Verkehrslärm in der Schlossallee
Mietminderung 1
Auf dieses Problem verweist der Rechtsanwalt Jens Klarmann von der Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft (DASV) unter Hinweis auf die Mitteilung des BGH zu seinem Urteil vom 19. Dezember 2012 (Az. VIII ZR 152/12).
Die Beklagten sind seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in der Schlossallee in Berlin. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der Stadteinwärts-Verkehr über die Schlossallee umgeleitet, weil auf der Länge der Pasewalker Straße, über die der Verkehr bis dahin lief, umfangreiche Straßenbauarbeiten durchgeführt wurden. Die Beklagten minderten wegen gestiegener Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009. Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete von Oktober 2009 bis November 2010 von 1386,19 Euro nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung der Beklagten änderte das Landgericht das Amtsgerichtsurteil ab und ermäßigte - unter Klageabweisung im Übrigen - die Verurteilung der Beklagten auf 553,22 Euro nebst Zinsen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.
Der auch für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH entschied, dass es für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung nicht ausreicht, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht und dass der Vermieter darauf zustimmend reagiert.
Aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergaben sich keine Anhaltspunkte für eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung. Für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung ist im Streitfall daher die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach stellt sich die vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung nicht als ein zur Minderung berechtigender Mangel dar. Die Beklagten haben den (erhöhten) Lärm redlicherweise hinzunehmen.
Für die Annahme des Berufungsgerichts, die vereinbarte Miete sei ab dem siebten Monat nach Eintreten der erhöhten Lärmbelastung gemindert, ist ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Denn eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich, wie hier, innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel nach § 536 BGB dar. Der BGH hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und wies die Berufung der Beklagten zurück.
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