Wann ist Mieterhöhung gerechtfertigt?
Modernisierung
Wann ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung gerechtfertigt?
Frank D., Falkenberg
Eine Mieterhöhung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter tatsächlich eine Modernisierung (nachhaltige Maßnahme zur Verbesserung des Wohnwertes der Wohnung und/oder des Hauses oder zur Einsparung von Energie oder Wasser) durchgeführt hat.
In der Regel erfolgen bei Modernisierungsarbeiten immer auch Instandhaltungen (Maßnahmen zur Vermeidung künftiger Schäden) und Instandsetzungen (Beseitigung schon eingetretener Schäden). Die durch diese beiden Maßnahmen entstehenden Kosten sind schon mit der Grundmiete bezahlt. Diese Kosten sind kein zulässiger Grund für eine Mieterhöhung durch den Vermieter, sie müssen sauber aus den Modernisierungskosten herausgerechnet werden.
Bei manchen Vermietern hat man den Eindruck, dass diese bewusst nicht den Unterschied zwischen Modernisierung einerseits und Instandsetzung/Instandhaltung andererseits kennen wollen, um sich so einen ungerechtfertigten finanziellen Vorteil zu verschaffen.
Der BGH hat in einem Urteil (Az. VIII ZR 275/07) entschieden, dass es keinen zwingenden Zusammenhang zwischen der (geforderten und gerichtlich durchsetzbaren) Höhe der einseitigen Mieterhöhung infolge Modernisierung (Modernisierungsumlage) und der für den Mieter tatsächlich eintretenden Energie- und Kosteneinsparung bestehen muss. Frühere Rechtsprechung bestimmte, dass die Modernisierung zur Einsparung von Energie zumindest halb so viel finanzielle Einsparung für die Mieter des Hauses ergeben soll wie die Modernisierungsumlage ausmacht.
Unstrittig ist aber nach wie vor, dass der Vermieter die Kosteneinsparungen durch zinsverbilligte Darlehen und KfW-Kredite an die Mieter weitergeben muss (§ 559 a BGB). Es lohnt sich deshalb immer, den Vermieter schriftlich um Erklärung zu bitten, ob und in welcher Höhe und Form er zinsverbilligte Kredite in Anspruch genommen hat. Woher der Vermieter das Geld bekommt (Eigenmittel, Bankkredit, KfW-Kredit, geliehenes Geld), ist für die Durchführung der Arbeiten völlig egal, nicht jedoch für die Höhe der Modernisierungsumlage.
Die Mieterhöhung muss der Mieter erstmals ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang der Abrechnung über die Modernisierungen zahlen. Das ist in jedem Fall später, als es der Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter zur Folge hätte. Eine Vereinbarung hat immer einen frühen Termin für die erstmalige Zahlung der höheren Miete – manchmal schon vor dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten. Modernisierungen können sich deutlich länger hinziehen, als es im Bauablauf geplant war.
Die Berechnungen der Modernisierungsumlage sollte der Mieter immer prüfen (lassen). Ostmals sind sie fehlerhaft zu Lasten der Mieter.
HARTMUT HÖHNE
(Siehe auch unten stehenden Beitrag)
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