Nicht die Katze im Sack kaufen

Immobilienkäufer müssen auch in Zukunft nicht mit hohen Summen in Vorleistung treten, wenn sie Mängel am Haus oder der Wohnung entdecken und diese beheben wollen. Den Schadenersatz vom Verkäufer können sie weiterhin anhand eines Kostenvoranschlags verlangen, wie der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 33/19) in Karlsruhe am 12. März 2021 entschied. Ob der neue Eigentümer die Arbeiten dann auch tatsächlich ausführen lässt oder das Geld nimmt und sich mit dem Mangel abfindet, spielt dem Urteil nach keine Rolle.

Damit bleiben die für das Immobilienkaufrecht zuständigen Richter ihrer bisherigen Linie treu, obwohl ein anderer Senat des BGH in seinem Rechtsgebiet seit dem Jahr 2018 einen eigenen Weg geht. Dabei geht es um das sogenannte Werkvertragsrecht, das etwa bei Streitigkeiten zwischen Bauherr und Architekt zum Einsatz kommt.

Dort besteht der Mangel häufig darin, dass eine Leistung nicht auftragsgemäß erbracht wird. Klassisches Beispiel: Die Baufirma verlegt versehentlich andere Fliesen im Bad. Der Raum ist tadellos gefliest, nur im falschen Farbton. Ein Austausch der Fliesen wäre eine teure Angelegenheit, ist aber eigentlich nicht unbedingt nötig.

In Fällen wie diesem sieht der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat des BGH die Gefahr, dass der Bauherr aus dem Versehen Profit schlägt und die voraussichtlichen Kosten einstreicht, obwohl er gar nicht in Erwägung zieht, die Fliesen auswechseln zu lassen. Dem wollten die Richter mit ihrem Kurswechsel einen Riegel vorschieben.

Beim Immobilienkauf liegen aber die Dinge anders, wie die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann bei der Urteilsverkündung sagte. Hier gehe es meist um gravierende Beeinträchtigungen wie Feuchtigkeit, Schadstoffe oder Schädlingsbefall. Gleichzeitig sei hier - anders als im Werkvertragsrecht - kein Vorschuss vorgesehen. Die Arbeiten müssten also aus der eigenen Tasche vorfinanziert werden. »Das ist einem Käufer nicht zumutbar«, sagte Stresemann. Es gebe also triftige Gründe für eine unterschiedliche Behandlung der Bereiche.

Der V. Zivilsenat unter Vorsitz von Christina Stresemann hatte lange mit sich gerungen, ob sie die käuferfreundliche Linie beibehalten soll. Zwei gegensätzliche Rechtsauffassungen unter dem Dach des höchsten Zivilgerichts - das könnte problematisch sein. Richterin Stresemann und ihre Senatskollegen hatten deshalb erwogen, für eine grundsätzliche Klärung den sogenannten Großen Senat für Zivilsachen einzuschalten. Vorher hatten sie aber noch einmal auf offiziellem Weg den VII. Zivilsenat angefragt.

Dessen Antwort öffnete eine Tür, um beide Positionen zu versöhnen. Der VII. Zivilsenat habe klargemacht, dass er seine Entscheidung nicht aus dem allgemeinen Schadenersatzrecht, sondern aus Besonderheiten bei Werkverträgen herleite, so Stresemann. Damit kann im Kaufrecht alles so bleiben.

Der V. Senat sieht auf diesem Gebiet auch nicht die Gefahr, dass sich jemand bereichern könnte. Im Kaufrecht gilt nämlich generell, dass der Käufer als Schadenersatz nur den Minderwert verlangen kann, wenn die sogenannte Nacherfüllung - also die Reparatur oder die Ausbesserungsarbeit - unverhältnismäßig wäre. Von den geschätzten Kosten ausgenommen bleibt zudem die Umsatzsteuer. Sie kann vom Verkäufer naturgemäß nur eingefordert werden, wenn der Käufer die Arbeiten auch tatsächlich in Auftrag gibt.

In dem entschiedenen Fall aus Nordrhein-Westfalen muss der Verkäufer einer Wohnung den neuen Eigentümern nun knapp 8000 Euro bezahlen, weil es im Schlafzimmer ein Problem mit Feuchtigkeit gibt. Die Käufer hatten ihn vergeblich aufgefordert, den Schaden zu beheben. Schließlich zogen sie vor Gericht, um die voraussichtlichen Kosten einzuklagen. Nachdem die grundsätzlichen Fragen nun geklärt sind, bestätigte der BGH ein Urteil des OLG Düsseldorf, das den Klägern in den wesentlichen Punkten Recht gegeben hatte. dpa/nd