Für die Kaltmiete wird es nicht warm

Die Kosten für Schönheitsreparaturen an Wohnungen im Land Brandenburg sind im vergangenen Jahr um 13,3 Prozent gestiegen. Für Instandhaltungen verlangten die Baufirmen 17,1 Prozent mehr, und für den Neubau von Wohnungen gab es einen Aufschlag von 18,1 Prozent. Dennoch haben zumindest die Wohnungsgenossenschaften und die kommunalen Wohnungsgesellschaften die Nettokaltmieten im Schnitt nur um 2,2 Prozent angehoben – und blieben damit deutlich unter der Inflationsrate von 7,1 Prozent.

Ungefähr lässt sich das so sagen. Ein kleines bisschen ist der Wert verfälscht. Denn die durchschnittliche Erhöhung der Miete um 2,2 Prozent erfolgte bei sämtlichen Vermietern, die im Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) organisiert sind. Das sind in der überwiegenden Mehrheit tatsächlich die kommunalen und die genossenschaftlichen, es sind aber auch private Wohnungsunternehmen dabei. Alle zusammen verlangten in Brandenburg von ihren Mietern im Monat durchschnittlich 5,49 Euro nettokalt je Quadratmeter.

Im Berliner Umland stieg die Nettokaltmiete bei den BBU-Firmen im vergangenen Jahr um 2,2 Prozent auf 6,05 Euro, fernab davon um 2,2 Prozent auf 5,17 Euro. In zwei Landkreisen blieb der Wert trotz Mieterhöhung immer noch unterhalb von 5 Euro: Das waren Elbe-Elster mit 4,90 Euro und Oberspreewald-Lausitz mit 4,88 Euro.

»Das ist natürlich gut für die Mieter; aber für die Unternehmen ist es von Nachteil, weil ihnen damit Mittel für Investitionen fehlen«, urteilt am Mittwoch BBU-Vorstand Maren Kern. Deswegen müsse auch das kommunale Wohnungsunternehmen Pro Potsdam nächstes Jahr sicherlich die Kaltmieten »ein bisschen« anheben, erwartet Maren Kern. Noch bis Jahresende gilt ein von den Stadtverordneten beschlossener Mietenstopp für die Pro Potsdam. Die Corona-Pandemie gab dazu ursprünglich die Veranlassung. Die Stadtfraktion Sozial.Die Linke beantragte kürzlich, den Mietenstopp ein weiteres Mal zu verlängern.

BBU-Vorstand Maren Kern wünscht sich indessen »mehr Verständnis der Politik für schlichte Tatsachen«. Immer nur zu fordern, dass die Mieten nicht steigen dürfen, reiche nicht aus. Denn wenn die Einnahmen der Branche stagnieren, aber die Kosten steigen, werde es eng. Im Auge hat Kern dabei vor allem Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) mit seinem Entwurf für ein Gebäudeenergiegesetz (Stichwort: Einbau von Wärmepumpen). »Bis heute ist mir nicht klar, wie die Bundesregierung das finanzieren will«, sagt Kern. »Ich kann diese Kosten nicht auf die Mieter umlegen, weil ich sie damit zu sehr belaste. Das ist in weiten Teilen der Politik anscheinend immer noch nicht angekommen.«

Die Frau an der Verbandsspitze meint da wirklich in erster Linie die Bundespolitik. Am Land Brandenburg hat sie wenig auszusetzen, und die Stadt Potsdam lobt sie für eine vorausschauende Wohnungspolitik, die der steigenden Einwohnerzahl rechtzeitig Rechnung trug, was im benachbarten Berlin nicht funktioniert habe. Kern bleibt bei dem Lob, auch wenn beim geplanten Neubau von 5000 Wohnungen in Potsdam-Krampnitz »gern noch eine Schippe draufgelegt werden könnte«. 10 000 Wohnungen wären wohl besser.

