Mittel der Heilungsmöglichkeit
Mietrecht: Fristlose Kündigung des Mietvertrages
Auch bei einem lange bestehenden Vertragsverhältnis reicht ein solcher Verstoß aus. Um hier wieder eine Balance zwischen den Parteien herzustellen, besteht daher eine Heilungschance für den Mieter. Wenn er seit mindestens zwei Jahren pünktlich gezahlt hat und nun zum ersten Mal im Verzug ist, kann er alle Rückstände innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleichen, und die fristlose Kündigung wird unwirksam.
Dies ergibt sich aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), in dem davon die Rede ist, dass der Vermieter hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Der Vermieter muss also das gesamte Geld erhalten oder eine öffentliche Stelle muss sich verpflichten. Aber was bedeutet das? Was ist hier eine öffentliche Stelle?
Im Zusammenhang mit diesen Fragen informiert die AG Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 10. Januar 2017 (Az. 67 S 408/16).
In dem Fall befanden sich die Mieter im Verzug, der Mietvertrag wurde gekündigt. Die Mieter zogen jedoch nicht freiwillig aus, so dass der Vermieter die Räumungsklage anhängig machte. Hiergegen wendeten sich die Mieter und beantragten zunächst Prozesskostenhilfe, da die Verteidigung gegen die Klage ausreichend Aussichten auf Erfolg habe und die Beklagten nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Mitteln nicht in der Lage waren, die Kosten für einen Anwalt zu tragen.
Diesen Antrag wies das Gericht zurück. Die Richter sahen keine hinreichenden Erfolgsaussichten der Beklagten, sich gegen die Kündigung zu wehren. Unstreitig bestand der Rückstand, die Frage war hier nur, ob die nach der Klagezustellung vorgelegte Erklärung des Jobcenters ausreichend war. Hierin hieß es, dass das Jobcenter die Mietschulden für die streitbefangene Wohnung »nach aktuellem Stand« übernehmen werde.
Dies ist gerade keine ausreichende Verpflichtungserklärung, die die Kündigung heilen könne, so das Gericht. Hierfür ist vielmehr eine klare und eindeutige Erklärung erforderlich, wonach zusätzlich zu den laufenden Zahlungen auch die offenen Rückstände übernommen werden. Die allgemein gehaltene Erklärung des Jobcenters ließ jedoch gerade nicht erkennen, welche konkreten offenen Beträge übernommen werden. Hierauf waren die Mieter auch hingewiesen worden, dennoch war keine neue, konkrete Erklärung vorgelegt worden.
Für den Mieter heißt dies, dass er bei einer Übernahme der Mietschulden durch das Jobcenter darauf achten muss, dass die Erklärung konkret ist. Hierbei sollte entweder der entsprechende Betrag oder auch ein Zeitraum genannt werden, für den die Rückstände übernommen werden. Andernfalls reicht die Erklärung gerade nicht und die Kündigung des Mietvertrages bleibt wirksam. DAV/nd
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