Was Mieter zahlen müssen
Streitthema Betriebskosten
Bis zu 2,18 Euro zahlen deutsche Mieter laut D.A.S. Verbraucherinformation im Schnitt für Betriebskosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Betriebskosten, auch als »Nebenkosten« bezeichnet, sind also durchaus keine Nebensache.
Nach § 1 der Betriebskostenverordnung vom 1. Januar 2004 sind Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen. Mit laufend ist regelmäßig gemeint. Die in der Verordnung enthaltenen 17 Betriebskostenpositionen dürfen auf die Mieten aufgeschlagen werden. Dazu gehören Grundsteuer und Versicherungen wie Sach- und Haftpflichtversicherung sowie Kosten für Heizung und Warmwasser mit dazugehörigen Wartungs- und Reinigungskosten, Kosten des Betriebs von Aufzügen, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Hausbeleuchtung, Arbeit des Hauswarts, Gemeinschaftsantennen und -anlagen für Wäschepflege und »sonstige« Betriebskosten.
Der Gesetzgeber hat mit den §§ 556, 556a und 560 BGB die Rechtsgrundlage für die Vereinbarung im Mietvertrag für die Abrechnung und Veränderung von Betriebskosten geschaffen. Es genügt, wenn im Mietvertrag auf die Betriebskostenvereinbarung hingewiesen wird. Vermieter sind verpflichtet, über die Vorauszahlungen der Mieter jährlich abzurechnen.
Das ist wörtlich zu nehmen: Abrechnungen, die erst nach Ablauf von 12 Monaten des nächsten Jahres erfolgen, sind nicht ordnungsgemäß und somit auch nicht fällig. Es können dann keine Nachzahlungen mehr von den Mietern verlangt werden, es sei, der Vermieter hat die Verspätung solcher Forderungen nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).
Bei nicht fristgerechter Abrechnung kann der Mieter gemäß § 273 BGB die Zahlung weiterer Vorauszahlungen solange verweigern, bis die Abrechnung bei ihm vorliegt. Ist die Abrechnung fehlerhaft, können Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich widersprechen und Einwendungen geltend machen. Aber: Fehler und Einwendungen müssen beweiskräftig und konkret nachgewiesen werden. Eine allgemeine Behauptung reicht nicht! Wer einer Forderung nach Zahlung von Betriebskosten zu Unrecht nicht nachkommt, gerät nach spätestens 30 Tagen in Zahlungsverzug, was sogar zur Kündigung führen kann.
Wichtig zu wissen ist zudem: Mieter haben das Recht, Einsicht in die Originalunterlagen der Betriebskosten zu nehmen. Sie dürfen die Originale auch fotografieren, wenn sich der Vermieter weigern sollte, Ablichtungen zur Verfügung zu stellen.
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