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Achtung: Steuerfalle bei Grundstücksübertragung
Für viele Grundstückseigentümer stellt sich im Alter die Frage, ob sie ihr Grundstück im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an ihre Nachkommen übertragen sollen. Dafür können steuerliche Gründe sprechen, indem im Erbfall Erbschaftssteuern gespart werden. Vergehen nach einer Schenkung mindestens zehn Jahre, bis der Erbfall eintritt, wird das durch vorweggenommene Erbfolge übertragene Vermögen nicht mehr bei der zu versteuernden Erbmasse berücksichtigt.
Damit Anteile bei Scheidung nicht davonschwimmen
Dafür kann aber auch sprechen, dass die jüngere Generation, die auf dem Grundstück wohnt und eventuell auch einen überlebenden Elternteil betreut, durch die Übertragung des Eigentumsrechts an der Erhaltung, Pflege und Weiterentwicklung des Grundstücks interessiert werden soll. Wenn Eltern oder der überlebende Elternteil das eigene Grundstück an die nächste Generation weitergeben wollen, werden sie es häufig auf ihren Abkömmling übertragen wollen, damit nicht Miteigentumsanteile im Scheidungsfall aus dem Familienvermögen wegschwimmen.
Übertragung an Kind und Schwiegerkind
Wenn aber die Übertragung an Kind und Schwiegerkind erfolgen soll, sind die steuerlichen Konsequenzen zu bedenken. Bei der Übertragung eines Grundstücks im Wege der vorweggenommenen Erbfolge fallen Schenkungssteuern an, wenn die Steuerfreibeträge überschritten werden. Diese sind nach dem Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) u. a. dergestalt differenziert, dass direkte Nachkommen über einen wesentlich höheren Steuerfreibetrag verfügen als Personen ohne familiäre Bindung an den Schenkenden.
Wann Erbschaftssteuern anfallen und wann nicht
Die Kinder des Schenkenden verfügen nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG über einen Steuerfreibetrag von 205000 Euro. Bei der Übertragung eines Einfamilienhausgrundstücks bedeutet das, dass die Übertragung an die eigenen Nachkommen meist erbschafts- bzw. schenkungssteuerfrei bzw. nur zu einem kleinen Teil steuerpflichtig ist. Wird aber das Grundstück nicht nur an das eigene Kind, sondern auch an dessen Ehegatten übertragen, so ist dieser zu einem weit größeren Teil steuerpflichtig. Der Steuerfreibetrag des Ehegatten des Kindes beträgt lediglich 10300 Euro. Außerdem ist der Steuersatz wesentlich höher.
Wird vom wirtschaftlichen Ergebnis her die Schenkung des Grundstücks an Kind und Schwiegerkind gewünscht, ist es in den meisten Fällen günstiger, das Grundstück an den eigenen Abkömmling zu übertragen, der dann seinerseits den hälftigen Miteigentumsanteil auf seinen Ehepartner übertragen kann. In diesem Fall verfügt der Ehepartner nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG über einen Steuerfreibetrag von 307000 Euro.
Die Schwierigkeit mit dem Modrow-Kaufvertrag
Bei diesem Vorgehen fallen zwar zwei Mal Gebühren für den Notar, der die Grundstücksschenkungen beurkunden muss, und für das Gericht (Grundbuchamt) an. Doch im zweiten Fall, wenn der halbe Miteigentumsanteil an den Ehepartner übertragen wird, geschieht das nur in geringerem Maße. Der Berechnung liegt ja nur der hälftige Grundstückswert zu Grunde.
Eine böse Überraschung kann sich ergeben, wenn ein Grundstück übertragen wird, das über einen so genannten Modrow-Kaufvertrag, also zu einem sehr niedrigen Grundstückspreis erworben wurde. Dieser Kaufpreis liegt erheblich unter dem nach dem Bewertungsgesetz zu bestimmenden Verkehrswert.
