Nachzahlungen aus Betriebskosten und Kaution
Mietrecht: Urteile im Überblick
Das Ende der Mietzeit ist nicht immer das Ende von Streitigkeiten. Auch wenn die Wohnung von dem Mieter geräumt und herausgegeben wurde, bleibt eine Frage offen: Was geschieht mit der bei Mietbeginn hinterlegten Kaution? Klar ist, dass der Vermieter diese zur Sicherung erhalten hat. Aber welche Ansprüche sollen damit gesichert werden? Mietzahlungen oder nur fehlende Renovierungsarbeiten?
In diesem Zusammenhang informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts Neunkirchen vom 18. Oktober 2016 (Az. 13 C 799/15). Hier hatte ein Mieter auf Rückzahlung seiner Kaution geklagt, die der Vermieter unter anderem mit einer Nachzahlung aus der letzten Betriebskostenabrechnung verrechnet hatte.
Eine solche Verrechnung ist zulässig. Die Kaution soll zwar insbesondere eine Sicherheit für Schäden an den Mieträumen nach Beendigung des Mietvertrages darstellen. Dies heißt aber nicht, dass die Verrechnung nur mit solchen Ansprüchen erfolgen kann.
Insbesondere wenn, wie in dem zu entscheidenden Fall, dem Nachforderungsbetrag nicht widersprochen wird, muss der Vermieter nicht die Kaution insgesamt auszahlen, um dann wieder einen Betrag in Höhe der Nachzahlung zurückzufordern. Vielmehr kann er die Beträge verrechnen und nach dieser Verrechnung den Restbetrag an den Mieter auskehren. DAV/nd
Kaution verzögert zurück
Die Vermieter dürfen »eine angemessene Frist« zur Rückzahlung der Mietkaution beanspruchen.
Grundsätzlich gibt es keinen Zweifel, dass eine Kaution nach Ende des Mietverhältnisses nicht unangemessen lange beim Vermieter verbleiben darf. Allerdings muss man ihm wenigstens so viel Zeit geben, dass er über einen eventuellen Einbehalt zur Abdeckung von Ansprüchen entscheiden kann.
Genau darum stritten die Vertragsparteien im konkreten Fall. Es ging unter anderem um zwei nicht bezahlte Mieten, um eventuelle Schadenersatzforderungen des Eigentümers - und eben um besagte Kaution. Die zuständige Richterin am Amtsgericht Calw (Az. 8 C 148/16) war nicht der Meinung, dass man die nicht bezahlten Mieten mit der Kaution verrechnen könne. Sie verurteilte die Mieterin nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dazu, diese Mieten zunächst zu bezahlen. Das habe nichts mit der Kaution zu tun. Wie viel Zeit der Vermieter zur Rückzahlung dieser einbehaltenen Summe benötige, das hänge »von den Umständen des Einzelfalles ab«. Diese könnten so beschaffen sein, »dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind«. LBS/nd
Kein Kündigungsgrund
Verbringt ein Mieter nur noch drei Monate im Jahr in seiner Wohnung und überlässt diese für den Rest der Zeit einer nahen Verwandten, so ist dies keine unbefugte Gebrauchsüberlassung.
Der Vermieter kann deswegen nicht kündigen. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH das Amtsgericht München (Az. 424 C 10003/15).
Hintergrund: Überlässt ein Mieter seine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters jemand anderem, kann dies ein Kündigungsgrund sein. So erfordert zum Beispiel die Untervermietung einer Wohnung die Zustimmung des Vermieters. Bei einer Untervermietung einzelner Räume aus einem berechtigten Interesse heraus - etwa wegen finanzieller Probleme - kann der Mieter sogar ein Anrecht auf diese Zustimmung haben.
Aber auch unentgeltlich dürfen Mieter ihre Wohnung nicht so einfach jemand anderem überlassen. Ausnahmen bestehen, wenn der Mieter die Wohnung noch teilweise mit nutzt.
Der Fall: Ein Familienvater in München hatte 1982 eine Wohnung gemietet und war dort mit seiner Ehefrau und der kleinen Tochter eingezogen. Mittlerweile verbringen die Eltern nur noch drei Monate im Jahr in der Mietwohnung - für den Rest des Jahres leben sie in der Türkei. In ihrer Abwesenheit bewohnt ihre mittlerweile erwachsene Tochter die Wohnung.
Der Vermieter sah darin nun eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an jemanden, mit dem er keinen Mietvertrag hatte. Er schickte zunächst eine Abmahnung und kündigte dann den Mietvertrag. Als die Mieter sich weigerten, auszuziehen, erhob er Räumungsklage.
Das Urteil: Das Amtsgericht München wies die Klage ab. Solange der ursprüngliche Mieter die Wohnung noch nutze, dürfe er nahe Verwandte wie seine Tochter ohne Zustimmung des Vermieters mit aufnehmen und die Wohnung nutzen lassen. Allerdings dürfe er der Tochter die Wohnung nicht zur alleinigen Nutzung überlassen. Von einer solchen kompletten Überlassung sei auszugehen, wenn der ursprüngliche Mieter die Wohnung nur noch sporadisch nutze und dort lediglich einzelne Gegenstände zurückgelassen habe.
