Steuervorteile richtig nutzen
Aufwendungen für Immobilien
Eine betriebliche Nutzung unterliegt anderen Steuerregeln als eine private. Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, ihre Steuerlast zu mindern. Dabei sind bestimmte Abgrenzungen zu beachten. So müssen sowohl die Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Wertanteil für Grund und Boden) als auch die Herstellungskosten in aller Regel über die Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes, also steuerlich über mehrere Jahre verteilt, abgeschrieben werden. Erhaltungsaufwendungen für bereits vorhandene Einrichtungen dagegen sind prinzipiell im Jahr der Ausgabe in voller Höhe absetzbar.
Anschaffungskosten: Diese Kosten beinhalten alle Aufwendungen, die geleistet werden, um eine Immobilie zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Bei einem betriebsbereiten Gebäude sind Kosten für Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen als Erhaltungsaufwendungen sofort steuermindernd absetzbar. Bei einem Gebäude, das erst durch geeignete Maßnahmen in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden muss, wird aus dem Anschaffungsstichtag ein Anschaffungszeitraum mit der Konsequenz, dass sämtliche Aufwendungen bis zum Erreichen des betriebsbereiten Zustandes als Anschaffungskosten zu behandeln und somit über einen längeren Zeitraum abzuschreiben sind. Nebenkosten der Anschaffung, wie etwa die Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Notariatsgebühren und Maklerkosten, gehören ebenfalls zu den Anschaffungskosten. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der per Vertrag festgelegte Kaufpreis für Grund und Boden oder für die Immobilie. Einrichtungsgegenstände wie aufwendige Einbauküchen gehören nicht zu den grunderwerbsteuerpflichtigen Leistungen.
Herstellungskosten: Dies sind Aufwendungen, um eine Immobilie herzustellen, zu erweitern oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung zu erzielen. Auch Herstellungskosten können über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Eine besondere Kategorie bilden die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Wenn nämlich Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung anfallen, ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, werden sie steuerlich als Herstellungskosten behandelt. Bleiben die Aufwendungen unter diesen 15 Prozent, so sind sie in voller Höhe als Werbungskosten sofort abziehbar.
Doch summieren sich die Kosten im Laufe der drei Jahre und übersteigen diesen Prozentsatz, ändern sich auch rückwirkend die Veranlagungsbedingungen. Ein Beispiel: Ein Steuerpflichtiger erwirbt im Jahr 2008 ein vermietetes Wohnhaus für 500 000 Euro mit einem Grund- und Bodenanteil von 100 000 Euro. Der neue Immobilieninhaber führt im ersten Jahr eine Instandsetzung des Daches für 40 000 Euro durch, im zweiten Jahr lasst er die Fassade für 10 000 Euro streichen. Das macht zusammen 50 000 Euro. Er kann insgesamt in den ersten drei Jahren höchstens 60 000 Euro (Kaufpreis minus Grund- und Bodenanteil x 15 Prozent) als sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand geltend machen. Für eine dritte Maßnahme hat er also noch 10 000 Euro übrig. Sollte die allerdings teurer und die 15-Prozent-Marke überschritten sein, andern sich auch rückwirkend die Veranlagungen. Alle Aufwendungen sind dann über die Nutzungsdauer der Immobilie abzuschreiben.
Erhaltungsaufwand: Zu den prinzipiell sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen gehören in aller Regel die Schönheitsreparaturen. Diese Art der steuermindernden Anerkennung kann allerdings versagt bleiben, wenn diese Arbeiten in einem Maßnahmebündel auftauchen. Verbessert sich dadurch der Standard des Gebäudes, werden steuerlich insgesamt Herstellungsaufwendungen angenommen.
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