Für das Finanzamt ist allerdings nur der objektive Verkehrswert maßgebend, so dass es bei der Übertragung des Grundstücks an eine Person mit einem niedrigen Steuerfreibetrag und einem hohen Steuersatz dazu kommen kann, dass ein Vielfaches des Modrow-Kaufpreises als Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer anfällt. Diese Gefahr besteht insbesondere dann, wenn die Schenkung nicht nur an den eigenen Abkömmling, sondern auch an dessen Ehegatten erfolgt.
Prof. ...
Damit Anteile bei Scheidung nicht davonschwimmen
Dafür kann aber auch sprechen, dass die jüngere Generation, die auf dem Grundstück wohnt und eventuell auch einen überlebenden Elternteil betreut, durch die Übertragung des Eigentumsrechts an der Erhaltung, Pflege und Weiterentwicklung des Grundstücks interessiert werden soll. Wenn Eltern oder der überlebende Elternteil das eigene Grundstück an die nächste Generation weitergeben wollen, werden sie es häufig auf ihren Abkömmling übertragen wollen, damit nicht Miteigentumsanteile im Scheidungsfall aus dem Familienvermögen wegschwimmen.
Übertragung an Kind und Schwiegerkind
Wenn aber die Übertragung an Kind und Schwiegerkind erfolgen soll, sind die steuerlichen Konsequenzen zu bedenken. Bei der Übertragung eines Grundstücks im Wege der vorweggenommenen Erbfolge fallen Schenkungssteuern an, wenn die Steuerfreibeträge überschritten werden. Diese sind nach dem Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) u. a. dergestalt differenziert, dass direkte Nachkommen über einen wesentlich höheren Steuerfreibetrag verfügen als Personen ohne familiäre Bindung an den Schenkenden.
Wann Erbschaftssteuern anfallen und wann nicht
Die Kinder des Schenkenden verfügen nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG über einen Steuerfreibetrag von 205000 Euro. Bei der Übertragung eines Einfamilienhausgrundstücks bedeutet das, dass die Übertragung an die eigenen Nachkommen meist erbschafts- bzw. schenkungssteuerfrei bzw. nur zu einem kleinen Teil steuerpflichtig ist. Wird aber das Grundstück nicht nur an das eigene Kind, sondern auch an dessen Ehegatten übertragen, so ist dieser zu einem weit größeren Teil steuerpflichtig. Der Steuerfreibetrag des Ehegatten des Kindes beträgt lediglich 10300 Euro. Außerdem ist der Steuersatz wesentlich höher.
Wird vom wirtschaftlichen Ergebnis her die Schenkung des Grundstücks an Kind und Schwiegerkind gewünscht, ist es in den meisten Fällen günstiger, das Grundstück an den eigenen Abkömmling zu übertragen, der dann seinerseits den hälftigen Miteigentumsanteil auf seinen Ehepartner übertragen kann. In diesem Fall verfügt der Ehepartner nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG über einen Steuerfreibetrag von 307000 Euro.
Die Schwierigkeit mit dem Modrow-Kaufvertrag
Bei diesem Vorgehen fallen zwar zwei Mal Gebühren für den Notar, der die Grundstücksschenkungen beurkunden muss, und für das Gericht (Grundbuchamt) an. Doch im zweiten Fall, wenn der halbe Miteigentumsanteil an den Ehepartner übertragen wird, geschieht das nur in geringerem Maße. Der Berechnung liegt ja nur der hälftige Grundstückswert zu Grunde.
Eine böse Überraschung kann sich ergeben, wenn ein Grundstück übertragen wird, das über einen so genannten Modrow-Kaufvertrag, also zu einem sehr niedrigen Grundstückspreis erworben wurde. Dieser Kaufpreis liegt erheblich unter dem nach dem Bewertungsgesetz zu bestimmenden Verkehrswert.
Für das Finanzamt ist allerdings nur der objektive Verkehrswert maßgebend, so dass es bei der Übertragung des Grundstücks an eine Person mit einem niedrigen Steuerfreibetrag und einem hohen Steuersatz dazu kommen kann, dass ein Vielfaches des Modrow-Kaufpreises als Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer anfällt. Diese Gefahr besteht insbesondere dann, wenn die Schenkung nicht nur an den eigenen Abkömmling, sondern auch an dessen Ehegatten erfolgt.
Prof. ...
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