Hoher Leerstand bewirkt ungerechte Kostenerhöhung bei den restlichen Mietern eines Hauses

Der Wärmeverbrauch in unserem Wohnhaus, in kWh gemessen, ist in den letzten drei Jahren fast konstant geblieben, aber die Kosten der Fernwärme stiegen um rund 18 Prozent, obwohl die Summe der im Haus gemessenen Einheiten, an den elektronischen Heizkostenverteilern (EHKV) in den Wohnungen, um über 60 Prozent zurückgegangen ist. Die Einheiten der Messgeräte blieben unverändert, dennoch haben sich die Kosten für mich auf das Dreifache erhöht. Muss hier nicht ein Fehler vorliegen?
Eckhard K., Berlin

Weil das ein sehr komplexes Thema ist, das auch bei Spezialisten zu erheblichen Diskussionen führt, gehen wir hier etwas ausführlicher darauf ein. Sogar Gerichte sind in der Regel überfordert, wenn sie sich überhaupt inhaltlich damit beschäftigen. 

Originalrechnung prüfen
Wo solche Probleme auftauchen sollten sich Mieter Kopien von Originalunterlagen der Heizkostenabrechnung besorgen, um sie in Ruhe zu prüfen oder von Experten prüfen zu lassen. Dabei können Fehler gefunden oder auch ausgeschlossen werden. Es muss sich nämlich nicht in jedem Fall um Abrechnungsfehler handeln, wenn die Kosten in die Höhe schnellen.
Gehen wir bei dieser Leserfrage davon aus, dass die Abrechnung formal rechnerisch richtig ist, dass die in die Abrechnung eingegangenen Werte (Einheiten und Preise) ebenfalls richtig übertragen wurden und die abgelesenen Verbrauchswerte korrekt sind. Im Abrechnungsjahr fand auch kein Zählerwechsel statt, der evtl. zu einem Ablesefehler führen könnte. 

Zu hoher Anschlusswert?
In dieser Situation ist zu vermuten, dass der im Hinblick auf die Heizkosten sehr wichtige Anschlusswert des Hauses (feste Grundkosten der Wärmelieferung), der für ein voll vermietetes Haus berechnet wurde, gleich hoch geblieben ist, obwohl die Anzahl der Mieter abgenommen hat. Dieser Wert ist aus der Lieferrechnung des Fernwärmeversorgers zu ersehen. Welche Bedeutung hat das für die Kosten der Mieter? Abängig von der unzureichenden oder guten Wärmedämmung braucht ein Haus mehr oder weniger Zufuhr von Wärme. Ist viel Wärme erforderlich, ist der zwischen Vermieter und Wärmelieferanten vereinbarte Anschlusswert hoch, umgekehrt ist er entsprechend niedriger. So hatte z. B. ein üblicher Plattenwohnblock vor der Wärmedämmung einen Anschlusswert von 180 kW, nach Abschluss der Arbeiten waren es nur noch 120 kW. Die damit verbundenen Kosten konnten verringert werden.
Wenn aber die gleich gebliebenen Grundkosten der Wärmelieferung auf immer weniger Mieter verteilt werden, hat jeder von ihnen mehr zu bezahlen. Eigentlich müsste hier eine Anpassung an die geänderten Bedingungen erfolgen.
Wenn dies alles von den Mietern geprüft wird, werden sie feststellen, dass von Betriebskostenjahr zu Betriebskostenjahr der Anteil der gemessenen Wärmemenge in den Wohnungen durch Leerstand zwar immer weiter zurückgegangen ist, aber die zum Haus angelieferte Wärmemenge fast konstant blieb. Ein Teil davon ist auf unerklärliche Weise zwischen dem Wärmemengenzähler des Fernwärmeversorgers im Haus und den Heizkostenverteilern in den Wohnungen "verschwunden".
Unser Leser schreibt, dass sehr viele Wohnungen des ungedämmten Hauses mit 40 Wohnungen, leer stehen. Wärmeverluste sind dann auch auf die Abstrahlungswärme der Leitungen im Haus zurückzuführen, die dann ebenfalls von immer weniger Mietern zu bezahlen zu bezahlen sind. 

