Was gilt für Mieter mit DDR-Mietvertrag, wenn sie ausziehen?

Wir kündigten unseren DDR-Mietvertrag von 1976. Bei der Wohnungsübergabe beanstandete der Vermieter einige Kleinigkeiten und verlangte Abänderung. Er forderte unter Hinweis auf unsere Pflicht zu Schönheitsreparaturen die Entfernung der Tapeten in zwei Räumen und meinte, er könne auf Neurenovierung oder Schadenersatz bestehen. Des weiteren verlangte er die Beseitigung des Hängebodens, den wir eingebaut hatten. Deswegen und weil in der Küche noch ein Hängeschrank hing, wurde die Wohnung nicht abgenommen. Das erfolgte erst Wochen später. Hartnäckig verlangt nun der Vermieter noch einen Monat Miete, einschließlich der Betriebskosten, zu zahlen. Das lehnten wir ab. Wie ist die Rechtslage?
Marie B., Seelow
Werden Mietverhältnisse im »Beitrittsgebiet« aus der Zeit vor dem 3. Oktober 1990 beendet, steht dem Vermieter kein Anspruch auf die malermäige Instandsetzung oder auf Schadenersatz zu. Mieter handeln vertragsgerecht, wenn sie ihre Wohnung besenrein und gesäubert übergeben. Nur dann, wenn der Mieter für Substanzschäden und/oder für Mehraufwand einer Neurenovierung einstehen muss (heruntergekommene Wohnung) hat er die dadurch entstehenden Mehrkosten zu tragen. Das ist spätestens mit einem Rechtsentscheid des Kammergerichtes in Berlin klargestellt worden (1).

Tapentenwechsel nicht erforderlich

Mieter müssen auch keine Tapeten beim Auszug entfernen, weil der Vermieter meint, sie hätten während der Mietzeit renovieren müssen. Und sie sind schon gar nicht verpflichtet, etwa eine Auszugsrenovierung vorzunehmen oder an deren Stelle dem Vermieter die Kosten dafür zu bezahlen.
Bei Beendigung solcher Mietverhältnisse besteht auch keine Rückbaupflicht (hier z.B. für den Hängeboden), auch dann nicht, wenn die bauliche Veränderung ohne Zustimmung des damaligen Vermieters vorgenommen worden ist. Die Verbesserung - also der Einbau - muss allerdings im »gesellschaftlichen Interesse« gelegen haben. Dazu gehört auch ein ordnungsgemäß eingebauter Hängeboden, weil er mehr Möglichkeiten zur Unterbringung von Sachen bietet.
Sowohl für die Begrenzung der Schönheitsreparaturen auf die Mietzeit wie auch für die Verneinung der Rückbaupflicht von Einbauten, gelten die Bestimmungen des ZGB/ DDR fort, bis hin zu möglichen Ersatzansprüchen des scheidenden Mieters an den Vermieter oder Nachmieter (§§112, 113 ZGB/DDR) (2).
Es scheint weit verbreitete Praxis zu sein, dass Vermieter die Rücknahme solcher Wohnungen ablehnen, weil sie meinen, dass erst Mängel beseitigt werden müssen. So ist das nicht, die Wohnungen sind auch mit Mängeln behaftet zurückzunehmen, auch dann, wenn sich noch einige wenige Gegenstände in ihr befinden. Es kommt grundsätzlich nicht darauf an, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Wird deren Rücknahme verweigert, gerät der Vermieter in »Annahmeverweigerung«.

Schäden sind zu beseitigen

Aber er hat natürlich Anspruch darauf, dass der scheidende Mieter Mängel und Schäden beseitigt und restliche Gegenstände entfernt. Das ist genau zu beschreiben, mit Fristen zu versehen und auf möglichen Schadenersatz hinzuweisen, der geltend gemacht werden kann, wenn der Mieter berechtigten Forderungen nicht nachkommt. Folglich ist es auch nicht berechtigt, für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach dem Auszug des Mieters noch Miete/ Nutzungsentschädigung und Betriebskostenzahlungen zu verlangen.
Das könnte ausnahmsweise nur dann der Fall sein, wenn der Mieter sich nicht der Rückgabe stellt und dazu auch keine Anstalten macht oder wenn er einen Großteil seiner Einrichtung nicht räumt. Dann ist der Vermieter objektiv daran gehindert, über die Wohnung zu verfügen.