Dies sei hier aber nicht der Fall. Denn ein Viertel des Jahres nutzten die Eltern nach wie vor normal die Wohnung. Ein solcher Zeitraum sei keine sporadische Nutzung. Die Eltern dürften daher auch ihre Tochter die Wohnung nutzen lassen. Ein Kündigungsrecht des Vermieters bestehe nicht. D.A.S./nd
Lärm vom Hotel im Berliner Hinterhof
Eine Mieterin darf wegen erheblicher Lärmbeeinträchtigung durch einen Hotelbetrieb die Miete um 20 Prozent kürzen.
Noch vor der Wende, 1984, mietete eine Frau eine Altbauwohnung am Prenzlauer Berg. Heute lebt sie immer noch dort und hat ein Problem: Die Hauseigentümerin hat nämlich vor ein paar Jahren die Räume rund um den zweiten Hinterhof an einen Hotelbetrieb vermietet: 60 Zimmer, Apartments und Ferienwohnungen.
Touristen finden Berlin spannend und das Viertel am Prenzlauer Berg besonders. In besagtem Hinterhof war der Rummel entsprechend groß: Die Mieterin konnte nachts nicht mehr ruhig schlafen. 2010 teilte sie der Vermieterin erstmals mit, sie werde die Miete mindern, wenn die Störungen anhielten.
Auf die Kürzung der Miete folgte ein Prozess, den die Mieterin gewann. Die Mietzahlung um 20 Prozent zu mindern, sei wegen des erheblichen Lärms angemessen, fand das Landgericht Berlin im Urteil vom 11. August 2016 (Az. 67 S 162/16). Er gehe weit über die üblichen, für eine Großstadt typischen Störungen hinaus.
In Metropolen mit weltweiter touristischer Anziehungskraft wie Berlin sei die Gästefluktuation in Hotels ziemlich hoch, stellte das Landgericht fest. Lägen Hotels zudem, wie hier, günstig in der City und nahe an attraktiven Restaurants bzw. Nachtlokalen, herrsche fast rund um die Uhr Betrieb. Teilweise im Minutentakt durchquerten die - durchschnittlich 60 bis 70 - Hotelgäste den gepflasterten Hinterhof.
Das wäre auch dann ein gravierender Mangel der Mietsache, wenn die Störungen ohne Zutun der Hauseigentümerin eingetreten wären. Im konkreten Fall sei es aber die Vermieterin selbst, die die Lärmbelästigung möglich gemacht habe, indem sie an den Hotelbetrieb vermietete. Gegen die Mietminderung könne die Hauseigentümerin auch nicht einwenden, die Mieterin habe mit so einer Entwicklung in der Berliner City rechnen müssen.
Mitte der 1980er Jahre habe niemand die weitere Entwicklung des Stadtteils vorhersehen können, die mittlerweile zu privatwirtschaftlicher Nutzung von Gebäuden führte. Ebenso wenig die für einen geschlossenen Wohnkomplex atypische Einrichtung eines Hotelbetriebs im Hinterhof. OnlineUrteile.de
Kosten bei Mieterwechsel
Die Umlage der Betriebskosten ist immer wieder Anlass für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Insbesondere, wenn die Vorauszahlungen nicht ausreichend sind, wird die Abrechnung genau geprüft.
Fraglich können hier unter anderem die Kosten sein, die anfallen, wenn der Mieter wechselt. Oftmals geschieht dies unterjährig, so dass eine Zwischenablesung erforderlich ist. Hierfür werden von dem Versorger Kosten in Rechnung gestellt. Die Frage ist dann, wer diese Kosten zu tragen hat: der ausziehende Mieter, der einziehende Mieter oder der Vermieter?
Dazu hat laut Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) das Amtsgerichts Saarbrücken (Az. 36 C 348/16) ein Urteil gefällt. In der Entscheidung hatte der Vermieter diese Nutzerwechselkosten in die Abrechnung des ausscheidenden Mieters eingestellt, dieser war aber nicht bereit, sie zu tragen.
In der dann anhängigen Zahlungsklage des Vermieters bestätigte das Gericht die Auffassung des Mieters. Bei den Kosten des Mieterwechsels handelt es sich schon begrifflich nicht um umlagefähige Betriebskosten. Denn dies sind nur Kosten, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen laufend entstehen.
Wesentliches Merkmal ist also, dass es sich um Kosten handelt, die zwar nicht unbedingt jährlich, aber doch in einem regelmäßigen Turnus anfallen. Bei den einmalig bei Auszug entstehenden Kosten des Nutzerwechsels ist dies gerade nicht der Fall.
Sofern der Vermieter auf solchen Kosten nicht sitzenbleiben will, muss er eine gesonderte Vereinbarung mit dem Mieter treffen. Eine »automatische« Umlage durch die Betriebskosten kommt nicht in Betracht. DAV/nd
Mehr Infos auf www.dasnd.de/genossenschaft
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