung als verwirkt anzusehen ist (Urteil vom 9. Mai 2000 Az. 63S313/ 99).
Nochmal zum Fahrzeuglärm auf der Straße: Es ist unerheblich, ob der Vermieter das beeinflussen kann oder nicht. Entsteht im Verlauf der Mietzeit erheblicher Fahrzeug- oder Baulärm in einer ansonsten ruhigen Nebenstraße, dann ist der Anspruch auf Minderung gegeben. Dabei liegt die Beweislast allerdings bei den Mietern. Sie sollten sich mit Aufzeichnungen über die Verkehrsdichte und Fahrzeuge (vor allem LKW), die von Zeugen bestätigt sind, für eine gerichtliche Auseinandersetzung wappnen.
Die Inanpruchnahme des Betriebskostenguthabens für eine vermeintliche Mietforderung ist unzulässig, weil der Aufrechnung die »Einrede« (Widerspruch) entgegen stand (§390 BGB).
Wenn der Vermieter dies nicht korrigiert, steht den Mietern ein Kürzungsrecht (um diesen Betrag) bei der laufenden Mietzahlung zu.
In so extremen Fällen wie diesem können Mieter auch mit einer Feststellungsklage gegen den Vermieter reagieren, um gerichtlich feststellen zu lassen, dass dem Vermieter ein Anspruch auf Zahlung der Summe, um die die Miete gemindert worden ist, nicht zusteht.H.K./rdt.Im Herbst 1999 minderten wir die Miete um 10 Prozent wegen starken Verkehrslärms in unserer Nebenstraße, der durch Umleitungen entstanden war. Das hatten wir dem Vermieter auch schriftlich angezeigt. Doch dieser lehnte unsere Mietminderung ab und schickte uns im Laufe der Zeit über 20 (!) Mahnungen, wonach wir die volle Miete zu zahlen hätten. Schließlich beauftragte er ein Inkasso-Unternehmen, um den durch Mietminderung entstandenen Betrag von 185 Mark bei uns einzutreiben. Zuvor hatte er schon einen Teil seiner Forderung mit einem Betriebskostenüberschuss von uns verrechnet. Ist das nicht rechtswidrig? Wenn er mit unserer Mietminderung nicht einverstanden ist, kann er doch gegen uns klagen
Hartmut R., Frankfurt (O).

Richtig! Wenn ein Vermieter einer Mietminderung widerspricht, dann gibt es zwei Möglichkeiten: zunächst den Versuch einer einvernehmlichen Regelung. Gelingt das nicht, dann kann der Vermieter gegen die Mietminderung gerichtlich vorgehen. Das besagt aber noch lange nicht, dass er recht bekommt, denn Mieter haben das gesetzlich garantierte Recht, die Miete (auch ohne Zustimmung des Vermieters) von sich aus zu mindern (§536 Abs.1 BGB).
Wenn, wie in diesem Fall, ein Vermieter jahrelang nur Mahnungen schickt und keine gerichtliche Klärung herbeiführt, kann er seinen eventuell möglichen Zahlungsanspruch (wegen unberechtigter Minderung) verlieren. So wies z.B. das Landgericht Berlin eine Vermieterklage zurück, weil auch in dem dort behandelten Fall zunächst zwei Jahre lang nur Mahnschreiben an den Mieter, wegen einer Mietminderung, verschickt worden sind und nach einem gerichtlichen Mahnbescheid, die weitere Verfolgung der vermeintlichen Forderung im ordentlichen Zivilverfahren unterblieb. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Forderung als verwirkt anzusehen ist (Urteil vom 9. Mai 2000 Az. 63S313/ 99).
Nochmal zum Fahrzeuglärm auf der Straße: Es ist unerheblich, ob der Vermieter das beeinflussen kann oder nicht. Entsteht im Verlauf der Mietzeit erheblicher Fahrzeug- oder Baulärm in einer ansonsten ruhigen Nebenstraße, dann ist der Anspruch auf Minderung gegeben. Dabei liegt die Beweislast allerdings bei den Mietern. Sie sollten sich mit Aufzeichnungen über die Verkehrsdichte und Fahrzeuge (vor allem LKW), die von Zeugen bestätigt sind, für eine gerichtliche Auseinandersetzung wappnen.
Die Inanpruchnahme des Betriebskostenguthabens für eine vermeintliche Mietforderung ist unzulässig, weil der Aufrechnung die »Einrede« (Widerspruch) entgegen stand (§390 BGB).
Wenn der Vermieter dies nicht korrigiert, steht den Mietern ein Kürzungsrecht (um diesen Betrag) bei der laufenden Mietzahlung zu.
In so extremen Fällen wie diesem können Mieter auch mit einer Feststellungsklage gegen den Vermieter reagieren, um gerichtlich feststellen zu lassen, dass dem Vermieter ein Anspruch auf Zahlung der Summe, um die die Miete gemindert worden ist, nicht zusteht.H.K./rdt.