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Noch fünf Jahre bis zum Erstbezug
WBM rechnet mit Neubaustart auf Dragonerareal im Jahr 2025
Die Bagger rollen schon auf dem Kreuzberger Dragonerareal, das hinter dem Finanzamt und dem Rathaus im Block am Mehringdamm und der Yorckstraße liegt. Allerdings ist ihre derzeitige Aufgabe die Baugrundfreimachung, damit die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte (WBM) mit dem Wohnungsbau beginnen kann. »Realistisch ist ein Baustart im Jahr 2025«, sagt WBM-Geschäftsführerin Andrea Geib am Montag bei einem Pressetermin vor Ort. Bis 2027, man rechnet beim Unternehmen mit zwei Jahren Bauzeit, könnten die ersten 240 Neubau-Wohnungen auf dem 4,7 Hektar großen Areal bezugsfertig sein.
Doch zunächst muss erst einmal der Bebauungsplan für das Filetgrundstück in bester Innenstadtlage beschlossen sein. Immerhin ist nun das städtebauliche Konzept fertig. Auf Basis des Siegerentwurfs der Planungsgemeinschaft aus SMAQ Architektur und Stadt, Man Made Land und Barbara Schindler von Anfang 2020 wurden die Planungen konkretisiert und angepasst. Darüber informieren mehrere Schautafeln, die seit Montag öffentlich zugänglich an einem Zaun an der Rückseite des Finanzamtsgebäudes zu sehen sind. Sie sollen rund zwei Monate dort hängen bleiben.
Ulrike Dannel, Geschäftsführerin des Sanierungsträgers Stern GmbH, erläutert einige der Änderungen. Das inzwischen vorliegende Mobilitätskonzept – das Quartier soll autoarm bis autofrei werden – und das Energiekonzept für einen klimaneutralen Betrieb haben beispielsweise für Modifikationen gesorgt, hinzu kamen beispielsweise Abstimmungen mit dem Denkmalschutz. »Wir sind jetzt in der Lage, eine solide Basis für einen Bebauungsplan zu haben«, sagt Dannel. Ohne diesen Plan könnten Wohnungen überhaupt nicht gebaut werden, denn derzeit ist die Fläche ein Gewerbegebiet.
Ein Bio-Supermarkt, eine Polsterei, Autoschrauber und nicht zuletzt der Club »Gretchen« sind die zehn noch verbliebenen der einst 14 Gewerbebetriebe. Sie sollen alle auf dem Areal verbleiben können, wenn sie vielleicht auch ihren konkreten Standort wechseln müssen. Das war eine der in dem kooperativen Stadtentwicklungsverfahren formulierten Bedingungen.
Seit 2017 läuft ein Beteiligungsverfahren, das in hartnäckigen Verhandlungen von Initiativen 2019 vertraglich zu einem Kooperationsverfahren unter dem Namen »Modellprojekt Rathausblock« aufgewertet wurde. Dass die Vereinbarung überhaupt geschlossen und das Gelände nicht längst an den meistbietenden Investor verkauft wurde, ist vor allem den vielen Initiativen zu verdanken, die sich seit Jahren hartnäckig für den Verbleib des Dragonerareals in Gemeineigentum einsetzen. 2015 hatte die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben das Gelände schon fast meistbietend verkauft.
Eine weitere Forderung der Initiative Stadt von Unten war jene, dass angesichts der Knappheit gerade in innenstädtischen Lagen 100 Prozent Sozialwohnungen entstehen sollen. Sicher ist, dass die Hälfte der 470 geplanten Wohnungen im geförderten Bereich entstehen sollen – diese Vorgabe gilt für die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften generell.
»Es geht natürlich auch darum, eine soziale Stabilität und Sicherheit in diesem Quartier zu gewährleisten«, sagt WBM-Geschäftsführerin Christina Geib. Eine Studie sei zu dem Schluss gekommen, dass eine Förderquote von 80 Prozent angemessen wäre. »Es liegt jetzt an uns, im weiteren Prozess auszuhandeln, wie wir auch diese Wirtschaftlichkeit des Gesamtquartiers herstellen können. Es wird vermutlich so sein, dass einige Mieter kleinerer und mittlerer Wohnungen die Mieten der größeren Wohnungen für Familien, die hier auch dringend benötigt werden, querfinanzieren«, so Geib weiter.
100 Prozent Sozialwohnungen seien »aus verschiedenen Gründen nicht ideal«, sagt Bau-Staatssekretär Christian Gaebler (SPD). Es müsse »eine gewisse soziale Mischung vorhanden sein, die dafür sorgt, dass im Quartier auch eine soziale Stabilität vorhanden ist«, erläutert er. Überdies gehe es auch um einen Anteil Wohnungen für soziale Träger, in denen die von ihnen betreuten Menschen unterkommen sollen. Und vor allem: »Außerdem muss es am Ende auch wirtschaftlich tragbar sein«, so Gaebler weiter.
Nicht finanziert ist bisher auch der geplante Neubau-Handwerkerhof im Nordteil des Dragonerareals. Für die »Mietfabrik« rechne die landeseigene BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH mit »sehr hohen Kosten«, unter anderem weil gemäß Verkehrskonzept eine Tiefgarage den Liefer- und Kundenverkehr fassen solle, sagt BIM-Geschäftsführerin Birgit Möhring. »Da ist in der Tat im Haushalt keinerlei Vorsorge getroffen.« Man könne jetzt zunächst mit dem Südteil des Geländes anfangen. »Aber spätestens wenn wir über das Wohnhochhaus nachdenken, müssen wir diesen Gewerberiegel finanziert haben, denn er ist als Herzstück schallschutzgebend zwischen dem Gewerbe im Norden und dem Wohnen im Süden«, so Möhring.
Friedrichshain-Kreuzbergs Baustadtrat Florian Schmidt (Grüne) hebt insbesondere auf den modellhaften Charakter der Kooperation ab. »Ich verstehe den Begriff so, dass man sagt, wir probieren Dinge hier aus und versuchen, für andere Teile zu lernen«, sagt er. Was nicht heiße, dass es eins zu eins übertragbar sei. »Wir müssen endlich mal gucken, wie wir Modellprojekte – da gibt es auch das Haus der Statistik – auf andere Standorte übertragen«, fordert er. Spannend sei das Konzept des Zukunftsrats. »Man will gemeinsam etwas planen, und man nimmt sich aber auch die Zeit, kooperativ und verbindlich in die Zukunft hinein auch zusammenzuarbeiten«, so Schmidt.
»Wenn wir ein klimagerechtes Quartier bauen wollen, wo wir wirklich diese zivilisatorische Leistung erbringen, dass es auch ein Vorbild ist für andere Quartiere, dass wir so wenig wie möglich CO2 ausstoßen und damit zukünftige Generationen schützen, dann kommt es auf ein, zwei Jahre ehrlich gesagt nicht an«, entgegnet Schmidt Kritikern, denen es zu langsam beim Dragonerareal vorangeht.
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