Dürfen Wohnungsgenossenschaften Gewinn machen?

Ich habe nach dem Lesen von Satzungen zweier Genossenschaften einige Fragen zum BGB-Mietrecht in den Wohnungsgenossenschaften. Darf oder muss eine Genossenschaft Gewinn machen oder darf sie nur kostendeckend arbeiten? Muss man als Wohnungsnutzer Mitglied sein? Muss bei Inanspruchnahme öffentlicher Förderung eine Kostenmiete eingehalten werden?
Heinz N., Mittweida

Aufgabe der Wohnungsgenossenschaften ist die gute, sichere und sozial verantwortliche Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnraum. Es geht also um Gemeinnützigkeit und nicht um höchstmögliche Gewinne. Es ist eine gesetzliche Rücklage zu bilden, die aber ausschließlich zur Deckung von Verlusten genutzt werden darf. Darüber hinaus gehender Gewinn kann für andere Rücklagen eingesetzt oder an die Mitglieder ausgezahlt werden.
Eine Genossenschaft erhält ihr Eigenkapital über Geschäftsanteile bzw. Einlagen ihrer Mitglieder, es wird zweckgebunden für die Erfüllung der Genossenschaftsaufgaben eingesetzt. Als Miteigentümer sind die Mitglieder sowohl am Erfolg als auch am Misserfolg einer Genossenschaft beteiligt. Dabei wird im Regelfall das wirtschaftliche Risiko durch die von den Genossen gezeichneten Geschäftsanteile begrenzt; es besteht keine so genannte Nachschusspflicht (Weitere Nachzahlungen bei evtl. Verlusten oder Konkurs).
Geregelt werden die wirtschaftlichen und rechtlichen Beziehungen innerhalb der Genossenschaft und nach außen durch das Genossenschaftsgesetz. Es enthält detaillierte Vorschriften. Jede Genossenschaft muss sich eine Satzung geben, die den Vorschriften dieses Gesetzes entspricht. Außerdem muss sie einem Prüfungsverband (Kontrollorgan) angehören. Die Satzungen der Genossenschaften sind in vielen Punkten ähnlich oder sogar gleich, es kann aber auch Unterschiede geben. In der Regel müssen Mieter einer Genossenschaftswohnung auch deren Mitglieder sein. Es ist aber auch möglich, eine Genossenschaftswohnung zu mieten, wenn man kein Mitglied ist. In solchen Fällen wird die Miete etwas höher sein als bei den Mitgliedern. Andererseits ist es auch möglich, Mitglied zu werden, ohne dort Mieter zu sein.
Mitglieder müssen ein Eintrittsgeld bezahlen und abhängig von der Anzahl der Zimmer und der Wohnungsgröße Geschäftsanteile übernehmen. Die Höhe dieser Anteile ist unterschiedlich. Ein bis zwei Anteile sind bei Beginn der Mitgliedschaft fällig. Beim Bezug einer Wohnung kommen dann in der Regel je Zimmer noch zwei bis drei weitere Anteile dazu.
Die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft ist eine besondere Form des privaten Wohneigentums, allen Mitgliedern gehört alles gemeinsam. So ist beispielsweise keine Eigenbedarfsklage des Vermieters möglich, weil es keinen Anspruchsberechtigten dafür gibt, denn dabei kann es sich ja nur um eine natürliche Person handeln.
Die Kündigung der Mitgliedschaft wird recht unterschiedlich durch die Genossenschaften gehandhabt. So sind Kündigungsfristen von drei bis 12 Monaten zum (Geschäfts-)Jahresende nicht ungewöhnlich. Das Gesetz lässt sogar eine Fünfjahresfrist zu. Die konkrete Auszahlung des »Auseinandersetzungsguthabens« (des aktuellen Wertes der Geschäftsanteile) erfolgt nach einer Kündigung nicht sofort, dies wird in der Regel vom bestätigten Jahresabschluss der Genossenschaft abhängig gemacht und das kann manchmal Jahre dauern. Die Höhe des Auseinandersetzungsguthabens ist von der Bilanz der Genossenschaft abhängig.
Wer Mitglied einer Genossenschaft werden will, sollte sich vorher mit der aktuellen Satzung und mit den beiden letzten Geschäftsberichten vertraut machen. Neben den rein finanziellen Bedingungen der Mitgliedschaft sollte der Zustand der Häuser, der Gewinn bzw. Verlust im letzten Geschäftsjahr, die Kündigungsfrist der Mitgliedschaft und - ganz wichtig - die Beteiligung an Verlusten der Genossenschaft beachtet werden.
Im Übrigen gilt das Mietrecht des BGB auch für alle Mietverhältnisse in Genossenschaften. Wer ausziehen will, hat jedoch zwei unterschiedliche Bestimmungen zu beachten: Für die Mitgliedschaft gilt das Genossenschaftsgesetz, für das Nutzungsverhältnis der Wohnung (Mietvertrag) gilt das BGB. Bei Kündigung der Wohnung gilt im Regelfall die Dreimonatsfrist, wie bei allen anderen Wohnungen auch. Für die Auszahlung der Geschäftsanteile nach Kündigung der Mitgliedschaft gelten die Regelungen in der Satzung.
HARTMUT HÖHNE

