Haftbarkeit auch im Ehrenamt
Wohnungseigentümergemeinschaft: Verwaltungsbeirat
So empfiehlt der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) den Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), die Aufgaben des Beirats genau festzulegen, Haftungsausschluss- und Freistellungsvereinbarungen mit dem Beirat zu treffen und eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Die Kosten hierfür sollte die WEG übernehmen. Zudem sollte die Eigentümerversammlung die Entlastung des Beirates beschließen.
Verletzten die Mitglieder des Verwaltungsrates schuldhaft ihre gesetzlichen Pflichten, so haben sie den der Eigentümergemeinschaft dadurch entstandenen Schaden zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung kann ihre Ursache in schuldhaftem Handeln oder Unterlassen haben. Schuldhaft handelt der Verwaltungsrat dann, wenn er nicht die Sorgfalt aufbringt, die für die ordnungsgemäße Erfüllung seiner Aufgaben erforderlich ist.
Haftungsfälle
Eine Haftung setzt vorsätzliches oder fahrlässiges Verhalten voraus, wodurch gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Aufgaben und Verpflichtungen des Verwaltungsbeirates verletzt werden. Grund für eine Schadensersatzpflicht kann etwa sein, dass der Verwaltungsbeirat sich bei der Erfüllung seiner Aufgaben nicht an Weisungen der Eigentümerversammlung hält. Oder dass er bei der Prüfung der Jahresrechnung auf eine Kontrolle der Kontobelege verzichtet. Entstehen der Eigentümergemeinschaft hierdurch finanzielle Nachteile, so haben die Mitglieder des Verwaltungsbeirates diese auszugleichen.
Wie haften Beiräte?
Der ehrenamtliche Einsatz für die Miteigentümer kann für einen Verwaltungsbeirat teuer werden: Macht er Fehler, muss er im schlimmsten Fall mit seinem gesamten Vermögen haften. Beiräte gelten als Gesamtschuldner, das heißt, von jedem von ihnen kann der Ausgleich des gesamten entstandenen Schadens verlangt werden. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates sind also einem erheblichen Haftungsrisiko ausgesetzt. Da sie ihre Tätigkeit in der Regel ehrenamtlich ausüben, erscheint es angebracht, dass dieses Risiko einer Haftung abgemildert und gesenkt wird.
Tipp: Möglichkeiten der Haftungsbeschränkung
Um die Haftung einzuschränken, kann die Vereinbarung getroffen werden, dass ein Verwaltungsbeirat generell nur bei vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Sorgfaltspflichtverletzungen haftet. Fahrlässiges Verhalten kann dann eine Schadensersatzpflicht nicht mehr auslösen. Allerdings bedarf eine solche Regelung einer Vereinbarung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen und die ins Grundbuch eingetragen werden muss.
Aufgabe: Vermittler zwischen Verwaltung und Eigentümern
Zu den Hauptaufgaben des Verwaltungsbeirates gehört die Prüfung der Jahresabrechnung und die Prüfung des Wirtschaftsplans. Der Beirat muss die Belege prüfen, die sachliche und rechnerische Richtigkeit der Jahresabrechnung nachvollziehen sowie die Instandhaltungsrückstellung überprüfen. Über seine Prüfungsergebnisse hat er eine Stellungnahme abzugeben. Diese ist eine wichtige Grundlage für die Entscheidung der Wohnungseigentümer, die Jahresabrechnung zu genehmigen oder nicht zu genehmigen.
Gegenüber der Eigentümerversammlung hat der Verwaltungsbeirat beratende sowie empfehlende Aufgaben. Bei Fehlen des Verwalters fallen ihm vorbereitende (die Beschlüsse der Eigentümerversammlung) und leitende (Leitung der Eigentümerversammlung) Aufgaben zu. Gegenüber dem Verwalter hat der Beirat unterstützende und prüfende Aufgaben, gegebenenfalls soll oder muss er bestimmten Handlungen zustimmen oder diese genehmigen. Einem Verwaltungsbeirat können allerdings keine Aufgaben übertragen werden, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz) der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegen. Ist ein Verwaltungsbeirat berufen, nimmt er in der Regel folgende wichtige und verantwortungsvolle Funktionen wahr:
Vermittlung zwischen dem Verwalter und unzufriedenen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft,
frühzeitige Meldung von Schäden innerhalb des Gemeinschaftseigentums,
Einholung von Angeboten, soweit dies kostenlos möglich ist,
Vorbereitung der Eigentümerversammlung,
Unterstützung bei der Durchführung der Eigentümerversammlung, zum Beispiel Auszählung der Stimmen, oder Übernahme der Versammlungsleitung,
zu Prüfungszwecken Einsichtnahme in Vollmachten, die dem Verwalter erteilt wurden.
Rechte und Pflichten: Kontroll- und Unterstützungsinstanz
Im Wohnungseigentumsgesetz sind die Pflichten eines Verwaltungsbeirats im Rahmen der »Unterstützung des Verwalters« nicht definiert. Fest steht: Der Verwaltungsbeirat ist kein »Aufsichtsrat«. Das höchste Organ innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ist immer die Wohnungseigentümerversammlung. Ein Verwaltungsbeirat darf zwar nicht in die Befugnisse des Verwalters eingreifen. Das Wohnungseigentumsgesetz räumt ihm aber Kontrollrechte und Unterstützungspflichten ein.Dazu gehören:
Kontrollrechte
Der Verwaltungsbeirat prüft im Vorfeld der Eigentümerversammlung den vom Verwalter vorgelegten Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. Dabei ist er berechtigt, Auskunft über die Tätigkeit des Verwalters zu verlangen und Einsicht in dessen Unterlagen zu nehmen.
Informationspflicht
In der Eigentümerversammlung hat der Verwaltungsbeirat eine Stellungnahme zum Jahresabschluss und einen Abstimmungsvorschlag hinsichtlich dessen Genehmigung an die Wohnungseigentümer abzugeben. Unterlässt er dies, so kann er sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft schadenersatzpflichtig machen.
Unterstützungspflicht
Der Verwaltungsbeirat sollte den Verwalter bei dessen Tätigkeit unterstützen. Dazu gehören neben der Überwachung der Einhaltung der Hausordnung auch Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung sowie Fragen der Finanzanlage des gemeinschaftlichen Geldes. Allerdings darf dies nicht dazu führen, dass er Aufgaben des Verwalters übernimmt, sondern er muss sich auf die Unterstützung und die Beratungen beschränken. WiE/nd
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