Die Heizkostenverordnung
Eine andere Ursache ist die Heizkostenverordnung selbst. Sie sieht üblicherweise vor, dass die Gesamtkosten der Wärmeversorgung so auf die Mieter aufgeteilt werden, dass 50 Prozent auf die Grundkosten entfallen und die übrigen 50 Prozent nach dem individuellen Verbrauch der Mietparteien berechnet werden. Der Anteil der individuellen Verbrauchskosten kann auch höher vereinbart sein.
Die Summe aus den konstant gebliebenen Grundkosten und den gesunkenen Verbrauchskosten wird folgendermaßen auf die verbliebenen Mietparteien aufgeteilt: Die Hälfte mit den Grundkosten wird entsprechend dem Anteil der Mietparteien an der Wohnfläche des Hauses und die andere Hälfte nach den Ableseergebnissen (Einheiten) an den Heizkostenverteilern auf die Mietparteien umgelegt. In diesen beiden Teilen steckt nun ein sehr großer Betrag an Grundkosten für Fernwärme und ein deutlich kleinerer Betrag Verbrauchskosten.
Der nicht reduzierte Anschlusswert des Hauses verursacht eine hohe Kostensteigerung für jede der restlichen Mietparteien in einem weitgehend leergezogenen Haus, auch wenn die abgelesenen Verbrauchseinheiten im Haus seit 2003 um über 60 Prozent zurückgegangen sind. (Hierbei ist anzunehmen dass jede von den Heizkostenverteilern, die ja keine direkten Wärmemessgeräte sind, angezeigte Einheit einer Wärmemenge von etwa einer kWh entspricht).
Die Heizkostenverordnung, die eine halbwegs gerechte Verteilung der Heizkosten bei vollbelegten Häusern bewirken soll, ist für Gebäude mit hohem Leerstand nicht geeignet. Sie kann in extremen Fällen zur Vervielfachung der Heizkosten für die restlichen Mieter führen, obwohl sie gleichviel oder nur wenig mehr an Wärme verbraucht haben. 

Beispiele zum Verständnis
Als gedankliches Beispiel hier ein Vergleich mit zwei identischen Häusern mit je 40 Wohnungen, aber unterschiedlicher Anzahl von Mietern: Im vollbelegten Haus mit 40 Mietern setzen sich die Jahreskosten für Fernheizung aus 10.000 Euro Grundkosten sowie aus 10.000 Euro für die verbrauchte Wärmemenge zusammen, macht also 20.000 Euro insgesamt. Auf jeden der 40 Mieter entfallen somit durchschnittlich 500 Euro Grund- und Verbrauchskosten für die Heizung.
Im anderen Beispielhaus sind 38 Wohnungen leer, nur zwei restliche Mieter wohnen noch dort. Die Grundkosten der Fernwärme betragen wie beim vollbelegten Haus (unabhängig von der Anzahl der Mietparteien) weiterhin 10.000 Euro. Die zwei noch bewohnten Wohnungen verbrauchen gegenüber dem vollbelegten Haus aber nur noch ein Zwanzigstel an Wärme, sie hätten also je Mietpartei 250 Euro Verbrauchskosten, aber in der Praxis steigen ihre Verbrauchskosten auf 2.625 Euro an, weil die Rechnung bei nur noch zwei Mietern nach Vorschrift der Heizkostenverordnung so aussieht:
10.500 Euro (Grundkosten plus Verbrauchskosten) mal 50 Prozent geteilt durch die zwei Wohnungen, ergibt 2.625 Euro je Mietpartei. Und alles ist korrekt nach der Heizkostenverordnung abgerechnet worden! 

Entweder Vergleich mit dem Vermieter oder Ausziehen
Restlichen Mietern in einem weitgehend leer gezogenem Haus, die wegen solcher ungerechten Kostensteigerung vor Gericht ziehen, könnte vom Richter also entgegengehalten werden, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung exakt eingehalten worden sind. Wir können nur raten, schleunigst auszuziehen, bevor die nächste Heizperiode beginnt.
Es gibt allerdings auch einige Vergleiche (außergerichtliche Einigung) zwischen Vermietern und Mietern vor Gerichten wie z. B. dem Landgericht Cottbus), wo die Richter eine Kompromisslösung empfahlen, und damit gütliche Regelungen für die betroffenen Mieter erreichten, weil auch für die Richter der Kostensprung nicht recht nachvollziehbar war. Hartmut Höhne

