Pachterhöhung nur durch wirksame Erklärung

Immer wieder gibt es Streit um die Erhöhung des Nutzungsentgelts für Erholungsgrundstücke. Wann darf der Eigentümer die Pacht anheben? Wie muss er das kundtun? Wie kann sich der Nutzer wehren? Dass es sich lohnt, Erhöhungserklärungen über das Nutzungsentgelt genau zu prüfen und gegebenenfalls dagegen den Rechtsweg einzuschlagen, zeigt ein Urteil des Landgerichts Magdeburg, über das der Berliner Rechtsanwalt JÜRGEN NAUMANN informiert.

Der Beklagte ist Pächter einer Parzelle am Nordufer des Naherholungsgebietes Barleber See im Magdeburgischen, und zwar auf der Grundlage eines Nutzungsvertrages vom 1. Januar 1982, geändert vereinbart im April/Mai 1999. Auf dieser Grundlage bezahlte der Pächter die vereinbarten 357 Mark (rund 183 Euro) für das Pachtjahr 2003. Die Klägerin verlangte aber eine um 174 Euro erhöhte Pachtzahlung. Das Amtsgericht Magdeburg hatte mit Urteil vom 3. März 2004 die Zahlungsklage der Klägerin abgewiesen und Berufung zugelassen. Das Gericht hielt das Anpassungsverlangen mangels hinreichender Begründung für nichtig. Es hat festgestellt, dass die Berufung der Klägerin zulässig, aber in der Sache ohne Erfolg ist. Weitere Pachtzahlung für das Jahr 2003 könne sie nicht verlangen, weil ihr Erhöhungsverlangen formellen Anforderungen nicht genügt. In der Tat ist die Klägerin Eigentümerin des Grund und Bodens durch Zuordnungsbescheid vom 13. Dezember 2000 gemäß Art. 22 Einigungsvertrag in Verbindung mit §§ 1, 2 Vermögenszuordnungsgesetz. Sie ist auch in den vor dem 3. Oktober 1990 begründeten Pachtvertrag eingetreten, also steht ihr Nutzungsentgelt zu. Doch das Gericht hat noch einmal ausdrücklich die Voraussetzungen für eine wirksame Erhöhungserklärung benannt: Nach §20 Abs. 3 Schuldrechtsanpassungsgesetz »ist das Anpassungsverlangen gegenüber dem anderen Teil schriftlich geltend zu machen«. Es muss zunächst die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts oder zumindest den Anpassungsbetrag nennen. Weiterhin ist erforderlich, dass die Gesetzesgrundlage der Erklärung und die Zulässigkeit der Forderung vorliegt. Letzteres bedeutet, dass seit einem Jahr das Nutzungsentgelt nicht erhöht wurde und das ortsübliche Entgelt seitdem um mehr als zehn Prozent verändert wurde. »Erst bei Nennung dieser Fakten ist... das Anpassungsverlangen nachvollziehbar«, konstatierte das Gericht. »Das Anpassungsverlangen der Klägerin vom 16. Oktober 2004 genügt diesen Mindestanforderungen nicht.« Revision ist zugelassen - nach Ansicht des Gerichts liegt ein Streitfall von grundsätzlicher Bedeutung vor, betreffend Altver...