Mit rückwirkender Erhebung ist zu rechnen

In den Betriebskostenabrechnungen für 2000 und 2001 wurde darauf hingewiesen, dass die Grundsteuer noch nicht berechnet werden konnte. Inzwischen bekamen die Mieter ein Schreiben mit der Nachforderung zur Zahlung der Grundsteuer. Für mich sind das immerhin für die beiden zurückliegenden Jahre knapp 140 Euro, zahlbar innerhalb von 30 Tagen. Wann tritt die Verjährung solcher Forderungen ein? Und ist der kurze Zahlungstermin berechtigt? Heinz W., Coswig

Wenn Grundsteuern nicht immer rechtzeitig als Betriebskosten umgelegt werden können liegt das daran, dass den Vermietern noch keine Steuererklärungen dafür vorliegen. Ein bei Neubauten typischer Umstand. Anlass für die Neufestsetzung von Grundsteuern können auch Eigentumswechsel oder Maßnahmen zur Instandsetzung/Modernisierung sein, die eine Wertsteigerung zur Folge haben. Die herrschende Rechtsmeinung bejaht die Zulässigkeit solcher Nachforderungen von Grundsteuern bis zu vier oder sogar fünf Jahren. Allerdings setzt eine solche rückwirkende Erhöhung voraus, dass der Vermieter innerhalb von drei Monaten, nachdem er Kenntnis von der Erhöhung der Grundsteuer erlangt hat, eine Nachzahlungserklärung an die Mieter gibt. Diese Einschränkung für die rückwirkende Geltendmachung wird in der Praxis zwar kaum beachtet, sie könnte aber manchen Mieter von rückwirkender Nachzahlung befreien. Eigentlich bedarf es nach der Mietrechtsreform einer Klärung, dass nachträgliche Erhöhungen von Betriebskosten höchstens bis zum Beginn des vorausgehenden Kalenderjahres zurück umgelegt werden können und dass dies für alle Mietverhältnisse gilt, die Betriebskosten enthalten, also auch für die mit Vorauszahlungen. Das wurde bislang überwiegend verneint. Es trifft Mieter hart, wenn plötzlich eine Nachzahlung für mehrere Jahre verlangt wird. Das ist umso schlimmer, wenn der Mieter zuvor keine Information darüber erhalten hat. Erst kürzlich veröffentlichte die Zeitschrift »Das Hauseigentum«in Nr.10/2002/286 ein Urteil des LG Berlin vom 15. Februar 2002in dem es u.a. für zulässig gehalten wird, dass auch ohne vorherigen Hinweis noch Grundsteuern nachberechnet werden können. Eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ist zwar allgemeine Praxis (§286, Abs. 3 BGB), doch bei Nachforderungen von Betriebskosten soll sich die Zahlungsfrist in der Regel nach der längeren Frist richten, die für die Fälligkeit von Betriebskostenerhöhungen gilt. Diese Zahlungsfrist für Erhöhungen beginnt ab dem übernächsten Monat, der der Erklärung folgt. Diese Auslegung wurde von Mietrechtsexperten und von der Rechtsprechung entwickelt. Wer in dieser Zeit nicht zahlen kann, sollte mit dem Vermieter über Stundung oder Ratenzahlung verhandeln. Wer jedoch eine begründete Zahlungsaufforderung ignoriert, kann erhebliche Schwierigkeiten und zudem hohe Zinsen auferlegt bekommen (§288 BGB - »Verzugszinsen«). Die Verjährung beginnt erst ab dem 31. Dezember des Jahres, in dem die Forderung geltend gemacht wurde - beim Sachverhalt unseres Lesers also am 31. Dezember 2002 -, und sie endet nach dem neuen Schuldrecht (§195 BGB) drei Jahre ...