Für Terrassen und Klärgruben DDR-Baugenehmigung notwendig?

Bedurfte es nach DDR-Baurecht für Terrassen und Klärgruben einer Baugenehmigung? Ist die Errichtung solcher Baulichkeiten ohne Genehmigung des Grundstückseigentümers auf Pachtland erfolgt, können dann daraus nach 22 Jahren bei Wechsel des Verpächters Konsequenzen für eine fristlose Kündigung hergeleitet werden oder genießen die Baulichkeiten Bestandsschutz?
Günter T., Lauterbach

Zuallererst muss man sagen, dass diese Frage sehr individuell zu beantworten ist und deshalb der Nutzer konkreten Rechtsrat in seiner Region einholen sollte. Zudem haben Nutzer mitunter jahrelang das zutreffende Recht der DDR negiert, was uns in der Auseinandersetzung um die Rechte der (vertragstreuen) Nutzer nicht weiterbringt.
Trotzdem: Bei den Problemen der Geschichte aus Lauterbach kommt es nicht so sehr darauf an, ob das gepachtete Grundstück nun unter Verstoß gegen das Baurecht der DDR bebaut worden ist (selbstverständlich bedurften eine Kleinkläranlage und der Anbau einer Terrasse der Baugenehmigung!). In diesem Fall dürfte lediglich eine Entschädigungspflicht des Grundeigentümers ausscheiden, wenn die Nutzung durch seine Kündigung endet.
Maßgeblich ist, ob der Nutzungsvertrag für das fremde Grundstück dem Nutzer das Recht zur Bebauung zum vertraglichen Zweck eingeräumt hat. Für diesen Fall stehen m. E. (§ 5 Abs. 2 Schuldrechtsanpassungsgesetz - SchuldRAnpG) Grundstückseinrichtungen der Bebauung mit einem Erholungsbau gleich - die Kleinkläranlage dürfte als Grundstückseinrichtung zu bewerten sein. Ist also die Anlage vor 1994 errichtet, und hätte also - was wir nicht wissen - der Eigentümer grundlos gekündigt, müsste eigentlich eine gute Chance bestehen, die Kündigung aus der Welt zu bringen. Die Nutzer würden der Räumungsaufforderung eben nicht folgen. Ähnliches dürfte für die Terrasse gelten.
Sollte dem Eigentümer aber ein zulässiger Kündigungsgrund zur Seite stehen, hat sich für die Nutzer die Frage nach einer Entschädigung erledigt. § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG, der die Entschädigung für Bauwerke zum Zeitwert nach der Kündigung des Nutzungsvertrags durch den Bodeneigentümer regelt, könnte nicht angewendet werden, weil die Baulichkeiten nicht nach dem Recht der DDR errichtet worden sind.

Abwasseranschluss und Ablösevereinbarung

Wir sind seit 1986 Pächter eines Grundstücks, die Gemeinde ist Eigentümer. Unser Bungalow wurde 1987 mit mündlicher Genehmigung des Leiters einer Betriebsferienanlage an deren Abwasserleitung angeschlossen. 1993 wurde unsere Gartenanlage in eine Wochenendsiedlung umgewandelt und wir erhielten einen Pachtvertrag. Der zuständige Zweckverband hat jetzt Vorkehrungen getroffen, neue Abwasserleitungen zu bauen, wir und 15 andere Bungaloweigentümer sollen nun genormte Behälter auf unserem Pachtland anschließen und von da aus mittels eigener Pumpen die Abwässer in die zentrale Leitung pumpen. Die Gemeinde schickte uns eine so genannte Ablösevereinbarung, wonach wir einen Anschlussbeitrag von insgesamt 3269 Euro zu zahlen hätten. Ist das rechtens?
Herbert K., Rostock