Hinweisbeschluss des Landgerichts Cottbus vom 8. Juni 2005, Az. 5 S 4/05Der Wärmeverbrauch in unserem Wohnhaus, in kWh gemessen, ist in den letzten drei Jahren fast konstant geblieben, aber die Kosten der Fernwärme stiegen um rund 18 Prozent, obwohl die Summe der im Haus gemessenen Einheiten, an den elektronischen Heizkostenverteilern (EHKV) in den Wohnungen, um über 60 Prozent zurückgegangen ist. Die Einheiten der Messgeräte blieben unverändert, dennoch haben sich die Kosten für mich auf das Dreifache erhöht. Muss hier nicht ein Fehler vorliegen?
Eckhard K., Berlin

Weil das ein sehr komplexes Thema ist, das auch bei Spezialisten zu erheblichen Diskussionen führt, gehen wir hier etwas ausführlicher darauf ein. Sogar Gerichte sind in der Regel überfordert, wenn sie sich überhaupt inhaltlich damit beschäftigen. 

Originalrechnung prüfen
Wo solche Probleme auftauchen sollten sich Mieter Kopien von Originalunterlagen der Heizkostenabrechnung besorgen, um sie in Ruhe zu prüfen oder von Experten prüfen zu lassen. Dabei können Fehler gefunden oder auch ausgeschlossen werden. Es muss sich nämlich nicht in jedem Fall um Abrechnungsfehler handeln, wenn die Kosten in die Höhe schnellen.
Gehen wir bei dieser Leserfrage davon aus, dass die Abrechnung formal rechnerisch richtig ist, dass die in die Abrechnung eingegangenen Werte (Einheiten und Preise) ebenfalls richtig übertragen wurden und die abgelesenen Verbrauchswerte korrekt sind. Im Abrechnungsjahr fand auch kein Zählerwechsel statt, der evtl. zu einem Ablesefehler führen könnte. 

Zu hoher Anschlusswert?
In dieser Situation ist zu vermuten, dass der im Hinblick auf die Heizkosten sehr wichtige Anschlusswert des Hauses (feste Grundkosten der Wärmelieferung), der für ein voll vermietetes Haus berechnet wurde, gleich hoch geblieben ist, obwohl die Anzahl der Mieter abgenommen hat. Dieser Wert ist aus der Lieferrechnung des Fernwärmeversorgers zu ersehen. Welche Bedeutung hat das für die Kosten der Mieter? Abängig von der unzureichenden oder guten Wärmedämmung braucht ein Haus mehr oder weniger Zufuhr von Wärme. Ist viel Wärme erforderlich, ist der zwischen Vermieter und Wärmelieferanten vereinbarte Anschlusswert hoch, umgekehrt ist er entsprechend niedriger. So hatte z. B. ein üblicher Plattenwohnblock vor der Wärmedämmung einen Anschlusswert von 180 kW, nach Abschluss der Arbeiten waren es nur noch 120 kW. Die damit verbundenen Kosten konnten verringert werden.
Wenn aber die gleich gebliebenen Grundkosten der Wärmelieferung auf immer weniger Mieter verteilt werden, hat jeder von ihnen mehr zu bezahlen. Eigentlich müsste hier eine Anpassung an die geänderten Bedingungen erfolgen.
Wenn dies alles von den Mietern geprüft wird, werden sie feststellen, dass von Betriebskostenjahr zu Betriebskostenjahr der Anteil der gemessenen Wärmemenge in den Wohnungen durch Leerstand zwar immer weiter zurückgegangen ist, aber die zum Haus angelieferte Wärmemenge fast konstant blieb. Ein Teil davon ist auf unerklärliche Weise zwischen dem Wärmemengenzähler des Fernwärmeversorgers im Haus und den Heizkostenverteilern in den Wohnungen "verschwunden".
Unser Leser schreibt, dass sehr viele Wohnungen des ungedämmten Hauses mit 40 Wohnungen, leer stehen. Wärmeverluste sind dann auch auf die Abstrahlungswärme der Leitungen im Haus zurückzuführen, die dann ebenfalls von immer weniger Mietern zu bezahlen zu bezahlen sind. 

