Verkauf – wenn ein Erbe die Genehmigung verweigert
Grundstückserbschaft
Alle Mitglieder einer 15-köpfigen Erbengemeinschaft haben dem Verkauf eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks zu dem dafür ausgehandelten Kaufpreis zugestimmt. Nachdem der Kaufvertrag geschlossen worden ist, verweigert ein Erbe die Genehmigung. Welche rechtlichen Mittel gibt es, den Kaufvertrag doch noch zu vollziehen? Wer trägt die entstandenen Kosten, wenn das nicht gelingt?
Gerhard H., Nordhausen
Grundsätzlich können die Erben nach § 2040 BGB über einen Nachlassgegenstand nur ge-meinschaftlich verfügen. Wenn ein Grundstück in den Nachlass fällt, das unter den Erben nicht in Natur geteilt werden kann und sich die Erben anderweitig über die Verwertung des Grundstücks nicht einigen können, besteht der übliche Weg in einer Teilungsversteigerung. Sie erfolgt nach §§ 180 ff Zwangsversteigerungsge-setz und folgt weitestgehend den Regelungen für die Zwangsversteigerung (§ 753 BGB). Der Erlös wird nach Abzug der Kosten unter die Erben entsprechend ihren Quoten verteilt.
Dieser Weg kann auch in Ihrem Fall beschritten werden, wenn sich der aus der Reihe tanzende Erbe nicht doch noch zur Genehmigung des Vertrages be-reit findet. Ob er auf seiner Weigerung beharrt, sollte er sich aber sorgfältig überlegen, denn die Teilungsversteigerung verursacht zusätzliche Kosten (Gerichtskosten, Kosten für die Wertfeststellung durch einen Gutachter). Außerdem liegt der Preis, der sich bei einer Zwang-sversteigerung erzielen lässt, in vielen Fällen deutlich unter dem Preis, der bei einem freihändigen Verkauf erreicht werden kann, wenn es sich nicht gerade um ein sehr begehrtes Grundstück handelt.
Die vergeblich aufgewendeten Kosten für den Verkaufsversuch trägt grundsätzlich der Nachlass, also die Erbengemeinschaft. Ob der ausscherende Erbe damit belastet werden kann, weil er die getroffene Absprache verletzt hat, lässt sich aufgrund des mitgeteilten Sachverhalts nicht beurteilen. Grundsätzlich ist das möglich, wenn der widersprechende Erbe zur Genehmigung verpflichtet wäre (s. u.).
In Ausnahmefällen kann allerdings die Verpflichtung des Miterben bestehen, einer Veräußerung des Grundstücks zuzustimmen. Wenn diese Verpflichtung besteht, ist sie auch einklagbar. Wird sie verweigert und scheitert daran der Kaufvertrag, etwa weil der Käufer abspringt, kann von dem sich weigernden Erben auch Schadenersatz verlangt werden. Als Schaden kommen außer den vergeblich aufgewendeten Kosten auch Mindererlöse bei einem weiteren Verkauf in Betracht.
Eine Verpflichtung, einer Veräußerung zuzustimmen bzw. sie zu genehmigen und entsprechend auch die daraus folgende Eigentumsübertragung, besteht, wie der BGH in dem Urteil in der Sache Az. IV ZR 82/04 vom 28. September 2005 festgestellt hat, dann, wenn sich die Veräußerung des Grundstücks als Maßregel der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne von § 2038 Abs. 1, Satz 2 BGB darstellt. Die Verfügung über das Grundstück darf dabei nicht zu einer wesentlichen Veränderung des Nachlasses insgesamt im Sinne von §§ 745 Abs. 3, Satz 1, 2038 Abs. 2, Satz 1 BGB führen.
Wenn der zu veräußernde Nachlassgegenstand lediglich einen verhältnismäßig geringen Teil des Nachlasses ausmacht (in dem vom BGH entschiedenen Fall handelte es sich um etwa 18 Prozent), kann es durchaus ein Akt der ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung sein, einen solchen Nachlassgegenstand, auch wenn es sich um ein Grundstück handelt, zu veräußern. Dabei spielt natürlich auch eine Rolle, welche anderen Verwertungsmöglichkeiten bestehen, wie etwa Vermietung.
Das OLG München hat in der Entscheidung, Az. 8 U 1729/06, vom 19. Oktober 2006 keine Pflicht des Miterben gesehen, dem Verkauf einzelner Eigentumswohnungen aus dem Nachlass zuzustimmen, weil der Erlös lediglich der Deckung der Schulden des den Verkauf wünschenden Miterben dienen sollte und zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses als sol-chem nicht erforderlich war.
Wenn das Grundstück dagegen den einzigen wesentlichen Nachlasswert bildet, stellt des-sen Veräußerung keine Verwaltung des Nachlasses dar, und es muss auf eine Teilungsversteige-rung zurückgegriffen werden. Diese nimmt zwar einige Zeit in Anspruch. Dennoch mag die Aussicht darauf manchen widerstrebenden Erben zum Einlen-ken bewegen.
Prof. Dr. DIETRICH MASKOW,
Rechtsanwalt, Berlin
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