Auch in diesem individuellen Fall ist konkreter Rechtsrat in der Region dringend angeraten. Diese Nutzer haben insoweit noch ein glückliches Händchen gehabt, als der vormalige vertragslose Zustand durch den Pachtvertrag vom 22. Dezember 1993 »legalisiert« worden ist. Mit diesem Vertrag - der natürlich nicht dem SchuldRAnpG und damit auch nicht dem Erstattungsanspruch des Grundeigentümers für Beiträge und Gebühren einmalig öffentlicher Lasten unterfällt -, hat die Gemeinde den Nutzern ein Grundstück mit einer im Zeitpunkt der Verpachtung bestehenden Güte und Beschaffenheit überlassen. Dazu gehört, dass das Grundstück im Zeitpunkt der - vertraglichen - Überlassung trink- und abwasserseitig erschlossen war; von wem und auf wessen Kosten, dürfte gleichgültig sein.
Wenn jetzt tatsächlich die Trink- und Abwasseranlage aus Gründen, die nicht in der Person der Nutzer liegen, geändert werden soll, dann besteht der Anspruch gegen den Vertragspartner - hier gegen die Gemeinde - auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes. Dieser Anspruch müsste im Zweifel gerichtlich gegen die Gemeinde durchgesetzt werden, wenn die Erschließungsanlagen gekappt werden sollten. Die Nutzer sollten hier auch nicht zögern, immerhin ist der Pachtvertrag bis 2022 ordentlich nicht kündbar.
Die ominöse Ablösevereinbarung, die mit dem Erschließungsbeitragsrecht gar nichts zu tun hat, ist nach meiner Ansicht der Versuch, die Nutzer über den Tisch zu ziehen. Rechtlich nichts anderes als ein Angebot, bedurfte und bedarf es keinerlei Widerspruchs. Das Angebot kann schlicht und ergreifend ignoriert werden.
Unter Umständen bietet es sich an, noch einmal an die Gemeinde heranzutreten und eine Erklärung abzufordern, dass im Falle der Unterbrechung der Erschließungsanlage wegen anderweitiger Bebauung der vertragsgemäße Zustand des Grundstückes wieder hergestellt wird. Bleibt die Erklärung aus oder lehnt die Gemeinde ab, wäre zur Abwendung rechtlicher Nachteile eine Feststellungsklage oder sogar der Einstweilige Rechtsschutz zu prüfen. Wegen der damit verbundenen Beweisführungsprobleme muss zuvor aber ein Rechtskundiger vor Ort beigezogen werden.

Dr. MATTHIAS BLUNERT, Geschäftsführer der Vereinigung der Mieter, Nutzer und selbstnutzenden Eigentümer »Der Teltow«Bedurfte es nach DDR-Baurecht für Terrassen und Klärgruben einer Baugenehmigung? Ist die Errichtung solcher Baulichkeiten ohne Genehmigung des Grundstückseigentümers auf Pachtland erfolgt, können dann daraus nach 22 Jahren bei Wechsel des Verpächters Konsequenzen für eine fristlose Kündigung hergeleitet werden oder genießen die Baulichkeiten Bestandsschutz?
Günter T., Lauterbach

Zuallererst muss man sagen, dass diese Frage sehr individuell zu beantworten ist und deshalb der Nutzer konkreten Rechtsrat in seiner Region einholen sollte. Zudem haben Nutzer mitunter jahrelang das zutreffende Recht der DDR negiert, was uns in der Auseinandersetzung um die Rechte der (vertragstreuen) Nutzer nicht weiterbringt.
Trotzdem: Bei den Problemen der Geschichte aus Lauterbach kommt es nicht so sehr darauf an, ob das gepachtete Grundstück nun unter Verstoß gegen das Baurecht der DDR bebaut worden ist (selbstverständlich bedurften eine Kleinkläranlage und der Anbau einer Terrasse der Baugenehmigung!). In diesem Fall dürfte lediglich eine Entschädigungspflicht des Grundeigentümers ausscheiden, wenn die Nutzung durch seine Kündigung endet.
Maßgeblich ist, ob der Nutzungsvertrag für das fremde Grundstück dem Nutzer das Recht zur Bebauung zum vertraglichen Zweck eingeräumt hat. Für diesen Fall stehen m. E. (§ 5 Abs. 2 Schuldrechtsanpassungsgesetz - SchuldRAnpG) Grundstückseinrichtungen der Bebauung mit einem Erholungsbau gleich - die Kleinkläranlage dürfte als Grundstückseinrichtung zu bewerten sein. Ist also die Anlage vor 1994 errichtet, und hätte also - was wir nicht wissen - der Eigentümer grundlos gekündigt, müsste eigentlich eine gute Chance bestehen, die Kündigung aus der Welt zu bringen. Die Nutzer würden der Räumungsaufforderung eben nicht folgen. Ähnliches dürfte für die Terrasse gelten.
Sollte dem Eigentümer aber ein zulässiger Kündigungsgrund zur Seite stehen, hat sich für die Nutzer die Frage nach einer Entschädigung erledigt. § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG, der die Entschädigung für Bauwerke zum Zeitwert nach der Kündigung des Nutzungsvertrags durch den Bodeneigentümer regelt, könnte nicht angewendet werden, weil die Baulichkeiten nicht nach dem Recht der DDR errichtet worden sind.