Rücknahmepflicht des Vermieters

Verletzt ein Vermieter seine Rücknahmepflicht, wie im Falle der Leserin, ist er ohnehin vom Anspruch auf Weiterzahlung ausgeschlossen. Aber selbst bei berechtigter Ablehnung der Wohnungsrücknahme kann er nur dann Schadenersatz wegen Mietausfalls verlangen, wenn er nachweist, dass er einen Neumieter hat, der wegen der nicht erfolgten Wohnungsrückgabe nicht vereinbarungsgemäß einziehen konnte, wodurch Mietausfall entstand. Für einen möglicherweise eintretenden Leerstand kann vom scheidenden Mieter keine Fortzahlung von Miete und Betriebskosten verlangt werden. Denn es fehlt ganz einfach daran, dass der (sogar pflichtwidrig handelnde) Mieter einen Mietausfall verursacht hat (3).
An dieser Rechtsauffassung hat sich durch die Mietrechtsreform keine Änderung ergeben. Die Gerichte werden zu solchen Streitfällen wie bisher entscheiden.
Anders ist die Rechtslage bei Mietverhältnissen zu beurteilen, die nach den Bestimmungen des BGB vereinbart worden sind. Da ist der Mieter in Regel verpflichtet, von ihm vorgenommene Veränderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses, zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herzustellen, soweit nichts anders vereinbart worden ist.

(1) Kammergericht in Berlin, Beschluss vom 16. Oktober 2000, Az. 8RE-Miet 76/74/00, veröff. in »Wohnungswirtschaft & Mietrecht« 10/00/590;
(2)Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. März 1999. Dazu Fachartikel in »Mietrechtliche Mitteilungen« (MM) des Berliner Mietervereins 1/2/00, Seite 9;
(3)Urteil des LG Berlin vom 6. Juli 1999, Az. 65S512/98, veröff. in MM 3/00/33.Wir kündigten unseren DDR-Mietvertrag von 1976. Bei der Wohnungsübergabe beanstandete der Vermieter einige Kleinigkeiten und verlangte Abänderung. Er forderte unter Hinweis auf unsere Pflicht zu Schönheitsreparaturen die Entfernung der Tapeten in zwei Räumen und meinte, er könne auf Neurenovierung oder Schadenersatz bestehen. Des weiteren verlangte er die Beseitigung des Hängebodens, den wir eingebaut hatten. Deswegen und weil in der Küche noch ein Hängeschrank hing, wurde die Wohnung nicht abgenommen. Das erfolgte erst Wochen später. Hartnäckig verlangt nun der Vermieter noch einen Monat Miete, einschließlich der Betriebskosten, zu zahlen. Das lehnten wir ab. Wie ist die Rechtslage?
Marie B., Seelow
Werden Mietverhältnisse im »Beitrittsgebiet« aus der Zeit vor dem 3. Oktober 1990 beendet, steht dem Vermieter kein Anspruch auf die malermäige Instandsetzung oder auf Schadenersatz zu. Mieter handeln vertragsgerecht, wenn sie ihre Wohnung besenrein und gesäubert übergeben. Nur dann, wenn der Mieter für Substanzschäden und/oder für Mehraufwand einer Neurenovierung einstehen muss (heruntergekommene Wohnung) hat er die dadurch entstehenden Mehrkosten zu tragen. Das ist spätestens mit einem Rechtsentscheid des Kammergerichtes in Berlin klargestellt worden (1).

