Was bereits jetzt zu tun ist
Winterdienst
»Das kam so überraschend - diese Ausrede zählt nicht«, sagt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von wohnen im eigentum, und nennt einige Punkte, die vorab getan werden können:
Streumittelvorräte prüfen
Wer bis Wintereinbruch wartet, kommt vor Gericht nicht mit der Entschuldigung durch, die Streumittel waren ausverkauft oder der Baumarkt hätte so früh am Morgen noch nicht geöffnet.
Es dürfen nur die richtigen Streumittel eingesetzt werden. Welche das sind, bestimmt die Gemeinde. Streusalz ist oft nur beschränkt erlaubt oder gar verboten. Das Räumgerät sollte auf Funktionsfähigkeit geprüft sein, bei einem Motorpflug empfiehlt sich ein Probestart. Wer bei der ersten Glätte feststellt, dass alles fehlt, was zu ihrer Bekämpfung notwendig ist, gefährdet nicht nur andere, er riskiert auch Bußgeld und Haftung.
Dienstleister prüfen
Im Ernstfall muss klar sein, wer eingreift. Das kann auf Dienstleister übertragen werden, es sind aber drei Punkte zu beachten:
1. Der Dienstleister muss in der Lage sein, die Aufgabe zu erfüllen. Bei einem Hausmeister, der diesen Job als Nebentätigkeit - vielleicht gegen eine kostenlose oder verbilligte Wohnung - ausübt, kann das problematisch sein. Hat er eine feste Anstellung, kann er nicht dann Schneeräumen, wenn es notwendig ist, sondern wenn seine Arbeitszeit es erlaubt. Auch Vollzeithausmeister und kleinere Unternehmen können in Schwierigkeiten kommen, wenn sie mehrere Häuser/Anlagen betreuen und personell nicht bei allen gleichzeitig tätig werden können. Wichtig ist eine Vertretungsregelung im Krankheitsfall.
2. Der Vertrag mit dem Dienstleister muss diesen klar verpflichten, den Winterdienst entsprechend den gesetzlichen Regeln auszuführen.
3. Wer in einem Haus oder einer Wohnanlage für den Winterdienst verantwortlich ist, muss stichprobenartig die korrekte Ausführung überprüfen und bei Mängeln für Abhilfe sorgen.
Regeln für Hausbesitzer
Der Eigentümer ist für die Wintersicherheit verantwortlich. Er kann einen Dienstleister beauftragen. Die Kosten des Winterdienstes nebst Streumittel kann er auf die Mieter umlegen, wenn er sein Haus vermietet hat und eine Vertragsklausel das vorsieht.
Der Mietvertrag kann bestimmen, dass der Mieter räumt. In diesem Fall trifft diesen auch die Verantwortung für die Sicherheit. Der Vermieter ist aber nur vor Haftung geschützt, wenn er den Mieter genau über seine Pflichten instruiert hat und seine Arbeit kontrolliert.
Für Wohnungseigentümer
In Wohnungseigentumsanlagen gehört Wintersicherheit zu den Aufgaben des Verwalters. Ganz sicher ist es, diese Verpflichtung ausdrücklich in den Verwaltervertrag zu schreiben, wie das in § 2 Ziff. 6 des Musterverwaltervertrags der Fall ist, der bei wohnen im eigentum zu beziehen ist. Der Verwalter wiederum wird dafür Dienstleister einschalten.
Die Wohnungseigentümer müssen den Verwalter zwar nicht systematisch überwachen, aber bei auffälligen Fehlern reagieren, sonst können sie selbst haftbar gemacht werden. Sowohl die Fehler wie die Abmahnung des Verwalters dokumentieren!
Die Eigentümer können den Winterdienst auch unter sich aufteilen. Aber sie müssen sich gegenseitig auf die Finger sehen. Sie können das nicht per Mehrheitsbeschluss entscheiden: Alle müssen damit einverstanden sein, so der BGH (Az. V ZR 161/11).
Richtige Überwachung
Wer den Winterdienst an Mieter, Dienstleister oder Wohnungseigentümer delegiert hat, muss diese regelmäßig stichprobenartig kontrollieren. Zeigen sich Fehler, muss erst für Sicherheit gesorgt werden - im Notfall selbst zu Schippe und Streumittel greifen.
Es ist wichtig, die Überwachung zu dokumentieren (durch Aufzeichnungen und Fotos). Das kann im Ernstfall entscheidend für die Haftungsfreiheit sein. Die Beweise sind wichtig, wenn der Vertrag mit unzuverlässigen Dienstleistern vorzeitig beendet oder ein schlampiger Mieter ersetzt werden soll - auf dessen Kosten. Arbeitet ein Dienstleister schlecht, kann seine Bezahlung laut BGH-Urteil (Az. VII ZR 355/12) gekürzt werden. Das gilt nicht für angestelltes Personal.
So viel Winterdienst muss sein
Auf dem Grundstück müssen die Zugänge zu Haustür, Mülltonnen, Stellplätzen, Garagen gefahrlos begehbar sein. Schilder wie »Privatweg - Betreten verboten« schützen nicht vor Haftung, auch Briefträger und Handwerker haben Anspruch auf Sicherheit.
Für angrenzende Gehwege haben die Gemeinden die Zuständigkeit, die diese meist durch kommunale Satzung an die Eigentümer weitergeben. Dort steht genau, wann zu räumen ist, oft zwischen 7 Uhr morgens und 20 Uhr abends, bei starkem Schneefall auch mehrmals am Tag. Außerdem sagt die Satzung, in welcher Breite und mit welchen Mitteln Glätte bekämpft werden muss. Wer gegen die Gemeindevorschriften verstößt, riskiert ein Bußgeld. Auskünfte geben die Gemeindeverwaltung oder die kommunale Website.
Grenzen für die Haftung
Die Haftung ist nicht grenzenlos. Erste Grenze sind die Gemeinderegeln. Nachts muss nicht geräumt werden. Wer neben dem geräumten Pfad läuft und sich verletzt, kann nicht die Eigentümer verantwortlich machen. Ein Wintersturz führt nur zur Haftung, wenn gegen die Räumpflicht verstoßen wurde, so das Oberlandesgericht Naumburg (Az. 10 U 44/11).
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