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Angebot zur freiwilligen Mieterhöhung
Die Wohnungsverwaltung teilte mit, dass sie eine Wärmedämmung des Hauses nur vornehmen könne, wenn die Mieter bereit wären, einer freiwilligen Mieterhöhung, entsprechend § 10 Miethöhegesetz (MHG), zuzustimmen um die Kosten aufbringen zu können. Sollte das nicht geschehen, würde die Modernisierung nicht erfolgen, die Miete aber dennoch nach §2 MHG erhöht. Bei späterer Modernisierung würde dann die Miete noch mal, nach § 3 MHG erhöht werden. Was hat man von solchen Drohgebärden zu halten? Ist das überhaupt korrekt?
Heinz K., Lübbenau
Ja und nein. Der Ver mieter kann eine Mietver tragsänderung wegen einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis anbieten, anstatt eine Mieterhöhung nach den Bestimmungen der
§541 b BGB und §3 MHG wegen Modernisierung anzukündigen und vorzunehmen. Die Zustimmung der Mieter ist freiwillig, sie kann nicht er zwungen werden.
Mieter in solcher Situation sollten sich mit sachkundiger Hilfe und durch Rückfragen sowie Einsicht in die Unterlagen beim Vermieter/Verwalter einen Überblick verschaffen, wie hoch eine mögliche Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ausfallen könnte. So kann man vergleichen, ob man bei Zustimmung zur freiwilligen Mieterhöhung nach § 10 MHG nicht schlechter wegkommen, d.h. nicht mehr Miete zu zahlen hätte, als bei einer Modernisierungsumlage.
Wird der Mieter durch freiwillige Mieterhöhung nicht schlechter gestellt, ist die Annahme des Angebots vernünftig. Der Beginn der Mieterhöhung sollte aber erst zu einem Zeitpunkt erfolgen, der dem Zeitpunkt einer Modernisierungsmieterhöhung gleichkommt (ab übernächstem Monat). Eine freiwillige Mieterhöhung nach § 10 MHG hat wenigstens den Vorteil, dass die Miete ein Jahr lang nicht noch mal erhöht werden darf und dass eine solche Erhöhung in die 30-prozentige Kappungsgrenze (ab 1. September 20 Prozent!) einzubeziehen ist. Das heißt, die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 30 bzw. künftig, um nicht mehr als 20 Prozent steigen.
Vermieter dürfen auch vor Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen die Miete nach § 2 MHG erhöhen, wenn dafür die Voraussetzungen gemäß § 2 MHG gegeben sind. Behebbare Mängel sind dabei kein Hindernis, Mieter haben trotzdem die Pflicht zur Zustimmung. Bei erheblichen (Alt-)Mängeln können sie dafür im Gegenzug Mietminderung beanspruchen. Kommt es dann später zur Modernisierung kann der Vermieter die Modernisierungsumlage geltend machen, die bis zu 20 Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus gehen kann.
Wie es mit den Mieterhöhungen weiter gehen könnte, ist in jedem Fall überlegenswert. Auch unter diesem Gesichtspunkt Ist das Angebot zu einer freiwilligen Mieterhöhung zu prüfen, denn diese ist nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.
So kann die Zustimmung zur freiwilligen Mieterhöhung als Gegenleistung von Wärmedämm-Maßnahmen, die in der Regel zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie und damit zur Senkung von Heizkosten führen, besser sein, als eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.
Außerdem: Würde die Miethöhe mitsamt der Umlage noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben, könnte der Vermieter zeitgleich oder später eine weitere Mieterhöhung nach § 2 MHG bis zur Höhe der Ortsüblichkeit vornehmen. H.K.
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