Was gehört alles zum Begriff Miete?
Leserfrage
Es gibt im Mietrecht manche Begriffe, die für juristische Laien unverständlich sind. Da ist von Mietzins, von Nebenkosten und Betriebskosten, von Grundmiete oder Nettomiete, von Klausel usw. die Rede. Könnte der Ratgeber mal erläutern, was beispielsweise alles zum Begriff der Miete gehört?
Torsten S., Dresden
Wer mit der Materie nicht vertraut ist, hat Verständigungsschwierigkeiten, zumal in Mietverträgen oft unterschiedliche Bezeichnungen für die gleiche Sache verwendet werden.
Entsprechend den gesetzlichen Regelungen gehört zum Begriff der Miete alles, was ein Mieter für die sogenannte Mietsache, (womit die gemieteten Räume samt Gemeinschaftseinrichtungen gemeint sind, zu bezahlen hat. Es heißt auch, wofür er ein Entgelt zu entrichten hat, was dasselbe ist.
Nach dem Mietrecht, das vor der Mietrechtsreform von 2001 galt, wurde das vom Mieter für seine Wohnung zu entrichtende Entgelt als Mietzins bezeichnet. Seit der Reform heißt es eindeutiger »Miete« (§ 535 Abs. 2 BGB). Inhaltlich ist damit das Gleiche gemeint. Zur Miete gehört zunächst die Grundmiete. Damit sind die reinen Kosten der Wohnung ohne Betriebskosten gemeint, die der Mieter zu zahlen hat. Zu den Betriebskosten, die oft noch als Nebenkosten bezeichnet werden, gehört der Kostenaufwand, der notwendig ist, um das Wohnen überhaupt zu ermöglichen.
Was der Mieter dafür neben der Grundmiete bezahlen muss, steht in der »Betriebskosten- und Wohnflächenverordnung«, die am 1. Januar 2004 in Kraft getreten ist. Es handelt sich um 17 unterschiedliche Positionen, die aber alle eines gemeinsam haben, es müssen »regelmäßige« oder wie es auch heißt »laufend erforderliche« Kosten sein. Einmalige Kosten sind keine umlegbaren Betriebskosten.
Auch müssen die Betriebskosten mit den Mietern vereinbart worden sein. Das wird bei der Wasserversorgung, bei der Heizung oder Müllabfuhr – um einiges zu nennen – kein Problem sein. Eine Position, die besondere Aufmerksamkeit durch Mieter erfordert, ist die Position 17 »Sonstige Betriebskosten«. Hier wird oft versucht, nachträglich Kosten unterzubringen, die nicht vereinbart worden sind. Solchen einseitigen Veränderungen müssen Mieter nicht zustimmen. Es gibt auch keine gesetzliche Regelung dafür, welche Kosten hier eingeordnet werden können. Die allgemeine Anführung im Mietvertrag von »Sonstigen Betriebskosten« ohne genaue Bezeichnung, was damit gemeint ist, reicht für eine Umlage nicht aus.
Weitere Begriffe, die manchmal für die Miete verwendet werden, heißen Brutto-Kaltmiete, Netto-Kaltmiete, Brutto-Warmmiete, Pauschalmiete oder Inklusivmiete. Unter Brutto-Kaltmiete ist die Grundmiete mit den sogenannten »kalten Betriebskosten« – ohne Heiz- und Warmwasserkosten – zu verstehen. Netto-Kaltmiete ist nur ein anderer Begriff für Grundmiete.
Die Brutto-Warmmiete ist das Gleiche wie die Pauschalmiete, die auch als Inklusiv-Miete bezeichnet wird, also eine Miete mit sämtlichen Betriebskosten.
Mit dem oft benutzten Wort Klausel sind die einzelnen Bestimmungen bzw. Vereinbarungen in Mietverträgen gemeint.
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