Die Heizkostenverordnung
Eine andere Ursache ist die Heizkostenverordnung selbst. Sie sieht üblicherweise vor, dass die Gesamtkosten der Wärmeversorgung so auf die Mieter aufgeteilt werden, dass 50 Prozent auf die Grundkosten entfallen und die übrigen 50 Prozent nach dem individuellen Verbrauch der Mietparteien berechnet werden. Der Anteil der individuellen Verbrauchskosten kann auch höher vereinbart sein.
Die Summe aus den konstant gebliebenen Grundkosten und den gesunkenen Verbrauchskosten wird folgendermaßen auf die verbliebenen Mietparteien aufgeteilt: Die Hälfte mit den Grundkosten wird entsprechend dem Anteil der Mietparteien an der Wohnfläche des Hauses und die andere Hälfte nach den Ableseergebnissen (Einheiten) an den Heizkostenverteilern auf die Mietparteien umgelegt. In diesen beiden Teilen steckt nun ein sehr großer Betrag an Grundkosten für Fernwärme und ein deutlich kleinerer Betrag Verbrauchskosten.
Der nicht reduzierte Anschlusswert des Hauses verursacht eine hohe Kostensteigerung für jede der restlichen Mietparteien in einem weitgehend leergezogenen Haus, auch wenn die abgelesenen Verbrauchseinheiten im Haus seit 2003 um über 60 Prozent zurückgegangen sind. (Hierbei ist anzunehmen dass jede von den Heizkostenverteilern, die ja keine direkten Wärmemessgeräte sind, angezeigte Einheit einer Wärmemenge von etwa einer kWh entspricht).
Die Heizkostenverordnung, die eine halbwegs gerechte Verteilung der Heizkosten bei vollbelegten Häusern bewirken soll, ist für Gebäude mit hohem Leerstand nicht geeignet. Sie kann in extremen Fällen zur Vervielfachung der Heizkosten für die restlichen Mieter führen, obwohl sie gleichviel oder nur wenig mehr an Wärme verbraucht haben. 

Beispiele zum Verständnis
Als gedankliches Beispiel hier ein Vergleich mit zwei identischen Häusern mit je 40 Wohnungen, aber unterschiedlicher Anzahl von Mietern: Im vollbelegten Haus mit 40 Mietern setzen sich die Jahreskosten für Fernheizung aus 10.000 Euro Grundkosten sowie aus 10.000 Euro für die verbrauchte Wärmemenge zusammen, macht also 20.000 Euro insgesamt. Auf jeden der 40 Mieter entfallen somit durchschnittlich 500 Euro Grund- und Verbrauchskosten für die Heizung.
Im anderen Beispielhaus sind 38 Wohnungen leer, nur zwei restliche Mieter wohnen noch dort. Die Grundkosten der Fernwärme betragen wie beim vollbelegten Haus (unabhängig von der Anzahl der Mietparteien) weiterhin 10.000 Euro. Die zwei noch bewohnten Wohnungen verbrauchen gegenüber dem vollbelegten Haus aber nur noch ein Zwanzigstel an Wärme, sie hätten also je Mietpartei 250 Euro Verbrauchskosten, aber in der Praxis steigen ihre Verbrauchskosten auf 2.625 Euro an, weil die Rechnung bei nur noch zwei Mietern nach Vorschrift der Heizkostenverordnung so aussieht:
10.500 Euro (Grundkosten plus Verbrauchskosten) mal 50 Prozent geteilt durch die zwei Wohnungen, ergibt 2.625 Euro je Mietpartei. Und alles ist korrekt nach der Heizkostenverordnung abgerechnet worden! 

Entweder Vergleich mit dem Vermieter oder Ausziehen
Restlichen Mietern in einem weitgehend leer gezogenem Haus, die wegen solcher ungerechten Kostensteigerung vor Gericht ziehen, könnte vom Richter also entgegengehalten werden, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung exakt eingehalten worden sind. Wir können nur raten, schleunigst auszuziehen, bevor die nächste Heizperiode beginnt.
Es gibt allerdings auch einige Vergleiche (außergerichtliche Einigung) zwischen Vermietern und Mietern vor Gerichten wie z. B. dem Landgericht Cottbus), wo die Richter eine Kompromisslösung empfahlen, und damit gütliche Regelungen für die betroffenen Mieter erreichten, weil auch für die Richter der Kostensprung nicht recht nachvollziehbar war. Hartmut Höhne

Hinweisbeschluss des Landgerichts Cottbus vom 8. Juni 2005, Az. 5 S 4/05