BGH-Urteil stärkt Mieterrechte bei Mieterhöhungen
Selbst bei sehr günstigen Kaltmieten gilt Kappungsgrenze - sogar wenn Vermieter Wohnfläche zu gering angegeben hat / Gericht kippt Toleranzbereich bei der Wohnflächenangabe
Karslruhe. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern bei Mieterhöhungen gestärkt. Vermieter dürfen selbst extrem günstige Kaltmieten nur um maximal 15 bis 20 Prozent anheben - sogar wenn ein Vermieter aus eigenem Verschulden die Wohnfläche im Mietvertrag viel zu gering angegeben hat, entschied der BGH in einem am Mittwoch verkündeten Urteil. Das Gericht kippte den bislang geltenden Toleranzbereich bei der Angabe der Wohnfläche. (Az. VIII ZR 266/14)
Im aktuellen Fall wollte ein klagender Vermieter in Berlin die Kaltmiete für eine Fünf-Zimmer-Wohnung von rund 630 Euro monatlich auf knapp 940 Euro anheben. Der Grund: Im Mietvertrag war irrtümlich eine Wohnfläche von rund 157 Quadratmetern angegeben. Tatsächlich betrug die Wohnfläche aber 210,43 Quadratmeter.
Dem Urteil zufolge darf der Kläger zwar die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dabei muss er aber die Stufen der jeweils geltenden Kappungsgrenze beachten.
Demnach dürfen in Ballungsräumen wie Berlin die Mieten innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent steigen, ansonsten sind es 20 Prozent. Die 15-Prozent-Grenze gilt mittlerweile für 270 Kommunen in elf Bundesländern. Der klagende Vermieter muss sich demnach mit einer Mieterhöhung von zunächst knapp 95 Euro begnügen.
Laut BGH kommt es bei Mieterhöhungen grundsätzlich »auf die tatsächliche Wohnungsgröße an«. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter an eine im Mietvertrag zu niedrig angegebene Wohnfläche gebunden ist, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält das Gericht deshalb nicht mehr fest. Dies gilt laut Urteil auch für den umgekehrten Fall: Wurde die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben, kann der Vermieter die Miete ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen, also niedrigeren Wohnfläche erhöhen.
Der Eigentümerverband Haus & Grund verwies darauf, dass die tatsächliche Wohnfläche in der Praxis schwer zu ermitteln sei. Ein Test des Verbands habe ergeben, dass bei der Vermessung einer Wohnung und eines Hauses durch drei verschiedene Experten Abweichungen von 16 Prozent herauskamen. Deshalb sei eine gewisse Toleranz notwendig. AFP/nd
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