Makler brachte das Haus der Eltern an den Kunden
streit um immobilien
Laut Infodienst Recht und Steuern der LBS muss ein echter Interessenkonflikt vorliegen, um einen Verzicht auf die Ansprüche zu erzwingen.
Der Fall: Ein Makler vermittelte ein bebautes Grundstück im Wert von gut 400 000 Euro. Im Anschluss daran forderte er von seinen Kunden die zugesicherte Provision. Doch der Vertragspartner verweigerte das. Unter anderem mit dem Argument, dass es sich bei den Verkäufern der Immobilie um die Eltern des Maklers handle. Es liege also eine verbotene Doppeltätigkeit vor, weil der Betroffene für beide Parteien arbeite.
Das Urteil: Eine Doppeltätigkeit sei nur dann verboten, stellte das Amtsgericht Königswinter (Az. 9 C 60/19) fest, wenn etwas anderes vereinbart wurde, sich das aus anderen Vertragsumständen ergebe oder ein konkreter Interessenkonflikt vorliege. Zwar ergäben sich durch die gleichzeitige Vertretung der Eltern der Klägerin einige Anhaltspunkte für die Annahme, dass möglicherweise ein Interessenkonflikt vorliegen könnte. Doch die bloße Möglichkeit genüge nicht. Auch von einem sittenwidrigen Verhalten des Maklers könne man hier nicht sprechen.
Instandhaltungsrücklage zählt nicht
Die Instandhaltungsrücklage hat kein Einfluss auf die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer.
Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich, wie der Name schon sagt, um eine Rückstellung von Mitteln für die langfristige Erhaltung des Marktwerts von Immobilieneigentum. Wie ist dieser Betrag im Zusammenhang mit einer Veräußerung eines Objekts zu bewerten? Das musste nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS der Bundesgerichtshof entscheiden.
Der Fall: Der neue Eigentümer einer Gewerbeimmobilie und der Fiskus stritten darüber, wie die beim Eigentumsübergang übernommene Instandhaltungsrücklage in Höhe von 14 800 Euro zu behandeln sei. Der Eigentümer war der Meinung, die anteilige Rücklage müsse bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis abgezogen werden. Das Finanzamt und im Anschluss auch das Finanzgericht sahen das nicht so.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof (Az. II R 49/17) stellte fest, das Finanzgericht habe eine Entscheidung getroffen, die nicht zu beanstanden sei. Die Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft könne nicht Gegenstand einer gesonderten Veräußerung sein, sie sei »untrennbarer Bestandteil« des Rechtsgeschäfts. Ein Abzug der Instandhaltungsrückstellung bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage sei »zu Recht abgelehnt« worden.
Bleirohre nicht verschweigen
Der Hausverkäufer hatte beträchtlichen Sachmangel mit keinem Wort erwähnt. Welche Konsequenzen hat das für den Käufer?
Wer eine Immobilie verkauft, in der noch alte Bleirohre verbaut sind, sollte den Käufer von sich aus auf diese Tatsache hinweisen, sonst läuft er Gefahr, dass er später für den Austausch der Rohre aufkommen muss.
Der Fall: 2016 stand ein Mehrfamilienhaus zum Verkauf. Im Zuge der Verhandlungen mit dem späteren Erwerber erwähnte der Eigentümer mit keinem Wort, dass in dem Gebäude Bleirohre verbaut waren. Das war in früheren Zeiten durchaus üblich. Der Käufer betrachtete es als einen Sachmangel, über den er hätte informiert werden müssen. Nun forderte er 76 000 Euro für den Austausch der Leitungen.
Das Urteil: Das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az. 24 U 251/18) entschied. dass das Vorhandensein solcher Rohre ausdrücklich erwähnt werden müsse. Selbst wenn die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung nicht überschritten würden, drohe doch die Notwendigkeit eines Austausches. Der Verkäufer musste für den Rohrwechsel aufkommen. Er habe den Mangel »arglistig verschwiegen«. LBS/nd
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