Vorsicht vor den Kostenfallen
Wenn Bauherren das Neuland betreten
Das Bauvorhaben kann nur gelingen, wenn es auf einer soliden wirtschaftlichen Basis steht. Der Finger muss auf jeder Kostenposition liegen. Ihre finanzielle Tragweite wird oft unterschätzt, Konsequenzen von Entscheidungen oder Nicht-Entscheidungen werden nicht erkannt.
Worauf kommt es an?
Rechtzeitige und gut überlegte Entscheidungen sind notwendig, damit vor Unterschrift unter den Bauvertrag und mit Beantragen der Finanzierung Klarheit und Sicherheit über die zu erwartenden Gesamtkosten herrscht. Dazu sollten alle Kostenpositionen Schritt für Schritt durchgerechnet und Eventualitäten einbezogen werden. Etwas großzügiger zu kalkulieren ist besser, als am Ende Finanzierungslücken beklagen zu müssen.
Unerkannt: Kostenfalle Grundstück
Oft muss für das eigene Bauvorhaben erst das Grundstück erworben werden - nach manchmal aufwendiger Suche. Doch hinter scheinbar gleichwertigen Entscheidungen können unterschiedliche Folgekosten stecken. Stehen zwei Grundstücke zum gleichen Kaufpreis zur Auswahl, muss weitergerechnet werden. So ist beispielsweise Grundstück A - beräumt und unmittelbar an einer Straße liegend - sofort bebaubar. Das reizvollere Grundstück B gehört zu einem Gesamtgrundstück. Die Teilungsvermessung steht noch aus. Bäume sind zu fällen, eine Laube abzureißen. Der höhere Aufwand für die Hausanschlüsse und der anzulegende Geh- und Fahrweg über das vordere Grundstück verursachen Mehrkosten. Bauherren müssen sich fragen, ob der Reiz des Grundstücks die 15 000 bis 20 000 Euro höheren Kosten wert ist. Sind diese nicht durch Eigenkapital auszugleichen, erhöht sich auch der Zinsaufwand.
Unverzichtbar: Bodengutachten erheben
Ein Bodengutachten zur Beschaffenheit des Baugrundes kostet etwa 700 bis 1000 Euro. Dieses Geld sparen zu wollen, ist unklug. Ein Beispiel: Erst beim Aushub der Baugrube wird sichtbar, dass der geplante Keller anders gebaut und abgedichtet werden muss, weil es Schichten- oder Grundwasser abzuhalten gilt. Das kann Mehrkosten bis zu 15 0000 Euro nach sich ziehen. Eine Nachfinanzierung ist dann meist nur zu teuren Konditionen zu haben. Oder das Haus muss umgeplant und ohne Keller gebaut werden.
Wer nicht detailliert über die Bau- und Leistungsbeschreibung als Herzstück des Bauvertrages verhandelt, verkennt, dass der Vertragspartner nur die vereinbarte Leistung schuldet. Was im erstklassig ausgestatteten Musterhaus zu sehen war, ist dafür bedeutungslos. Sich erst nach Vertragsabschluss konkret zu entscheiden, wie das eigene Haus gebaut und ausgestattet werden soll, heißt, einen Nachtrag nach dem anderen zu verhandeln und wohl den Finanzierungsrahmen zu sprengen. Wer aber weiß, was er will, Bau- und Leistungsbeschreibung und Vertragsfestpreis exakt verhandelt, kann ohne teure Nachträge auskommen.
Unterschätzt: Kostenfalle Hausanschlüsse
Kosten für die Anbindung von Wasser, Gas und Strom an die Versorgungsnetze werden vielfach unterschätzt. Bei Komplettanbietern schlüsselfertigen Bauens enden die Leitungen üblicherweise einen Meter außerhalb des Fundaments. Bei Grundstücken in zweiter Reihe verursachen zu überbrückende Entfernungen zwischen Hausstandort und Anschlusspunkt erhebliche Mehrkosten - oft zwischen 5000 und 10 000 Euro. Teurer wird es auch, wenn anzubindende Leitungen auf der anderen Straßenseite verlaufen. Zum Zeitpunkt der Gesamtkostenermittlung sollten sich Bauherren deshalb von den Versorgern Kostenvoranschläge für den Anschluss der Medien geben lassen. Denn vorab angenommene Pauschalen halten meist den tatsächlich anfallenden Kosten nicht stand.
Überschätzt: Eigenleistungen und ihre Qualität
Bei Eigenleistungen, die oft für fehlendes Eigenkapital in die Finanzierung eingeplant werden, kann man sich schnell übernehmen. Vor allem, wenn Bauherren und als Bauhelfer deklarierte Freunde zu »Allround-Handwerkern« werden sollen. Fliesen und Bodenbeläge verlegen, Malern und Außenanlagen gestalten - oft sind die Arbeiten weit weniger gut als von einer Fachfirma ausgeführt, auch Gewährleistung gibt es bei selbst verzapftem Pfusch nicht. Müssen letztlich doch Handwerker beauftragt werden, wird die Nachfinanzierung teuer.
Kostenfallen können rechtzeitig erkannt und die tatsächlichen Kosten eines Hausbaus bei der Finanzierung so berücksichtigt werden, dass sie Bauherren nicht ungeplant belasten. Dafür allerdings sind gründliche Vorbereitung, genaues Nachfragen, konsequentes Verhandeln und realistische Einschätzung der eigenen Möglichkeiten unabdingbar. Kostenrelevante Entscheidungen sollten am besten unter Zuhilfenahme unabhängigen fachlichen Rates getroffen werden, wie ihn der Bauherren-Schutzbund als unabhängige Verbraucherschutzorganisation für seine Mitglieder anbietet, meint deshalb Bauherrenberater Peter Breitfeld.
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