Abwasseranschluss und Ablösevereinbarung

Wir sind seit 1986 Pächter eines Grundstücks, die Gemeinde ist Eigentümer. Unser Bungalow wurde 1987 mit mündlicher Genehmigung des Leiters einer Betriebsferienanlage an deren Abwasserleitung angeschlossen. 1993 wurde unsere Gartenanlage in eine Wochenendsiedlung umgewandelt und wir erhielten einen Pachtvertrag. Der zuständige Zweckverband hat jetzt Vorkehrungen getroffen, neue Abwasserleitungen zu bauen, wir und 15 andere Bungaloweigentümer sollen nun genormte Behälter auf unserem Pachtland anschließen und von da aus mittels eigener Pumpen die Abwässer in die zentrale Leitung pumpen. Die Gemeinde schickte uns eine so genannte Ablösevereinbarung, wonach wir einen Anschlussbeitrag von insgesamt 3269 Euro zu zahlen hätten. Ist das rechtens?
Herbert K., Rostock

Auch in diesem individuellen Fall ist konkreter Rechtsrat in der Region dringend angeraten. Diese Nutzer haben insoweit noch ein glückliches Händchen gehabt, als der vormalige vertragslose Zustand durch den Pachtvertrag vom 22. Dezember 1993 »legalisiert« worden ist. Mit diesem Vertrag - der natürlich nicht dem SchuldRAnpG und damit auch nicht dem Erstattungsanspruch des Grundeigentümers für Beiträge und Gebühren einmalig öffentlicher Lasten unterfällt -, hat die Gemeinde den Nutzern ein Grundstück mit einer im Zeitpunkt der Verpachtung bestehenden Güte und Beschaffenheit überlassen. Dazu gehört, dass das Grundstück im Zeitpunkt der - vertraglichen - Überlassung trink- und abwasserseitig erschlossen war; von wem und auf wessen Kosten, dürfte gleichgültig sein.
Wenn jetzt tatsächlich die Trink- und Abwasseranlage aus Gründen, die nicht in der Person der Nutzer liegen, geändert werden soll, dann besteht der Anspruch gegen den Vertragspartner - hier gegen die Gemeinde - auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes. Dieser Anspruch müsste im Zweifel gerichtlich gegen die Gemeinde durchgesetzt werden, wenn die Erschließungsanlagen gekappt werden sollten. Die Nutzer sollten hier auch nicht zögern, immerhin ist der Pachtvertrag bis 2022 ordentlich nicht kündbar.
Die ominöse Ablösevereinbarung, die mit dem Erschließungsbeitragsrecht gar nichts zu tun hat, ist nach meiner Ansicht der Versuch, die Nutzer über den Tisch zu ziehen. Rechtlich nichts anderes als ein Angebot, bedurfte und bedarf es keinerlei Widerspruchs. Das Angebot kann schlicht und ergreifend ignoriert werden.
Unter Umständen bietet es sich an, noch einmal an die Gemeinde heranzutreten und eine Erklärung abzufordern, dass im Falle der Unterbrechung der Erschließungsanlage wegen anderweitiger Bebauung der vertragsgemäße Zustand des Grundstückes wieder hergestellt wird. Bleibt die Erklärung aus oder lehnt die Gemeinde ab, wäre zur Abwendung rechtlicher Nachteile eine Feststellungsklage oder sogar der Einstweilige Rechtsschutz zu prüfen. Wegen der damit verbundenen Beweisführungsprobleme muss zuvor aber ein Rechtskundiger vor Ort beigezogen werden.

Dr. MATTHIAS BLUNERT, Geschäftsführer der Vereinigung der Mieter, Nutzer und selbstnutzenden Eigentümer »Der Teltow«