Schönheitsreparaturen, Fluglärm und Kündigung
Urteile
Da nehmen es die Gerichte mittlerweile sehr genau! Starre Fristenpläne sind unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen Regeln für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag so abgefasst sein, dass sie - für Mieter erkennbar - nur den Charakter einer Richtlinie haben, von der die Mieter abweichen dürfen, wenn Mieträume noch »gut in Schuss«, also nicht renovierungsbedürftig sind.
Im Fall enthielt die einschlägige Vertragsklausel sogar einen Hinweis auf den »Grad der Abnutzung«. Sie lautete: Der Vermieter kann spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Der nächste Satz wurde dem Vermieter zum Verhängnis: »Als angemessene Zeitabstände gelten ...«.
Nach Ansicht des Landgerichts Gießen (Az. 1 S 11/12) wird mit dieser Formulierung der Zeitpunkt der erforderlichen Schönheitsreparaturen verbindlich festgelegt. Also handle es sich um einen starren Fristenplan. Durchschnittlich informierte Mieter ohne juristische Kenntnisse könnten diese Klausel nur so verstehen: Sie seien verpflichtet, Schönheitsreparaturen - entsprechend dem jeweiligen Grad der Abnutzung der Räume, aber in jedem Fall - innerhalb der genannten Fristen durchzuführen.
Enthält der Mietvertrag einen starren Fristenplan für Schönheitsreparaturen, ist die gesamte Klausel unwirksam. Da die Mieter deshalb bei ihrem Auszug die Räume nicht renovieren mussten, hatte der Vermieter das Nachsehen und trägt die Kosten.
Fluglärm ist in Frankfurt am Main kein Mietmangel. Hat ein Frankfurter Mieter seine Wohnung im Mai 2000 gemietet, als die Pläne für den Ausbau des Frankfurter Flughafens bereits vorlagen und in den Medien ausgiebig diskutiert wurden, darf er nicht Jahre später wegen gestiegenen Fluglärms die Miete mindern.
In dem Fall ist der Lärm, der durch der Flughafen verursacht wird, nicht als Mietmangel zu bewerten, weil der Mieter wusste, was auf ihn zukommt. So urteilte am 31. August 2012 das Amtsgerichts Frankfurt am Main (Az. 33 C 1839/12).
Die später gestiegene Lärmbelästigung verwirklichte nur ein Risiko, das dem Mieter schon beim Vertragsschluss bekannt sein musste. Da »jedermann« die Baupläne kannte, war der Vermieter auch nicht verpflichtet, den Mieter darauf hinzuweisen.
Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen unerlaubter Untervermietung oder sonstigen Vertragsverstößen, die eine erfolglose Abmahnung vor Ausspruch einer Kündigung voraussetzen, muss er darlegen und beweisen, dass der Vertragsverstoß nach Abmahnung fortdauerte, urteilte am 14. Januar 2013 das Landgerichts Berlin (Az. 67 S 126/12).
Der Mieter einer 30,87 Quadratmeter großen 1-Zimmer-Wohnung bat im 2008 um eine Untermieterlaubnis für eine Frau, was ihm der Vermieter verweigerte. Dennoch ließ der Mieter diese Frau, nach seinen Angaben seine Ehefrau, einziehen. Daraufhin mahnte der Vermieter mit Schreiben vom 16. März 2011 den Mieter ab. Mit Schreiben vom 14. April 2011 kündigte er das Mietverhältnis wegen der angeblichen unerlaubten Gebrauchsüberlassung und erhob Räumungsklage. Die Gebrauchsüberlassung habe auch nach der Abmahnung noch fortgedauert. Der Mieter gab dagegen an, die Frau habe ihn längst verlassen.
Im Prozess kündigte der Vermieter mit Schriftsatz vom 24. November 2011 erneut, da der Mieter trotz entsprechender Abmahnung vom 9. November 2011 weiterhin einen Propangaskocher verwendet habe. Der Mieter wollte den Kocher auf die Abmahnung hin bereits am 10. November 2011 entfernt haben. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Az. 2 C 271/11) wies die Räumungsklage ab.
Die Berufung des Vermieters führte nicht zum Erfolg. Das LG Berlin hielt beide Kündigungen für unbegründet. Beide dem Mieter vorgeworfene Vertragsverstöße könnten nur nach erfolgloser Abmahnung zur Kündigung berechtigen. Vielmehr sei es Sache des Vermieters, darzulegen und zu beweisen, dass das vertragswidrige Verhalten auch nach Erhalt der Abmahnung noch fortgesetzt wurde. Dies war dem Vermieter nach Überzeugung des LG nicht gelungen.
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