Bis 2027 sollen allein bei den im BBU organisierten Potsdamer Wohnungsunternehmen 1900 Wohnungen gebaut werden, im gesamten Land Brandenburg fast 6000 Wohnungen. Und das, obwohl die Zinsen für Baudarlehen steigen. Im Januar 2022 verlangten die Banken 1,0 Prozent Zinsen, wenn sie Kapital vorschießen sollten. Jetzt seien es 4,04 Prozent, sagt Kern. »Das ist das Ende einer über zehnjährigen Niedrigzinsphase. Das ist eine dramatische Entwicklung.«

Umso erstaunlicher sei es, dass die Brandenburger BBU-Firmen ihre Investitionen im vergangenen Jahr um 5,1 Prozent auf 663 Millionen Euro steigern konnten. »Dass unsere Unternehmen unter diesen schwierigen Bedingungen investieren und bauen, ist eine große Leistung und steht für ihr Verantwortungsbewusstsein«, sagt Kern. Im Berliner Umland seien im vergangenen Jahr 501 Wohnungen fertiggestellt worden und im laufenden Jahr sollen 1214 Wohnungen fertig werden. Ende 2022 meldeten die BBU-Mitgliedsfirmen an die Zentrale, im Jahr 2023 zusammen 317 Millionen Euro in den Neubau, 291 Millionen in die Modernisierung und 322 Millionen in die Instandhaltung stecken zu wollen.

Bei solchen Angaben ist Kern aber nun vorsichtig und bezweifelt, dass dies tatsächlich im ursprünglich beabsichtigen Umfang erfolgen werde. Durch die steigenden Zinsen und Baupreise geraten die Pläne ins Wanken. Dabei hat der Neubau im Berliner Speckgürtel in der Vergangenheit dazu beigetragen, die Quote leer stehender Wohnungen bei rund zwei Prozent relativ stabil zu halten – und dies, obwohl seit 2013 etwa 85 000 Menschen zugezogen sind.

In den berlinfernen Regionen, die fast drei Jahrzehnte lang Abwanderung erlebten, sank die Leerstandsquote nun erstmals seit fünf Jahren – und zwar um 0,9 Prozentpunkte auf 10,1 Prozent. Ein zu hoher Leerstand belastet die verbliebenen Mieter, die die Kosten des Leerstands am Ende tragen müssen. Sind dagegen viel zu wenig Wohnungen frei, schadet dies ebenfalls den Mietern, weil dann nach der unbarmherzigen Marktlogik von Angebot und Nachfrage die Mieten steigen.

Immer noch stünden 20 000 Wohnungen dauerhaft leer, berichtet Maren Kern. Wären nach der Wende nicht so viele Quartiere abgerissen worden, so wären es heute 88 000. Kern behauptet: »Nur ein Leerstand von drei Prozent ist auskömmlich. Zehn Prozent sind immer noch zu viel.« Da scheiden sich die Geister. Andere Fachleute sagen, unterhalb von drei Prozent Leerstand beginne schon die Wohnungsnot.

15,9 Prozent der BBU-Firmen geben an, Neubauprojekte abzublasen, soweit das noch möglich ist. 20,7 Prozent sagen, es komme zu Verzögerungen beim Neubau. 7,3 Prozent wollen die Projekte einschränken, und nur 3,7 Prozent halten unverändert an allem fest. Bei Instandsetzungsmaßnahmen sprechen 52,9 Prozent der Wohnungsunternehmen von Verzögerung – eine Zahl, die Maren Kern zu denken gibt.

Dabei sehen sich die Wohnungsgenossenschaften und die kommunalen Wohnungsgesellschaften vor großen Herausforderungen. Die erwarten in den kommenden zehn Jahren insbesondere weiter weg von Berlin, wo immer mehr alte Menschen leben, eine steigende Nachfrage nach kleinen, noch bezahlbaren Wohnungen, die erst einmal befriedigt werden will. Eine weitere Herausforderung ist der Mangel an Handwerkern, aber auch an Personal für die Verwaltung. Maren Kern hat es wie viele andere lange kommen sehen. Es ließ sich ja ausrechnen, wann in welchem Maße Berufstätige in den Ruhestand gehen und wie wenige Schulabgänger nachkommen. Aber viele Betriebe wiegten sich in Sicherheit, solange sie noch genug Bewerbungen erhielten, um freie Stellen zu besetzen. Nun ist es damit vorbei. Das erinnert Kern an die Unwetterkatastrophen, die mit dem Klimawandel vorhergesagt waren – aber viele wollten es nicht wahrhaben.

Der moderate Anstieg der Nettokaltmieten bei Genossenschaften und kommunalen Gesellschaften bedeutet übrigens keineswegs, dass Wohnen nicht doch erheblich teurer wurde. Die Vorauszahlungen für Heizung und warmes Wasser stiegen im vergangenen Jahr um 45 Prozent. Umgelegt auf den Quadratmeter Wohnfläche waren dafür nun 1,64 Euro monatlich zu zahlen. Und die Vorauszahlungen für die übrigen Betriebskosten wurden um 8,5 Prozent auf 1,54 Euro je Quadratmeter angehoben.