Mein, dein oder unser Garten?
Teilungserklärung
Hauseigentümer müssen sich vom Schornstein bis zum Gartenzaun um alles kümmern, weil es ihnen allein gehört. Bei Eigentumswohnungen ist das etwas anders. Wer eine Wohnung kauft, hat zum Beispiel einen Fußboden, der gleichzeitig die Decke eines anderen Eigentümers ist. Da führt vielleicht eine Treppe bis zur eigenen Wohnungstür, die aber auch andere benutzen. Da gibt es einen Garten, wo jeder grillen möchte.
»Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum«, erläutert Alexander Nothaft vom Verband der Privaten Bausparkassen. Sondereigentum ist die Wohnung zusammen mit dem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Zum Teileigentum gehören Räume, die nicht dem Wohnzweck dienen. Gemeinschaftseigentum ist unter anderem das Grundstück.
Die Teilungserklärung definiert das Sondereigentum und grenzt es vom Gemeinschaftseigentum ab. Alexander Nothaft: »Für den Käufer sind in der Teilungserklärung zwei Dinge wichtig: zum einen der Miteigentumsanteil am Grundstück. Damit wird in aller Regel bestimmt, in welchem Verhältnis sich der Wohnungsbesitzer an den Kosten fürs Gemeinschaftseigentum beteiligen muss. Zum anderen welches Stimmrecht er in der Eigentümerversammlung hat.«
Nothaft empfiehlt außerdem, auf Sondernutzungsrechte und Gebrauchsregeln für Kfz-Stellplätze, Terrasse und Garten zu achten. Gehört zur Wohnung beispielsweise ein Garagenstellplatz, kann er Sondereigentum sein; am Stellplatz könnte aber auch lediglich ein Sondernutzungsrecht bestehen. »Der Miteigentumsanteil bestimmt letzten Endes die Verteilung der Kosten für das Gemeinschaftseigentum, und deshalb ist die Teilungserklärung auch der finanzierenden Bank vorzulegen«, so Nothaft.
Beim Kauf einer Wohnung könne man wie beim Hauskauf den klassischen Finanzierungsweg gehen: Eigenkapital, Baukredit der Bank, Einsatz von Bausparguthabens und Bau-darlehens und, so möglich, Nutzung der staatlich geförderten Eigenheimrente.
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