Der Verteilerschlüssel
Betriebskosten
Viele Fragen betreffen den sogenannten Verteilerschlüssel. Hat der Vermieter die einzelnen Betriebskosten für das Haus zusammengestellt, muss er die Kosten noch auf die einzelnen Wohnungen umlegen, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels. In Betracht kommt eine Aufteilung nach
- Wohnfläche (Quadratmeter),
- umbautem Raum (m3), Personenzahl,
- Anzahl der Wohnungen im Haus (Wohneinheiten),
- Miteigentumsanteile in WEG-Anlagen oder
- Verbrauch.
Verbrauchsabhängige Abrechnung
»Gesetzlich« vorgegeben ist der Verteilerschlüssel bei Heizkosten und Warmwasser. Nach der Heizkostenverordnung muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn eine zentrale Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt und der Vermieter nicht mit im Haus wohnt.
Aber verbrauchsabhängig bedeutet nicht, dass die Kosten zu 100 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden. Die Heizkostenverordnung schreibt lediglich vor, dass die Heiz- und Warmwasserkosten mit einem Anteil von mindestens 50, höchstens 70 Prozent verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden verbrauchsunabhängig verteilt, in der Regel nach Wohnfläche.
Umbauter Raum und Wohnfläche
Denkbar ist aber auch die Verteilung nach umbautem Raum. Zulässig ist es, nur die beheizte Wohnfläche als Maßstab zu nehmen. In diesem Fall zählen Räume ohne Heizkörper, Balkone oder Terrassen bei der Heizkostenabrechnung nicht mit.
Der verbrauchsabhängige Kostenanteil wird mit Hilfe von sogenannten Heizkostenverteilern erfasst, die an den Heizkörpern montiert sind und die einmal im Jahr abgelesen werden. Neben den klassischen »Verdunstern« gibt es mehr und mehr elektronische Heizkostenverteiler und Systeme, die per Funk ausgelesen werden können.
Seit 2009 schreibt die Heizkostenverordnung einen ganz bestimmten Verteilerschlüssel für ältere Gebäude vor. Ist das Haus schlecht wärmegedämmt, erfüllt also nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994, wird mit Öl und Gas geheizt und sind freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt oder unter Putz verlegt, müssen 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig und 30 Prozent der Kosten verbrauchsunabhängig abgerechnet werden.
Andere »kalte« Betriebskosten, wie zum Beispiel Wasser, müssen nur dann verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn der Verbrauch durch Wasseruhren in den Wohnungen erfasst wird. Auch die Kosten der Müllbeseitigung können verursacher- oder verbrauchsabhängig erfasst werden. Voraussetzung sind Erfassungssysteme, mit deren Hilfe die jeweiligen Entleerungsvorgänge festgehalten oder angefallene Müllmengen gewogen werden. Bei Erfassungen über eine Müllschleuse wird jeder Einwurf eines Müllbeutels über eine Chipkarte registriert.
Aber: Allenfalls im Neubau müssen Wasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Normalerweise werden die Kosten für Wasser, Abwasser, Müllbeseitigung, Grundsteuer, Aufzug, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Kabel, Wäschepflege nach Wohnfläche verteilt oder nach Personenzahl, seltener nach Wohneinheiten.
Kostenverteilung nach Wohneinheiten
Bei der Kostenverteilung nach Wohneinheiten werden alle Wohnungen gleich behandelt. Keine Rolle spielt es, wie groß die Wohnung ist und wie viele Personen in der Wohnung leben. Sinnvoll ist der Verteilerschlüssel »Wohnungseinheiten« allenfalls bei einzelnen Betriebskostenarten wie zum Beispiel Gebühren für das Kabelfernsehen.
Zumindest bei Kostenarten wie Wasser, Abwasser, Müll, Fahrstuhl oder Hausbeleuchtung erscheint die Kostenverteilung nach der Personenzahl sinnvoll. Je mehr Personen in einer Wohnung leben, desto größer ist der Verbrauch, desto stärker nutzen sie Einrichtungen des Hauses.
Allerdings: Bei den anderen Kostenarten, wie zum Beispiel Grundsteuer, Straßenreinigung oder Versicherungen, stimmt dies nicht mehr. Hier haben die Kosten mit der Personenzahl nichts zu tun.
Die Kostenaufteilung nach Personenzahl ist kompliziert und streitträchtig. Immer wieder geht es um die Frage, wie viele Personen im Abrechnungszeitraum im Haus oder in der Wohnung gelebt haben, wer Mieter und wer Besucher ist, ob Lebenspartner eingezogen, Kinder schon ausgezogen sind usw.
Das mag einer der Gründe sein, warum im Zweifel, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist, nach dem Gesetz die kalten Betriebskosten nach der Wohnfläche verteilt werden müssen. Dann muss der Vermieter in der Abrechnung die Gesamtgrundfläche des Hauses angeben und die konkrete Größe der Mieterwohnung.
Zur Wohnfläche der Wohnung gehören nur die Räume innerhalb der Wohnung. Voll angerechnet werden Räume oder Raumteile mit einer Höhe von mindestens zwei Metern. Zur Hälfte werden Raumteile mitgerechnet zwischen einem und zwei Metern Höhe, Raumteile unter einem Meter Höhe zählen gar nicht mit. Für Terrassen- und Balkonflächen gilt zumindest bei Vertragsabschlüssen ab 2004 die Vorgabe der Wohnflächenverordnung:
Hiernach sind diese Flächen in der Regel mit 25 Prozent anzusetzen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 261/06) kann der Vermieter bei der Wohnfläche auf die im Mietvertrag vereinbarte Fläche zurückgreifen. Diese Fläche gilt auch dann, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist. Erst bei einer Differenz von mehr als 10 Prozent muss der Vermieter auf die tatsächliche Wohnungsgröße zurückgreifen.
Aus: MieterZeitung Juni 2014
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