Maßnahmen und Mieterhöhungen
Modernisierung - Teil 3
Maßnahmen innerhalb der Wohnung
Sollte Ihr Vermieter gegen Ihren Willen bzw. ohne dass Sie zur Duldung verurteilt worden sind, mit Modernisierungsmaßnahmen beginnen wollen, können Sie dies - soweit es Arbeiten in Ihrer Wohnung betrifft - verhindern, dass Sie den Handwerkern keinen Zutritt zu Ihrer Wohnung gestatten. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen!
Maßnahmen außerhalb der Wohnung
Eine Modernisierungsankündigung ist nicht Voraussetzung für eine Mieterhöhung, wenn Sie die Maßnahme dulden. Dies gilt auch für Maßnahmen außerhalb der Wohnung (Wärmedämmmaßnahmen, Aufzuganbau etc.), sofern Sie über Art und Umfang der Maßnahme wenigstens in groben Zügen unterrichtet sind. Wollen Sie eine Außenmaßnahme nicht dulden, müssen Sie ihr nachweisbar widersprechen. Es kann auch geboten sein, die Baumaßnahmen mittels einstweiliger Verfügung des Gerichts zu verhindern.
Wenn Sie eine Modernisierung dulden müssen
Aufwendungsersatz
Sie haben Anspruch auf angemessenen Ersatz von Aufwendungen (auch als Vorschuss), die infolge der Modernisierungsarbeiten notwendig wurden - von Abdeckfolien gegen Baustaub für Ihre Einrichtung über erforderliche Reinigungskosten bis zur Mietdifferenz zwischen Ihrer alten Miete und einer höheren Miete in einer Umsetzwohnung, falls Sie während der Baumaßnahmen nicht in Ihrer Wohnung bleiben können (§§ 555 d Absatz 6, 555 a Absatz 3 BGB).
Mietminderung
Achtung: Bei energetischen Modernisierungen (die nach dem 1. Mai 2013 angekündigt wurden) ist für die Dauer der ersten drei Monate eine Mietminderung ausgeschlossen. Hierzu zählen beispielsweise die Anbringung einer Wärmedämmung, der Einbau von Isolierglasfenstern oder der Einbau einer effizienteren Heizanlage. Kommt es bei diesen Maßnahmen zu Beeinträchtigungen durch Lärm, Schmutz usw., können Sie anders als früher nicht mindern, sondern müssen in den ersten drei Monaten die volle Miete zahlen. Schwierig wird es in Fällen, bei denen Vermieter mehrere Maßnahmen auf einmal durchführen oder bei Mischmaßnahmen, z. B. wenn Vermieter eine heruntergekommene Fassade nicht nur reparieren, sondern auch noch eine Wärmedämmung anbringen. Für die Instandsetzung der Fassade bleibt das Minderungsrecht erhalten, aber für die Wärmedämmung greift der Minderungsausschluss für drei Monate. Ob Lärm und Schmutz nun von der Instandsetzung oder von der Wärmedämmung kommen, werden Sie im Zweifel kaum unterscheiden können. Wichtig ist, dass Sie von Beginn der Baumaßnahmen an gewissenhaft und detailliert die auftretenden Beeinträchtigungen dokumentieren, damit Sie belegen können, durch welche Maßnahmen die Beeinträchtigungen verursacht wurden. Bei allen anderen Maßnahmen wie Balkonanbau, Einbau eines Bads oder Dachgeschossausbau bleibt das Minderungsrecht bestehen, wenn die Wohnungsnutzung während der Bauarbeiten durch Lärm, Staub, Kälte usw. erheblich beeinträchtigt wird. Auch hier sollten Sie die Beeinträchtigungen dokumentieren, am besten mit Fotos und Zeugen.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er eine Erhöhung der Miete verlangen(§ 559 Absatz 1 BGB).
Finanzielle Härte
Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, wenn die modernisierungsbedingte Mieterhöhung bei Ihnen zur finanziellen Härte führt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 559 Absatz 4 BGB). Damit diese jedoch berücksichtigt wird, müssen Sie dem Vermieter den Einwand der finanziellen Härte innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist, d. h. bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen. Als finanzielle Härte gilt, wenn die Miete nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht (einige Gerichte gehen auch von 40 Prozent aus). Zum Haushaltsnettoeinkommen zählen die Einkommen aller Haushaltsangehörigen. Sind mehrere Mieter/innen Vertragspartei, wird das Einkommen aller Vertragsparteien berücksichtigt, unabhängig davon, ob sie die Wohnung auch tatsächlich nutzen.
Sie müssen die finanzielle Härte im Streitfall vor Gericht durch die Offenlegung Ihrer Einkommensverhältnisse nachweisen. Nicht berücksichtigt wird die Härte, wenn die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder der Vermieter die Maßnahmen nicht zu vertreten hat. Keine finanzielle Härte liegt vor, wenn die Miete nach der Modernisierung nur wegen übermäßig großen Wohnraums zu hoch ist oder die Mieterhöhung durch Wohngeld aufgefangen werden kann bzw. das Amt die Miete weiterhin zahlt.
Abzug der Erhaltungskosten
Durch die Modernisierung erledigen sich oftmals seit Langem überfällige Erhaltungsmaßnahmen. Die Kosten der fällig gewesenen Erhaltungsmaßnahmen müssen Vermieter von den Gesamtkosten abziehen. Soweit erforderlich sind sie zu schätzen. Sie sollten daher rechtzeitig vor der Modernisierung Beweise sichern.
Es sei nochmals betont: Für Erhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter keine Mieterhöhung, d. h. keinen Modernisierungszuschlag, verlangen! Es gibt eine Ausnahme: Instandsetzungsmaßnahmen, die nach Modernisierungsarbeiten notwendig wurden (z. B. Putz- oder Malerarbeiten zur Ausbesserung modernisierungsbedingter Schäden), gehören zu den Modernisierungskosten und können in die Mieterhöhung einfließen.
Abzug von Fördermitteln
Wenn Vermieter für Modernisierungen eine öffentliche Förderung erhalten, müssen sie die Mieter/innen darüber informieren. Sie mindern die Modernisierungsmieterhöhung.
Abzug weiterer Kosten vor Mieterhöhung
Neben den Kosten für Erhaltungsmaßnahmen gibt es weitere Kosten, die nicht zur Mieterhöhung führen dürfen und ebenfalls vorher abgezogen werden müssen. Dazu gehören:
- Mieterleistungen (z. B. Zuschüsse)
- Kapital-, Finanzierungs- und Verwaltungskosten
- überzogener Modernisierungsaufwand, der über die tatsächlich notwendigen Kosten hinausgeht.
Unser Rat: Wenn Ihre Wohnung und Ihr Haus Mängel aufweisen, sollten Sie und Ihre Nachbar/innen schnellstens eine Mängelliste anfertigen und vom Vermieter unter Fristsetzung die Beseitigung der Mängel fordern. Sollte der Vermieter nicht reagieren, können Sie Ihre Ansprüche einklagen. Lassen Sie sich wegen der Einzelheiten unbedingt beraten.
Aus: MieterEcho Nr. 365, Februar 2014
(Wird fortgesetzt)
Teil 1 im nd-ratgeber Nr. 1147
Teil 2 im nd-ratgeber Nr. 1148
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