Modernisierung: Fassaden-Klinker sind keine Luxus-Sanierung
Rechtsprechung
Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen können Vermieter nicht nur die Kosten für eine Wärmedämmung der Wände, sondern zusätzlich auch die für deren nachträgliche Verklinkerung an die Mieter weitergeben. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf hervor.
Wie der Anwalt-Suchservice (berichtet, hatte der Eigentümer eines Mietshauses Modernisierungsmaßnahmen zur Einsparung von Energie durchgeführt: Auf der Hausfassade wurden sodann Klinker-Riemchen verlegt. Die Mieterhöhung von 87 Euro monatlich wegen Modernisierung wollten die Mieter nicht zahlen. Sie vertraten den Standpunkt, eine solche Verkleidung könne nicht mehr als Modernisierung angesehen werden, sondern es handle sich hierbei um eine Luxusausführung, meinten sie.
Das Amtsgericht Düsseldorf sah das anders und entschied, dass der Vermieter Anspruch auf Zahlung des vollen Modernisierungszuschlags habe
Wenn im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen eine bislang nur verputzte Fassadenfläche verklinkert werde, so der Richter, dann könnten auch diese Kosten bei der Berechnung der auf die Mieter anteilig umzulegenden Modernisierungskosten mit angesetzt werden. Denn es sei hierbei entscheidend zu berücksichtigen, dass der Instandhaltungsaufwand bei einer verputzten Fassade über die Jahre wesentlich höher sei als bei einer verklinkerten. Schließlich müsse der Putz regelmäßig gestrichen werden, die Klinker aber nicht. (Urteil vom 19. Oktober 2007 – Az. 20 C 1848/06)
Wirtschaftlichkeit: Keine Pflicht zur Modernisierung
Energiesparen ist in aller Munde. Doch mit Hilfe des Mietrechts können Mieter dieses Ziel nicht unbedingt verfolgen, wie folgendes Urteil zeigt. In einer ehemaligen Alliiertensiedlung in Berlin erhielten die Mieter hohe Betriebskostenabrechnungen. Ein Mieter sollte mehrere Tausend Euro nachzahlen. Der Mann legte Widerspruch ein und beanstandete die Abrechnungen: Sie seien auch formell unzulänglich; aber vor allem deshalb viel zu hoch, weil die veraltete Heizungsanlage ineffizient arbeite. Sie hätte längst modernisiert werden müssen. Die angesetzten Heizkosten seien eine Zumutung und widersprächen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit.
Der Bundesgerichtshof (BGH) verneinte einen Anspruch des Mieters auf Modernisierung. Auch wenn der Vermieter eine veraltete Heizung weiter laufen lasse, verstoße das nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter solle ihn beachten; daraus lasse sich aber keine Verpflichtung ableiten, eine ineffiziente Heizanlage auszutauschen, solange diese funktioniere und die Wärmeversorgung der Wohnungen sicherstelle.
Bewusst ließ der BGH die Frage offen, ob der Mieter eine Heizungssanierung hätte durchsetzen können, wenn der Vermieter aufgrund der Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) dazu verpflichtet gewesen wäre, die Heizanlage zu erneuern. Die EnEV legt gewisse Mindeststandards für Heizkessel, Ventile, Heizungsrohre etc. fest. (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06)
Geschäftsräume: Souvenirladen durch U-Bahn-Baustelle versperrt
Einer der Leidtragenden beim Berliner U-Bahn-Bau war der Inhaber eines Souvenirladens. Direkt vor seinem Geschäft wurden mehrstöckige Container aufgestellt, der Zugang war sieben Wochen lang komplett gesperrt. Während dieser Zeit zahlte der Mann keine Miete: Da er mit dem Laden kein Geld verdienen könne, sei die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache für ihn gleich Null, argumentierte er.
Wie viel Kunden er finde, gehöre zum unternehmerischen Risiko eines Händlers, konterte die Vermieterin und klagte die Miete ein. Beim Kammergericht in Berlin hatte sie damit keinen Erfolg. Grundsätzlich müsse der Vermieter für die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume einstehen, unabhängig von Verschulden, erklärte das Gericht.
Ohne freien Zugang des Publikums zu den Ladenräumen könne man einen Laden nicht vertragsgemäß nutzen. Sei er versperrt, stelle das prinzipiell einen Mangel dar, auch wenn die Vermieterin die Bauarbeiten in keiner Weise habe beeinflussen können.
Ein Souvenirgeschäft sei in erster Linie auf Touristen angewiesen und müsse für diesen Kundenkreis unschwer als solches erkennbar sein. Um Passanten zu interessieren, müsse der Ladeninhaber unter anderem auf dem Bürgersteig Stände mit Postkarten aufstellen.
Vergeblich pochte die Vermieterin auf eine Klausel im Mietvertrag, die besagte, Baumaßnahmen, Straßensperren, Verkehrsumleitungen etc. begründeten keinen Fehler der Mietsache.
Eine solche Klausel sei unwirksam, so das Gericht, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige. Die Vermieterin könne nicht jede Gewährleistung für die Gebrauchstauglichkeit der Räume per Vertragsklausel ausschließen. Das verschiebe einseitig das Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung zu Lasten des Mieters.(Urteil des Kammergerichts in Berlin vom 12. November 2007 – 8 U 194/06)
Provision: Wohnungseigentümer will auf Umwegen kassieren
Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz ist es Eigentümern von Immobilien untersagt, Maklerprovision dafür zu verlangen, dass sie den eigenen Wohnraum vermieten.
Nur Makler dürfen für die Vermittlung fremden Wohnraums Provision kassieren. Ein Marburger Wohnungseigentümer wollte diese Vorschrift elegant umgehen: Er beauftragte einen Makler, für seine Wohnung einen Mieter zu finden. Von der Provision sollte ihm der Makler anschließend ein Entgelt zahlen. Der ließ sich auf diese Vereinbarung ein, rückte dann jedoch kein Geld heraus. Die Zahlungsklage des Wohnungseigentümers scheiterte.
Das Gericht erklärte die Vereinbarung für unwirksam, weil sie gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz verstößt. Der Eigentümer habe zwar nicht direkt vom Mieter Provision gefordert, aber der Inhalt der Vereinbarung laufe auf dasselbe hinaus. Der Mieter sollte nämlich für eine nicht erbrachte Vermittlungsleistung zahlen.
Dass der Eigentümer den Makler mit der Vermittlung beauftragt habe, sei weder eine Leistung für den Mieter, noch eine Leistung für den Makler. (Urteil des Landgerichts Marburg vom 26. März 2008 – 5 S 163/07)
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