Notweg - wie wirkt er auf den Grundstückswert?
ist der Notweg eine Eigentumsbeschränkung, die jedoch an bestimmte Voraussetzungen ge-
knüpft ist.
Der Weg muß im angemessenen Verhältnis zu den Interessen der Nutzer und Grundeigentümer stehen. Wege und andere Verkehrsflächen (Straßen, Radwege, Plätze usw.) sind in der Regel unselbständige Teilflächen, die aus einer wirtschaftlichen Einheit abgetrennt und einer anderweitigen Zweckbestimmung, insbesondere dem Gemeinbedarf, zugeführt wurden oder werden sollen. Wieweit ein Wegeanspruch angemessen ist, richtet sich nach Lage und Benutzbarkeit sowie nach Art und Umfang der Bebauung, Bewohnbarkeit und Bewirtschaftung des
Grundstücks. So ist bei dem Wegezuspruch zu klären, ob es sich um ein unbebautes oder bebautes, ein bebaubares, beschränkt bebaubares oder unbebaubares Grundstück handelt.
Wird bei einem unbebauten Grundstück eine ordnungsgemäße Nutzung nicht verhindert oder aufgehoben, gibt es keinen Notwegeanspruch. Bei einem bebauten oder bebaubaren Grundstück richtet sich allerdings der
Wegeanspruch des Nutzers nach den Beschlüssen über die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke durch die Gemeinden, insbesondere nach dem Flächennutzungs- und Bebauungsplan [Baugesetzbuch §§ 5 (2), 9 (1) Pkt. 11-15, 21,22 i.V. mit §§ 32, 41]. Ausschlaggebend ist, daß Bauwerke und bewohnbare Gebäude durch einen Grundstückszugang für Feuerwehr, medizinische Hilfe sowie Ver- und Entsorgungsfahrzeuge zugänglich sein müssen.
Vor- und Nachteil
Der Wert des Weges fällt unterschiedlich aus. Das begünstigte Grundstück erfährt durch den Zugangs- oder Zufahrtsweg einen Wertvorteil, das belastete Grundstück durch Wertminderung einen Nachteil. Es ist zu unterscheiden, ob es sich um Land ohne Bauerwartung, um land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke ohne Bauerwartung, um Bauerwartungsland oder um Bauland handelt. Die Bodenwertunterschiede werden nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung 1988 und den Wertermittlungs-Richtlinien 1991 ermittelt. Die Ermittlung des Bodenwertes
richtet sich nach dem Maß der baulichen Nutzung. Bodenrichtwerte mit unterschiedlicher Art der Bebauung z. B. als Wohn-, Geschäfts- oder Werksgebäude, mit differenziertem Erschließungsgrad, unterschiedlicher Lage innerhalb oder außerhalb des Ortes sowie Entfernungen zu den Verkehrseinrichtungen und Einkaufszentren können nicht als Vergleichswerte dienen. Bei unterschiedlichen Nutzungsarten der Grundstücke ist eine Tiefenprüfung der Wertmerkmale für die Feststellung des Bodenwerts erforderlich.
Da aus Not- oder Zufahrtswegen keine rentierliche Nutzung zu ziehen ist, ist bei der Wertermittlung allenfalls ein geringer Anerkennungsbetrag für die abgetrennte Teilfläche in Ansatz zu bringen. Dieser Betrag für die Wegfläche wird vielfach bis zu 8,00 DM/qm, höchstens jedoch bis 50 Prozent des Bodenwerts eines vergleichbaren unbebauten Grundstücks angesetzt. Die dabei entstehenden Vor- oder Nachteile in der Bewirtschaftung von Haupt- und Nebenflächen, in der Nutzung durch andere Nutzer und in den Wertunterschieden sind wesentliche Ursachen dafür, daß
Landrate immer weniger Hammergrundstücke befürworten.
Steigender Verkehrswert
Ist nach einer vermessenen Grundstücksteilung der Zugangsweg für ein hinteres Grundstück A gesichert, ergibt sich für dieses Grundstück ein Wertvorteil (Hammergrundstück). Das vordere Teilstück B verliert jedoch für den Nutzer und Eigentümer an Wert durch den geringeren Wegpreis. Denn die Wegteilfläche ist wegen der Abschläge gesondert zu berechnen, und der ermittelte Wertabschlag vom Gesamtbodenwert des vorderen Teilstücks abzuziehen. Dabei bleibt es, soweit keine besonderen Aufwendungen z.B. für einen Wiesenoder Waldweg aufgebracht werden.
Werden jedoch Teile von Grün-, Wald- oder Akkerflächen zu Wegen oder gar Straßen umfunktioniert, verlieren sie ihre spezifische Eigenschaft. Dann ist für den Verkehrswert dieser Flächen die im Flächennutzungsplan ausgewiesene bzw. zu erwartende Qualität maßgebend. Das verlangt beispielsweise, besondere Aufwendungen zu Befestigung des Weges bzw. Entwässerung, Abbruch oder Rekultivierung des Straßenkörpers zu berücksichtigen. GERHARD VON GÜLICH, Verband der Kleingärtner, Siedler, und Grundstücksnutzer i. G.
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