Eigenes Haus auf gemietetem Grund
Erbbaurecht
Das Erbbaurecht öffnet dazu Tür und Tor. Dabei wird ein langfristiger Pachtvertrag über ein Grundstück geschlossen, der meist 99 Jahre lang läuft. Auf dieser Fläche errichtet dann der Häuslebauer das eigene Wohngebäude. Mit Grundbucheintrag steht es praktisch auf einem gemieteten Grundstück, erläutert die Wüstenrot Bausparkasse AG. Das Erbbaurecht ist deshalb die Ausnahme von einer gewohnten Regel.
Diese Ausnahmeregelung sollte den Wohnungsbau für sozial schwächere Bevölkerungsschichten erschwinglich machen. Mit dem Erbbaurecht - im Umgangsdeutsch auch Erbpacht genannt - erhält der Hausbauaspirant die Chance, viel früher und mit überschaubarer finanzieller Belastung zu Wohneigentum zu kommen: Es fällt ja der Kaufpreis für Grund und Boden weg.
Im Grundbuch verankert
Wie beim Grundstückskauf, muss auch der Erbbaurechtsvertrag notariell beurkundet werden. Er wird sogar in zwei Grundbüchern erfasst, zum einen im Grundbuch des belasteten Grundstücks, dem »Grundstücksgrundbuch«, und zum anderen im sogenannten »Erbbaugrundbuch«. Das ist sinnvoll, weil das Erbbaurecht wie ein Grundstück veräußert, vererbt und beispielsweise mit Grundpfandrechten belastet werden kann.
Die Laufzeit für das Erbbaurecht geht üblicherweise über 99 Jahre und ist unkündbar. Nach Vertragsablauf kann dieses entweder verlängert werden oder der Grundstückseigentümer kauft das Gebäude, wobei er sich an dem dann aktuellen Marktwert zu orientieren hat. Ob dieser aber genau den Vorstellungen des Verkäufers entspricht, ist offen, besonders dann, wenn dieser viel Mühe und Arbeit für das Haus aufgebracht hat.
Ein Rechenexempel
Für die langfristig zugesicherte Nutzung des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, zahlt der Pächter dem Eigentümer einen Erbbauzins, also eine »Miete«. Dieser Zins passt sich dem aktuellen Verkehrswert des Grundstücks an, da in vielen Verträgen eine Anpassungsklausel enthalten ist. Die Pacht beträgt zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswerts pro Jahr und wird alle drei bis fünf Jahre neu festgelegt. Meist dient der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Lebenshaltungskosten-Index als Basiswert, der aller Erfahrung nach steigt. Bei der derzeitigen Niedrigzinsphase ist es für Bauherren besonders ratsam, die Alternative von Kauf und Erbbaurecht auf lange Sicht durchzurechnen.
Ein Erbbaurecht wird interessant, wenn die Zahlung des Erbbauzinses günstiger ausfällt als die Finanzierung eines Grundstückskaufpreises. Dabei spielt die Überlegung eine Rolle, dass der Kredit für einen Grundstückskauf irgendwann abbezahlt ist, während der Erbbauzins weiterläuft. Der Bauherr ist also nach den jährlich fließenden, gleichbleibenden Zahlungen beim kreditfinanzierten Grundstückserwerb schuldenfrei, wohingegen der Erbbauzins an den Grundstückseigentümer üblicherweise bis 99 Jahre zu entrichten ist, auch von den eventuellen Erben.
Neben den regelmäßigen Zahlungen der Zinsen für die Erbpacht fallen die jedem Hausbesitzer bekannten Gebühren an. So trägt der Eigentümer des Gebäudes alle laufenden Instandhaltungs-, Betriebs- und Renovierungskosten. Darüber hinaus hat er das Gebäude zu versichern und trägt die Grundsteuer sowie sonstige private sowie öffentliche Abgaben. Dazu gehören auch die Erschließungskosten, die beim Erbbaurecht in der Regel nicht vom Grundstücksbesitzer, sondern vom Erbauer des Hauses zu entrichten sind. Diese Vorleistungen der Gemeinde, die dazu führen, dass das künftige Haus an Straßen und Wege oder an die Kanalisation angebunden wird, müssen vom neuen Anrainer bezahlt werden.
Da oft Jahre vergehen, bis die Bauverwaltung alle Kosten abgerechnet hat, kann es zu unliebsamen finanziellen Überraschungen kommen.
Vermarktungschance für Grundbesitzer
Erbbaugrundstücke werden meistens von Kirchen und Kommunen angeboten, die außerdem noch für Familien mit Kindern oft Vergünstigungen bereithalten. Etwa in der Weise, dass der zur Berechnung dienende Bodenwert unter dem tatsächlichen Verkehrswert festgelegt wird. Eine andere konkrete Möglichkeit ergibt sich durch eine Ermäßigung des Zinssatzes, wenn minderjährige Kinder in der Baufamilie vorhanden sind.
Kirchliches Flächeneigentum unterliegt häufig einem Veräußerungsverbot für die Kirche, so dass der Verkauf von Grundstücken für diese sehr erschwert ist. Das erbbaurechtliche Instrument ist deshalb aus Sicht dieser kirchlichen Grundstücksbesitzer die einzige Alternative, das rechtlich vom Gebäude getrennte Grundstück eigenständig zu vermarkten, da es trotz Bebauung in deren Besitz verbleibt. Der Pächter als Bauherr hat dagegen während der Pachtzeit wie ein Eigentümer alle Freiheiten, über das Haus zu verfügen, und kann es beispielsweise an Dritte verkaufen, wobei der Erbpachtvertrag auf den Käufer übergeht.
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