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- Mietenentwicklung
Ein letzter Gruß vom Mietendeckel
Während Neubaupreise drastisch steigen, sind die Neuvertragsmieten in Berlin gesunken
Ein »Echo des Deckels« nennt Maren Kern, Vorständin des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), den Umstand, dass zum Stichtag 30. Juni 2021 die Neuvertragsmieten in den Berliner Beständen ihrer Mitgliedsunternehmen im Vergleich zu 2019 gesunken sind. Bei den knapp 12 200 Wohnungen aus den Baujahren 1949 bis 1972 wurden im Durchschnitt 7,20 Euro nettokalt pro Quadratmeter verlangt - fünf Prozent weniger als zum vorigen Stichtag, dem 31. Dezember 2019. Die rund 7700 Wohnungen aus den Jahren 1973 bis 1990 sind von Anfang 2020 bis Mitte 2021 für 6,35 Euro vermietet worden - minus 6,2 Prozent. Um satte 8,2 Prozent fielen die Neuvermietungsmieten für vor 1949 errichtete Wohneinheiten. 7,94 Euro nettokalt verlangten die BBU-Mitglieder - landeseigene Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und große renditeorientierte Vermieter wie Deutsche Wohnen und Vonovia - pro Quadratmeter hier. Das betrifft knapp 8300 Wohnungen.
Der von Rot-Rot-Grün Ende Januar 2020 beschlossene und schließlich im März 2021 vom Bundesverfassungsgericht kassierte Mietendeckel, der für die Mieterinnen und Mieter der Hauptstadt eine Erleichterung war, ist für Maren Kern vor allem ein »schwerwiegender und verfassungswidriger Markteingriff«. So sagt sie es bei der Online-Pressekonferenz zum BBU-Marktmonitor am Mittwoch. Der Verband kommt auf Basis des Berliner Gesamtbestands seiner Mitglieder von über 700 000 Wohnungen auf Mindereinnahmen von 140 Millionen Euro durch das Gesetz - allerdings hochgerechnet auf 20 Jahre. Im nächsten Rechenschritt sind es bereits 700 Millionen Euro, die deswegen nicht für Sanierung und Neubau zur Verfügung stünden. 80 Prozent der Summe wären Kredite auf Basis der Überschüsse.
- Die Fluktuation in den Beständen des BBU ist von Anfang 2020 bis Mitte 2021 in Berlin erneut gesunken. Nur bei 4,9 Prozent (2019: 5 Prozent) des Bestandes gab es einen Mieterwechsel - durchschnittlich alle 20,4 Jahre. Erst nach durchschnittlich 26 Jahren gab es in Schöneberg einen Mieterwechsel, nach 24,4 Jahren in Kreuzberg. Am meisten umgezogen wurde noch in Weißensee und Treptow - alle 17,2 bzw. 17,5 Jahre.
- Die Bestandsmieten stiegen in Berlin im Mittel um 1,1 Prozent auf 6,37 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Den höchsten Anstieg mit 2,1 Prozent verzeichnete Neukölln auf nun 6,43 Euro, mit jeweils 0,8 Prozent die niedrigste Steigerung gab es in Friedrichshain-Kreuzberg (6,57 Euro) und Tempelhof-Schöneberg (6,47 Euro).
- Die höchsten Mietsteigerungen in Brandenburg verzeichneten die Landkreise Prignitz (plus 7,3 Prozent) auf 4,83 Euro nettokalt pro Quadratmeter, Teltow-Fläming (plus 4 Prozent) auf 5,68 Euro und Oder-Spree (plus 3,9 Prozent) auf 5,32 Euro. Am anderen Ende der Skala lag bei einem Plus von 1,2 Prozent das Havelland mit nun 5,13 Euro. nic
»Unseriös ist, den Verzicht von 7 Millionen Euro im Jahr 2020 auf 20 Jahre hochzurechnen, um dann auf eine Investitionskürzung von 700 Millionen Euro zu kommen«, kommentiert das Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. »Hier wird so getan, als würden in diesen 2020 abgeschlossen Mietverträgen binnen 20 Jahren keine nachholenden Mieterhöhungen durchgeführt«, so Wild weiter.
Maren Kern sagt das vor allem mit Verweis auf die rasant steigenden Baupreise. Zwischen 2015 und Ende 2021 sind diese in Berlin um fast 39 Prozent gestiegen, während die allgemeine Inflation zeitgleich bei knapp 9 Prozent lag. Allein von November 2020 bis November 2021 kletterten die Preise für Zimmer- und Holzbauarbeiten in der Stadt um fast 38 Prozent, was insbesondere an den Baustoffen lag. Konstruktionsholz wurde etwa um 77 Prozent teurer. Während rechnerisch eine 2015 fertiggestellte Wohnung für 9,62 Euro nettokalt pro Quadratmeter kostendeckend vermietet werden konnte, müssten demnach 2021 schon 13,01 Euro pro Quadratmeter verlangt werden. Die Grundstückskosten sind dabei nicht eingerechnet.
Tatsächlich vermietet wurden die rund 3000 frei finanzierten Wohnungen, die von Anfang 2020 bis Mitte 2021 bezogen werden konnten, für durchschnittlich 10,27 Euro pro Quadratmeter. Das liege an Quersubventionen sowie in Anspruch genommenen Förderungen, erläutert Maren Kern.
Den Löwenanteil beim Neubau leisten die Landeseigenen, die auch Senatsvorgaben zu Obergrenzen bei den Neubaumieten haben. Als »keinen besonders fantastischen Schachzug« von Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) bezeichnet Kern in diesem Zusammenhang den abrupten Förderstopp Ende Januar für energiesparende Bauweisen.
Im Berliner Umland sind die Bestandsmieten der BBU-Mitgliedsunternehmen von Ende 2019 bis Mitte 2021 um durschnittlich 2,7 Prozent teurer geworden; nun werden 5,98 Euro nettokalt pro Quadratmeter verlangt. Spitzenreiter ist die Stadt Wildau mit 6,97 Euro, was Maren Kern auf den hohen Anteil denkmalgeschützten Bestands und »viele besonders hochwertige Sanierungen« zurückführt. Je näher an Berlin, desto teurer, so die Faustregel bei den Mieten.
Für »besorgniserregend« hält Isabelle Vandre, Wohnungsexpertin der Linksfraktion im Brandenburger Landtag, die Entwicklung bei den Bestandsmieten. »Hier gibt es einen Anstieg um 4 bis mehr als 7 Prozent in mehreren Landkreisen«, erklärt sie. Jährlich steigende Mieten, zusammen mit explodierenden Heiz- und Stromkosten, machten immer mehr Haushalten zu schaffen. »Noch dazu in einer Situation, in der viele Brandenburger*innen pandemiebedingt in Kurzarbeit sind oder als Selbstständige Lohneinbußen haben«, so Vandre weiter.
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