Zumutbare Alternativ-Wohnung im Angebot
Eigenbedarfskündigung
Bei einer Eigenbedarfskündigung sei der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die im Zeitraum bis zum Ablauf der Kündigungsfrist in seinem Haus freiwerdenden Wohnungen, soweit sie der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar sind, anzubieten.
Die Anbietpflicht des Vermieters resultiert aus dessen Treuepflicht gemäß §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB, um die aus dem Verlust der Wohnung für den Mieter resultierenden negativen Folgen, soweit möglich, zu mildern. Die Verletzung der Treuepflicht führt zur Rechtsmissbräuchlichkeit des Räumbegehrens.
Diese Verpflichtung hatte der Vermieter vorliegend verletzt. Er hatte unstreitig mehrere Wohnungen zwischen 80 und 100 Quadratmetern, die in der Zeit zwischen Ausspruch der Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist in dem Haus frei geworden waren, dem Mieter nicht angeboten. Die Anbietung einzelner Wohnungen, die zudem zum Teil bereits wegen ihrer deutlich geringeren Größe (circa 50 Quadratmeter) mit der Wohnung des Mieters nicht vergleichbar waren, war nicht ausreichend. Der Vermieter - so das Landgericht Berlin vom 12. Dezember 2013 (Az. 67 S 629/12) - hätte sämtliche in Betracht kommenden Wohnungen dem Mieter anbieten müssen. Aus der von ihm selbst herangezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne der Vermieter nicht den Schluss ziehen, die Anbietpflicht beziehe sich lediglich auf eine Wohnung. In den fraglichen Entscheidungen lagen die Sachverhalte so, dass jeweils nur eine Alternativwohnung vorhanden war. Dass damit aber eine Beschränkung der Anbietpflicht ausgesprochen werden sollte, sei den Entscheidungen nicht zu entnehmen (BGH vom 4. Juni 2008, Az. VIII ZR 292/07). Dies sei auch nicht zu begründen.
Der Vermieter könne sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, der Mieter sei als Empfänger staatlicher Transferleistungen ohnehin nicht in der Lage, eine im Objekt freiwerdende Wohnung zu einem marktgerechten Mietzins anzumieten. Es sei allein vom Mieter zu entscheiden, welche Wohnung für ihn geeignet erscheint und welche Opfer er gegebenenfalls zu bringen bereit sei, um eine Wohnung anmieten zu können. So könne auch eine Untervermietung in Betracht kommen oder aber der Mieter mobilisiere finanzielle Reserven.
Im Übrigen gelte ein Angebot als nicht erfolgt, wenn der Vermieter unzumutbare Mietbedingungen stelle. Was angemessen sei, lasse sich zwar nicht statisch beantworten. Regelmäßig dürfte es zulässig sein, wenn der Vermieter dem Mieter einen Vertragsschluss zu den bisher für die Vermietung der Alternativ-Wohnung geltenden Bedingungen anbiete. Gleiches gelte im Regelfall für das Begehren der ortsüblichen oder der im betreffenden Wohnanwesen üblichen Miete. Auch der Mietspiegel biete Anhaltspunkte für die Angemessenheit der Bedingungen. Der am Markt erzielbare Mietpreis bei Neuvermietung sei auf jeden Fall nicht maßgeblich.
MieterMagazin, 6/2014/nd
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