Tapentenwechsel nicht erforderlich

Mieter müssen auch keine Tapeten beim Auszug entfernen, weil der Vermieter meint, sie hätten während der Mietzeit renovieren müssen. Und sie sind schon gar nicht verpflichtet, etwa eine Auszugsrenovierung vorzunehmen oder an deren Stelle dem Vermieter die Kosten dafür zu bezahlen.
Bei Beendigung solcher Mietverhältnisse besteht auch keine Rückbaupflicht (hier z.B. für den Hängeboden), auch dann nicht, wenn die bauliche Veränderung ohne Zustimmung des damaligen Vermieters vorgenommen worden ist. Die Verbesserung - also der Einbau - muss allerdings im »gesellschaftlichen Interesse« gelegen haben. Dazu gehört auch ein ordnungsgemäß eingebauter Hängeboden, weil er mehr Möglichkeiten zur Unterbringung von Sachen bietet.
Sowohl für die Begrenzung der Schönheitsreparaturen auf die Mietzeit wie auch für die Verneinung der Rückbaupflicht von Einbauten, gelten die Bestimmungen des ZGB/ DDR fort, bis hin zu möglichen Ersatzansprüchen des scheidenden Mieters an den Vermieter oder Nachmieter (§§112, 113 ZGB/DDR) (2).
Es scheint weit verbreitete Praxis zu sein, dass Vermieter die Rücknahme solcher Wohnungen ablehnen, weil sie meinen, dass erst Mängel beseitigt werden müssen. So ist das nicht, die Wohnungen sind auch mit Mängeln behaftet zurückzunehmen, auch dann, wenn sich noch einige wenige Gegenstände in ihr befinden. Es kommt grundsätzlich nicht darauf an, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Wird deren Rücknahme verweigert, gerät der Vermieter in »Annahmeverweigerung«.

Schäden sind zu beseitigen

Aber er hat natürlich Anspruch darauf, dass der scheidende Mieter Mängel und Schäden beseitigt und restliche Gegenstände entfernt. Das ist genau zu beschreiben, mit Fristen zu versehen und auf möglichen Schadenersatz hinzuweisen, der geltend gemacht werden kann, wenn der Mieter berechtigten Forderungen nicht nachkommt. Folglich ist es auch nicht berechtigt, für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach dem Auszug des Mieters noch Miete/ Nutzungsentschädigung und Betriebskostenzahlungen zu verlangen.
Das könnte ausnahmsweise nur dann der Fall sein, wenn der Mieter sich nicht der Rückgabe stellt und dazu auch keine Anstalten macht oder wenn er einen Großteil seiner Einrichtung nicht räumt. Dann ist der Vermieter objektiv daran gehindert, über die Wohnung zu verfügen.

Rücknahmepflicht des Vermieters

Verletzt ein Vermieter seine Rücknahmepflicht, wie im Falle der Leserin, ist er ohnehin vom Anspruch auf Weiterzahlung ausgeschlossen. Aber selbst bei berechtigter Ablehnung der Wohnungsrücknahme kann er nur dann Schadenersatz wegen Mietausfalls verlangen, wenn er nachweist, dass er einen Neumieter hat, der wegen der nicht erfolgten Wohnungsrückgabe nicht vereinbarungsgemäß einziehen konnte, wodurch Mietausfall entstand. Für einen möglicherweise eintretenden Leerstand kann vom scheidenden Mieter keine Fortzahlung von Miete und Betriebskosten verlangt werden. Denn es fehlt ganz einfach daran, dass der (sogar pflichtwidrig handelnde) Mieter einen Mietausfall verursacht hat (3).
An dieser Rechtsauffassung hat sich durch die Mietrechtsreform keine Änderung ergeben. Die Gerichte werden zu solchen Streitfällen wie bisher entscheiden.
Anders ist die Rechtslage bei Mietverhältnissen zu beurteilen, die nach den Bestimmungen des BGB vereinbart worden sind. Da ist der Mieter in Regel verpflichtet, von ihm vorgenommene Veränderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses, zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herzustellen, soweit nichts anders vereinbart worden ist.

(1) Kammergericht in Berlin, Beschluss vom 16. Oktober 2000, Az. 8RE-Miet 76/74/00, veröff. in »Wohnungswirtschaft & Mietrecht« 10/00/590;
(2)Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. März 1999. Dazu Fachartikel in »Mietrechtliche Mitteilungen« (MM) des Berliner Mietervereins 1/2/00, Seite 9;
(3)Urteil des LG Berlin vom 6. Juli 1999, Az. 65S512/98, veröff. in MM 3/00/33.