Tipps und Informationen für Betroffene
Modernisierung - Teil 1
In der Tat sind bei einigen Wohnungen aufgrund ihres schlechten Zustands und ihres unzeitgemäßen Standards Instandsetzungen und Modernisierungen überfällig. Doch leider verkehrt sich der Traum vom »schöneren Wohnen« allzu oft in einen Albtraum von Lärm, Dreck und unbezahlbaren Mieten! Spätestens, wenn Sie eine Modernisierungsankündigung erhalten, aber auch bereits bei Anzeichen auf eine bevorstehende Modernisierung (auch außerhalb Ihrer Wohnung), sollten Sie unverzüglich Beratung suchen.
Einsparung von End-energie (energetische Modernisierung) wie Verbesserung der Wärmedämmung.
Einsparung von Primärenergie oder Klimaschutz wie Installation einer Solaranlage, Hofentsiegelung.
Wassereinsparung wie Umrüstung auf 3-Liter-Toilettenspülungen, Einbau von Spartasten und Wasserzählern.
Erhöhung Gebrauchswert der Wohnung wie Verbesserung von Zuschnitt, Schallschutz, Belichtung, Belüftung, sanitären Einrichtungen, Beheizung und Kochmöglichkeiten.
Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse wie Schaffung/Ausbau von Gemeinschaftseinrichtungen, Aufzugeinbau.
Im Koalitionsvertrag ist vereinbart: »Künftig sollen nur noch höchstens 10 Prozent - längstens bis zur Amortisation der Modernisierungskosten - einer Modernisierung auf die Miete umgelegt werden dürfen. Durch eine Anpassung der Härtefallklausel im Mietrecht (§ 559 Absatz 4 BGB) werden wir einen wirksamen Schutz der Mieter vor finanzieller Überforderung bei Sanierung gewährleisten.« Ob und wann dies in Kraft treten wird, ist noch unklar.
Ein einseitiges Geschäft
Modernisierung könnte ein Fortschritt sein - wenn sie von den Wünschen und Möglichkeiten der Mieter/innen bestimmt wäre. Das ist jedoch oft nicht der Fall, weil viele Vermieter eine Modernisierung als lukratives Geschäft betreiben, denn sie können die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöhen.
So bringt eine Modernisierung zwar meist eine höhere Wohnqualität, zugleich aber auch soziale Unsicherheit, weil die dadurch bedingten - mitunter horrend - höheren Mieten viele Haushalte in einem kaum zu verkraftenden Maß belasten. Vielen Mieter/innen bleibt über kurz oder lang nur noch der Auszug. Modernisierungen verringern auch den ohnehin knappen preiswerten Wohnungsbestand und tragen so dazu bei, das gesamte Mietenniveau immer weiter nach oben zu treiben. Eine Verdoppelung oder sogar Verdreifachung der Miete aufgrund von Modernisierungsmieterhöhungen ist insbesondere bei Altmietverträgen keine Seltenheit mehr. Zudem folgt einer Modernisierung häufig die Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen. Auch dadurch droht die Vertreibung von Mieter/innen.
Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG), das am 1. Mai 2013 in Kraft getreten ist, können Vermieter ihre Modernisierungsbestrebungen noch leichter umsetzen.
Modernisierung oder Erhaltung?
Es gibt viele Arten der Modernisierung: Mancher Vermieter will nur eine einbruchhemmende Wohnungstür einsetzen oder eine Brandwand dämmen; ein anderer neue Fenster, ein Bad oder eine Zentralheizung einbauen. In manchen Fällen soll das ganze Haus umfassend modernisiert und der Wohnwert allgemein verbessert werden. Allerdings können solche »Verbesserungen« auch überfällige Erhaltungsmaßnahmen beinhalten.
Seit Inkrafttreten des MietRÄndG unterscheidet das BGB zwischen Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache (§ 555 a BGB) und Modernisierung (§ 555 b BGB). Die Erhaltung umfasst dabei sowohl Instandhaltungs- als auch Instandsetzungsmaßnahmen.
Zur Instandhaltung gehören alle Maßnahmen zur Erhaltung des Zustand des Mietobjekts. Um eine Instandsetzung handelt es sich, wenn Schäden oder Mängel in der Wohnung, am oder im Haus beseitigt werden, um die Wohnung wieder in einen vertragsgerechten Zustand zu versetzen - zum Beispiel die Reparatur der Heizung, der Wasser- oder Elektroleitungen.
Die Unterscheidung zwischen Erhaltung und Modernisierung ist wichtig, weil die Kosten für die Erhaltung im Unterschied zu Modernisierungskosten nicht auf die Miete umgelegt werden dürfen.
Was ist Modernisierung?
Modernisierungsmaßnahmen sind nach der gesetzlichen Definition (§ 555 b BGB) bauliche Veränderungen des Vermieters, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.
Um eine Modernisierung handelt es sich auch, wenn Baumaßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und es sich nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt. Auch das Schaffen neuen Wohnraums, so ein Dachgeschossausbau, ist eine Modernisierung.
Teil 2 am 23. April 2014
Aus: MieterEcho,
Nr. 365, Februar 2014
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