Wohnungseigentümer – muss einer für alle zahlen?
Kommunalabgaben / Länderrecht
So kann in Nordrhein-Westfalen ein Eigentümer stellvertretend für alle zur Kasse gebeten werden. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. Mai 2010 (Az. IX ZR 127/09) ist es auf Grundlage des Kommunalabgabegesetzes des Landes Nordrhein-Westfalen (KAG-NW) möglich, jeden Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner zu verpflichten. Die BGH-Richter gaben einem Entsorgungsbetrieb Recht, der die gesamten für die Wohnanlage angefallenen Entsorgungsgebühren gegen einzelne Wohnungseigentümer geltend gemacht hatte.
Die Begründung: Wird durch kommunale Gebührensatzungen und das Kommunalabgabengesetz des Bundeslandes die Zahlungsverpflichtung unmittelbar an das Grundstück geknüpft, für das die Ver- oder Entsorgungsleistungen erbracht werden, läuft dies auf eine gesamtschuldnerische Haftung aller Miteigentümer hinaus.
Haftung für alle
»Weil alle Wohnungseigentümer immer auch (Mit-)Eigentümer des betreffenden Grundstücks sind, muss jeder von ihnen für jeweils die volle Abgabensumme einstehen«, erklärt Sandra Weeger-Elsner, Rechtsreferentin von »wohnen im eigentum e. V.« Bei dieser »dinglichen Haftung« können sich einzelne Wohnungseigentümer gegenüber kommunalen Unternehmen nicht auf die Haftung bis zur Höhe ihres Miteigentumsanteils gemäß § 10 Abs. 8 WEG berufen. In diesem Fall wird das Bundesgesetz durch das jeweilige Landesgesetz de facto unterlaufen.
Rechtslage unterschiedlich
Ob ein Wohnungseigentümer für die gesamte Summe oder nur seinem Miteigentumsanteil entsprechend haftet, hängt also von der rechtlichen Grundlage ab, auf der die Ver- bzw. Entsorgungsleistungen im jeweiligen Bundesland erbracht werden.
Die Rechtslage ist in den einzelnen Ländern unterschiedlich. Im Januar 2010 hatten die BGH-Richter entschieden, dass einzelne Wohnungseigentümer aus Berlin nicht die Wasser- und Abwasserkosten der gesamten Eigentümergemeinschaft zahlen müssen (Az. VIII ZR 329/08). Zwar sahen die (privatrechtlichen) Vertragsbedingungen des Versorgungsunternehmens eine »Haftung des Grundstückseigentümers« vor. Gleichwohl war der Vertrag mit der Gemeinschaft geschlossen worden. Damit haftet jeder Miteigentümer nur bis zur Höhe seines Miteigentumsanteils (Haftungsbeschränkung des § 10 Abs. 8 WEG).
Besteht eine gesamtschuldnerische Haftung, kann die Zahlungsaufforderung jeden treffen. Gegebenenfalls dürfen auch mehrere Zahlungsaufforderungen parallel verschickt werden. Zwar können die belangten Eigentümer das Geld von ihren Miteigentümern zurückfordern – doch das ist langwierig und bei zahlungsunfähigen Miteigentümern mitunter unmöglich.
»Verpflichten Sie den Verwalter, umgehend gegen säumige Eigentümer vorzugehen«, rät Sandra Weeger-Elsner.
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