Genossenschaftsgesetz von 1889 (!). Letzte Änderung: Artikel 151, Gesetz vom 19. April 2006 veröff. im BGBl I Seite 862, 885. Das sehr oft geänderte umfangreiche Gesetz ist im Internet bei Google unter »Genossenschaftsgesetz« zu finden.Ich habe nach dem Lesen von Satzungen zweier Genossenschaften einige Fragen zum BGB-Mietrecht in den Wohnungsgenossenschaften. Darf oder muss eine Genossenschaft Gewinn machen oder darf sie nur kostendeckend arbeiten? Muss man als Wohnungsnutzer Mitglied sein? Muss bei Inanspruchnahme öffentlicher Förderung eine Kostenmiete eingehalten werden?
Heinz N., Mittweida

Aufgabe der Wohnungsgenossenschaften ist die gute, sichere und sozial verantwortliche Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnraum. Es geht also um Gemeinnützigkeit und nicht um höchstmögliche Gewinne. Es ist eine gesetzliche Rücklage zu bilden, die aber ausschließlich zur Deckung von Verlusten genutzt werden darf. Darüber hinaus gehender Gewinn kann für andere Rücklagen eingesetzt oder an die Mitglieder ausgezahlt werden.
Eine Genossenschaft erhält ihr Eigenkapital über Geschäftsanteile bzw. Einlagen ihrer Mitglieder, es wird zweckgebunden für die Erfüllung der Genossenschaftsaufgaben eingesetzt. Als Miteigentümer sind die Mitglieder sowohl am Erfolg als auch am Misserfolg einer Genossenschaft beteiligt. Dabei wird im Regelfall das wirtschaftliche Risiko durch die von den Genossen gezeichneten Geschäftsanteile begrenzt; es besteht keine so genannte Nachschusspflicht (Weitere Nachzahlungen bei evtl. Verlusten oder Konkurs).
Geregelt werden die wirtschaftlichen und rechtlichen Beziehungen innerhalb der Genossenschaft und nach außen durch das Genossenschaftsgesetz. Es enthält detaillierte Vorschriften. Jede Genossenschaft muss sich eine Satzung geben, die den Vorschriften dieses Gesetzes entspricht. Außerdem muss sie einem Prüfungsverband (Kontrollorgan) angehören. Die Satzungen der Genossenschaften sind in vielen Punkten ähnlich oder sogar gleich, es kann aber auch Unterschiede geben. In der Regel müssen Mieter einer Genossenschaftswohnung auch deren Mitglieder sein. Es ist aber auch möglich, eine Genossenschaftswohnung zu mieten, wenn man kein Mitglied ist. In solchen Fällen wird die Miete etwas höher sein als bei den Mitgliedern. Andererseits ist es auch möglich, Mitglied zu werden, ohne dort Mieter zu sein.
Mitglieder müssen ein Eintrittsgeld bezahlen und abhängig von der Anzahl der Zimmer und der Wohnungsgröße Geschäftsanteile übernehmen. Die Höhe dieser Anteile ist unterschiedlich. Ein bis zwei Anteile sind bei Beginn der Mitgliedschaft fällig. Beim Bezug einer Wohnung kommen dann in der Regel je Zimmer noch zwei bis drei weitere Anteile dazu.
Die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft ist eine besondere Form des privaten Wohneigentums, allen Mitgliedern gehört alles gemeinsam. So ist beispielsweise keine Eigenbedarfsklage des Vermieters möglich, weil es keinen Anspruchsberechtigten dafür gibt, denn dabei kann es sich ja nur um eine natürliche Person handeln.
Die Kündigung der Mitgliedschaft wird recht unterschiedlich durch die Genossenschaften gehandhabt. So sind Kündigungsfristen von drei bis 12 Monaten zum (Geschäfts-)Jahresende nicht ungewöhnlich. Das Gesetz lässt sogar eine Fünfjahresfrist zu. Die konkrete Auszahlung des »Auseinandersetzungsguthabens« (des aktuellen Wertes der Geschäftsanteile) erfolgt nach einer Kündigung nicht sofort, dies wird in der Regel vom bestätigten Jahresabschluss der Genossenschaft abhängig gemacht und das kann manchmal Jahre dauern. Die Höhe des Auseinandersetzungsguthabens ist von der Bilanz der Genossenschaft abhängig.
Wer Mitglied einer Genossenschaft werden will, sollte sich vorher mit der aktuellen Satzung und mit den beiden letzten Geschäftsberichten vertraut machen. Neben den rein finanziellen Bedingungen der Mitgliedschaft sollte der Zustand der Häuser, der Gewinn bzw. Verlust im letzten Geschäftsjahr, die Kündigungsfrist der Mitgliedschaft und - ganz wichtig - die Beteiligung an Verlusten der Genossenschaft beachtet werden.
Im Übrigen gilt das Mietrecht des BGB auch für alle Mietverhältnisse in Genossenschaften. Wer ausziehen will, hat jedoch zwei unterschiedliche Bestimmungen zu beachten: Für die Mitgliedschaft gilt das Genossenschaftsgesetz, für das Nutzungsverhältnis der Wohnung (Mietvertrag) gilt das BGB. Bei Kündigung der Wohnung gilt im Regelfall die Dreimonatsfrist, wie bei allen anderen Wohnungen auch. Für die Auszahlung der Geschäftsanteile nach Kündigung der Mitgliedschaft gelten die Regelungen in der Satzung.
HARTMUT HÖHNE

Genossenschaftsgesetz von 1889 (!). Letzte Änderung: Artikel 151, Gesetz vom 19. April 2006 veröff. im BGBl I Seite 862, 885. Das sehr oft geänderte umfangreiche Gesetz ist im Internet bei Google unter »Genossenschaftsgesetz« zu finden.