ca.-Angabe im Mietvertrag
spater zu der Erkenntnis, dass die Wohnfläche kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, kann sich der Vermieter darauf berufen, dass die Wohnung so gemietet worden ist, wie sie sich dem Mieter präsentierte: Lage, Qualität und Gebrauchswerteigenschaft. Die Wohnungsgröße habe dabei nicht im Vordergrund gestanden, sie sei also für den Abschluss des Mietvertrages nicht entscheidend gewesen.
Mietverträge mit solchen ca. Wohnflächenangaben werden von der Rechtsprechung erstdann beanstandet, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Wohnfläche «erheblich» ist. Bei Abweichungen um 10 Prozent oder mehr kann von einer er heblichen Differenz und einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit ausgegangen werden. Ist die Differenz kleiner werden Mieter in der Regel mit Korrekturforderungen keinen Erfolg haben.
Die Abrechnung der Betriebskosten hat jedenfalls dann nach Größe der Wohnfläche zu geschehen, wenn im Mietvertrag für bestimmte Kostenpositionen der Umlagemaßstab so vereinbart worden ist. Dann haben so gestellte Mieter einen durchsetzbaren Anspruch darauf, dass der Vermieter die tatsächliche Wohnfläche in der Betriebskostenabrechnung anzuführen und auf Verlangen auch nachzuweisen hat.
Für die Heizkostenabrechnung bestimmt die Heizkostenverordnung im § 7 zwingend, dass ein Teil der Kosten (je nach dem gewählten Maßstab 30 bis 50 Prozent nach der Wohn- oder Nutzfläche) abzurechnen ist.
Fehlt im Mietvertrag die Vereinbarung eines Umlagemaßstabes, darf der Vermieter (außer bei den Heizkosten!), die Betriebskosten nach «billigem Ermessen» verteilen, soweit sie verbrauchsunabhängig sind. D.h. er muss einen einigermaßen gerechten Umlageschlüssel wählen.
So kann es auch sein, dass er sich dabei auf die ca. Angabe der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche bezieht. Damit entspricht er auch dem «billigen Ermessen». Im Ratgeber Nr. 476, auf den sich unser Leser bezieht, ging es um vereinbarte Umlagemaßstäbe, die ja auch die Regel sind.
Übrigens: Die Umlage von Betriebskosten nach (überhöhten) ca. Wohnflächen bringt nicht unbedingt eine Benachteiligung, denn überhöhte Wohnflächen verringern zwar die Kosten pro Quadratmeter aber an der tatsächlichen Gesamthöhe der Betriebskosten ändert sich nichts.
Dr. iur. HEINZ KUSCHEL
Siehe u.a. Broschüre des Deutschen Mieterbundes «Die zweite Miete», 1999, ab S. 19 ff., aufS. 22 ausdrücklich:«lst im Mietvertrag eine größere Wohnfläche angegeben, darf.... nur nach der tatsächlichen Größe» abgerechnet werden. Die Voraussetzung dafür: Vereinbarter Umlagemaßstab Wohnfläche
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