Hohes Gut der Eigentümerversammlung
Urteile deutscher Gerichte
Mal geht es um bauliche Veränderungen, mal um die Bestellung eines neuen Verwalters und dann wieder um das gemeinsame Vorgehen gegen beauftragte Handwerker. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat entsprechende Urteile zu dieser Thematik gesammelt.
Treffen in der Waschküche?
Immer wieder stellt sich in der Praxis die Frage, ob der Ort der Eigentümerversammlung geeignet und angemessen ist. In Dortmund traf sich eine Gemeinschaft zu diesem Zweck in der Waschküche der Wohnanlage, wogegen sich im Nachhinein einzelne Mitglieder wandten. Das Landgericht Dortmund (Az. 17 S 83/18) betonte in seinem Urteil, es komme ausschließlich darauf an, ob die Örtlichkeit eine ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung ermögliche. Hier habe man lediglich sieben Minuten benötigt, um zwei Tagesordnungspunkte zu behandeln. Das sei auch in einer Waschküche möglich.
Dolmetscher verweigert
Wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht der deutschen Sprache mächtig sind, dann dürfen sie zumindest bei der Besprechung komplexer Inhalte (hier: Zusammenlegung von Teileigentumseinheiten) einen Dolmetscher mit in die Versammlung bringen.
Einer Spanierin wurde das verweigert, weswegen sie das Treffen unter Protest verließ und anschließend alle Beschlüsse anfocht. Das Amtsgericht Wiesbaden (Az. 92 C 217/11) gab der Betroffenen recht. Es sei nicht einzusehen, warum ihr nicht erlaubt worden sei, den der deutschen Sprache mächtigen Lebensgefährten mitzunehmen.
Beschlussfähigkeit in Gefahr
Eigentümer dürfen die Versammlung verlassen, wann auch immer sie wollen. Selbst wenn sie dadurch die Beschlussfähigkeit gefährden oder sogar beenden, kann ihnen das nicht verwehrt werden. Es gibt keine Treuepflicht, die Mitglieder der Gemeinschaft dazu verpflichten würde, in der Versammlung auszuharren, urteilte das Amtsgericht Neumarkt (Az. 4 C 5/14).
Im konkreten Fall hatte der Weggang eines einzigen von 125 Eigentümern dazu geführt, dass die Beschlussfähigkeit der Versammlung nicht mehr gegeben war.
Terminfrage mit Vorlauf
Bei der Terminierung von Eigentümerversammlungen sollten auch die Schulferien berücksichtigt werden. Zwar darf für diesen Zeitraum generell schon eine Versammlung anberaumt werden, allerdings ist dann ein größerer Vorlauf nötig.
Das Landgericht Karlsruhe (Az. 11 S 16/13) stellt in einem Urteil fest, dass ein Vorlauf von zwei Wochen zu wenig seien. Einer der Eigentümer befand sich während dieser Zeit im Urlaub in Spanien und klagte erfolgreich auf Annullierung der gefassten Beschlüsse.
Daten an die Mitglieder
Wohnungseigentümern muss es möglich sein, auch außerhalb der Versammlung in Kontakt zu treten und über interne Angelegenheiten zu sprechen. Zu diesem Zweck ist der Verwalter verpflichtet, auf Anforderung eine Liste der Eigentümer mit Namen und Adressen an die Mitglieder herauszugeben. Dies muss die Gemeinschaft nicht zuvor beschließen.
Allerdings besteht nach Ansicht des Landgerichts Düsseldorf (Az. 25 S 22/18) kein Anspruch darauf, auch die E-Mail-Adressen an die Eigentümer weiterzureichen.
Beschränktes Rederecht?
Die Redefreiheit eines jeden Mitglieds ist ein hohes Gut innerhalb der Eigentümerversammlung. Den Betroffenen soll die Möglichkeit gegeben werden, möglichst uneingeschränkt ihre Interessen zu vertreten. Schließlich stellt für viele Menschen die Immobilie den höchsten Vermögenswert ihres Lebens dar, an dessen Erhalt sie in großem Maße interessiert sein müssen.
