Womit Mieter rechnen müssen
Modernisierung im Mietshaus
Baugerüste vor den Fenstern, Bauschutt im Treppenhaus und Baulärm den ganzen Tag - diese Befürchtungen haben viele Mieter, wenn sie der Vermieter über anstehende Modernisierungen informiert. Daniel Rohlff, Jurist der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, äußert sich zur rechtlichen Grundlage: »Als Modernisierungsmaßnahmen bezeichnet man Arbeiten, mit denen die Mietwohnung verbessert, nachhaltig Energie oder Wasser gespart oder neuer Wohnraum geschaffen werden soll. Ab Mai 2013 gehören auch Baumaßnahmen, die dem Klimaschutz dienen, zu den anerkannten Modernisierungsmaßnahmen.«
Solche Arbeiten muss der Vermieter drei Monate vorher ankündigen. Bei geringfügigen Modernisierungen, etwa dem Einbau von Rauchmeldern, ist das nicht erforderlich. Wichtig: Regelungen im Mietvertrag, die diese Vorwarnfrist umgehen, sind ungültig! Aber: Sowohl Maßnahmen zur reinen Erhaltung der Mietwohnung als auch zu ihrer Modernisierung muss der Mieter in der Regel hinnehmen.
● Als Modernisierungsmaßnahmen bezeichnet man u. a. Arbeiten, mit denen die Mietwohnung verbessert, Energie oder Wasser nachhaltig gespart, das Klima geschützt oder neuer Wohnraum geschaffen werden. Dann darf der Vermieter bis zu elf Prozent der anteiligen Umbaukosten auf die jährliche Miete umlegen.
● Die Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter dem Mieter drei Monate vorher ankündigen.
● Werden jedoch die Baumaßnahmen unerträglich und wird der Gebrauch der Wohnung dadurch beeinträchtigt, dann können die Mieter unter Umständen die Miete mindern.
● Mit der neuen Mietrechtsreform ab Mai 2013 müssen Mieter durch energetische Sanierungen verursachte Baumaßnahmen und damit verbundene Einschränkungen beim Wohnen für die ersten drei Monate ertragen - und zwar ohne die Miete mindern zu können!
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Droht eine Mieterhöhung?
Ist eine Modernisierung geplant, befürchten viele Hausbewohner, dass für ihre Wohnung eine höhere Miete anfällt. Doch wann ist eine Mieterhöhung wirklich gerechtfertigt?
»Wenn die Modernisierungsmaßnahmen zum Beispiel langfristig die Wohnqualität erhöhen, die Wohnfläche vergrößern, der Mieter dadurch nachhaltig Energie- oder Wasserkosten einspart oder das Klima geschützt wird, dann darf der Vermieter seine Mieter an den Kosten beteiligen«, erklärt der D.A.S.-Experte. So tragen beispielsweise gerade neue Isolierfenster zu einem besseren Wärmeschutz und damit zu niedrigeren Nebenkosten bei.
Wichtig: Haben Modernisierungsmaßnahmen diese Folgen, dann müssen Mieter damit rechnen, dass der Vermieter bis zu elf Prozent der anteiligen Umbaukosten auf die jährliche Miete umlegt.
Kann man Miete mindern?
Doch auch für den Vermieter werfen Umbaumaßnahmen einige Fragen auf: Dürfen Hausbewohner bei dauerndem Lärm, Plastikfolien vor den Fenstern oder Ausfall der Warmwasserzufuhr ihre Miete mindern? Dazu der D.A.S.-Jurist Rat: »Werden die Baumaßnahmen zur Tortur und der Gebrauch der Wohnung dadurch beeinträchtigt, können Mieter unter Umständen die Miete mindern. Der Mieter muss dem Vermieter die Probleme jedoch immer erst melden und ihm so die Chance geben, sie zu beseitigen.«
Mietrechtsreform ab Mai 2013
Mit der neuen Mietrechtsreform ab Mai 2013 gilt: Mieter müssen Baumaßnahmen und damit verbundene Einschränkungen beim Wohnen für die ersten drei Monate ertragen - und zwar ohne die Miete mindern zu können! Dies gelte allerdings nur bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen, die zur nachhaltigen Energieeinsparung der Wohnung führen, ergänzt der D.A.S.-Jurist. Nach der Reform haben Mieter bei anhaltenden Baumaßnahmen erst ab dem vierten Monat ein Recht auf eine Reduzierung der Miete. Bei allen anderen Modernisierungen, wie zum Beispiel einer Badmodernisierung, bleibt ihr Recht auf sofortige Mietminderung bestehen.
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