Das Landgericht Frankfurt am Main (Az. 2-13 S 88/17) stellte fest, dass das Rederecht nur unter Wahrung der Verhältnismäßigkeit und möglichst schonend beschränkt werden darf.
Im konkreten Fall hatte sich ein Eigentümer beschwert, weil die Debatte über Sanierungsmaßnahmen bei einer zweiten Versammlung zu dem Thema für beendet erklärt worden war, obwohl er noch weitere Argumente vorbringen wollte. Wenigstens eine abschließende Stellungnahme, so die Juristen, hätte dem Betroffenen noch ermöglicht werden müssen.
Verantwortung des Verwalters
Dem Verwalter kommt bei der Vorbereitung und dem Ablauf der Eigentümerversammlung eine große Rolle zu. Von ihm wird das penible Einhalten aller rechtlichen Vorschriften erwartet. Legt zum Beispiel der Verwalter der Gemeinschaft pflichtwidrig einen später anfechtbaren Beschlussantrag vor, dann kann er dafür haftbar gemacht werden.
Das Landgericht Berlin (Az. 85 S 98/16) hatte es mit einem Fall zu tun, in dem es um Sanierungsarbeiten ging. Den Eigentümern lag allerdings nur ein Angebot eines Unternehmens vor, was jedoch nicht ausreichend war.
Schnelles Handeln nötig
Andererseits ist der Verwalter im Notfall durchaus berechtigt und verpflichtet, eigenmächtig zu handeln. So trat in einer Wohnanlage in Hessen ein Gasleck auf. Die herbeigerufenen Experten betonten, dass binnen vier Wochen eine Reparatur durchgeführt werden müsse, um eine drohende Totalsperrung des Anschlusses zu vermeiden. Der Verwalter erteilte deswegen einen entsprechenden Auftrag, ohne eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Ein Mitglied der Gemeinschaft war damit nicht einverstanden, sondern meinte, es sei noch Zeit gewesen für eine solche Versammlung. Das Landgericht Frankfurt am Main (Az. 2-09 S 26/14) sah dies nicht so. Der Verwalter sei zur Auftragsvergabe berechtigt gewesen und der Eigentümer zur Duldung der Maßnahme.
Keine Notmaßnahme
Andere Aktionen fallen nicht unter den Begriff der Notmaßnahme. So darf ein Verwalter nicht eigenmächtig ein selbstständiges Beweisverfahren zur Sicherung von Gewährleistungsansprüchen einleiten. Im vorliegenden Fall hatte sich eine Eigentümergemeinschaft nicht darauf einigen können, mögliche Mängelrechte gegenüber dem Bauträger geltend zu machen.
Das Landgericht Frankfurt am Main (Az. 2-13 S 55/18) kam zu Erkenntnis, dass trotz drohender Verjährung den Eigentümern das Problem bekannt gewesen sei und sie sich eben gerade nicht entschieden hätten, etwas zu unternehmen.
Ungeeigneter Kandidat
Wenn ein Kandidat für das Amt des Verwalters weder über eine branchenübliche Ausbildung verfügt (im Bereich der Immobilienverwaltung) noch über eine längere berufliche Praxis (selbstständig oder wenigstens in verantwortlicher Position), dann ist er offensichtlich ungeeignet für diese Stelle. Trotzdem hatte sich die Mehrheit der Gemeinschaft gegen die Stimme eines Mitglieds für einen solchen Bewerber entschieden, an dessen Neutralität zudem Zweifel bestanden.
Das Landgericht Düsseldorf (Az. 25 S 7/13) bemängelte die Bestellung des Verwalters aus beiden genannten Gründen (fehlende Überparteilichkeit, unzureichende Fachkenntnis). Einschlägige Erfahrungen hatte der Kandidat unter anderem mit über 20 Jahre alten Dokumenten nachweisen wollen. LBS/nd
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