»Mieten steigen, weil nötige Modernisierungen so teuer sind«
Stimmt das denn überhaupt? Aufklärung statt Mythen in der Wohnungsfrage. Teil 5 der nd-Serie »Muss die Miete immer teurer werden?«
Der drastische Mietanstieg in vielen Städten sowie Konflikte um Verdrängung haben die Wohnungsfrage zurück in die politischen Debatten und auf die Straße gebracht. Wie in kaum einem anderen Bereich unseres Alltags prallen hier existenzielle soziale Bedürfnisse und ökonomische Interessen einer marktförmig organisierten Wirtschaft aufeinander. Eine soziale Wohnungsversorgung – das zeigen die letzten 150 Jahre der kapitalistischen Urbanisierung – muss fast immer gegen private Gewinninteressen durchgesetzt werden. Wir stellen in dieser Serie in Kooperation mit der Rosa-Luxemburg-Stiftung gängige Behauptungen in den gegenwärtigen wohnungspolitischen Auseinandersetzungen auf den Prüfstand.
»Es führt kein Weg daran vorbei, dass private Eigentümer die vom Verfall bedrohten oder im Wohnstandard veralteten Häuser [...] sanieren. Dies können sie nur, wenn ihnen garantiert wird, dass sie einen Teil der Kosten über die Erhöhung der Mieten wieder zurückbekommen.« Rainer Werner, Autor und Journalist
Wie wird argumentiert?
Modernisierungsmaßnahmen wie etwa der Austausch von in die Jahre gekommenen Heizungen, Fenstern und Sanitäranlagen werden als notwendige und wichtige Investitionen zur Verbesserung des Wohnstandards und/oder zur Senkung des Energieverbrauchs verstanden. Das Ganze müsse für die EigentümerInnen jedoch wirtschaftlich tragfähig sein. Die These lautet: Ohne den ökonomischen Anreiz, diese zum Teil sehr kostenintensiven Maßnahmen über Mieterhöhungen – die rechtlich verankerte sogenannte Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) – refinanzieren zu können, würde am Ende die gesamte Bausubstanz verfallen, zum Nachteil aller Beteiligten.
Während Mieterinitiativen fordern, den Anstieg der Mieten nach Modernisierungen auf ein moderates Niveau zu begrenzen, lehnt der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft alle Vorschläge zur Kürzung der Modernisierungsumlage, die derzeit bei 11 Prozent liegt, ab. Seine Begründung: Mit einer Senkung würde die energetische Sanierung von Wohngebäuden ausgebremst. Zudem decke die derzeitige Regelung noch nicht einmal vollständig die drei zentralen Aufwandskomponenten von ImmobilieneigentümerInnen ab: den Werteverzehr von Investitionen (Abschreibungen), die Zinsen sowie die Instandhaltungskosten.
Was ist dran?
Tatsächlich sind viele Modernisierungsmaßnahmen mit sehr hohen Kosten verbunden, doch die derzeitigen Regelungen sehen nicht nur eine Kostenaufteilung zwischen VermieterInnen und MieterInnen vor, sondern eröffnen zusätzliche Gewinnerträge für die EigentümerInnen. So fließen die für die Modernisierung umgelegten Investitionskosten dauerhaft in den Mietpreis ein. Auch wenn die neue Heizung oder das neue Bad längst durch erhöhte Mieten refinanziert worden ist, bleibt die Mieterhöhung bestehen.
Ein Rechenbeispiel: Ein Badeinbau, der 20.000 Euro gekostet hat, kann bis zu 11 Prozent der Kosten (2.200 Euro pro Jahr) auf die Nettomiete angerechnet werden. Pro Monat muss die Mietpartei dafür etwa 183 Euro mehr zahlen als ohne neues Bad. Zunächst ist das für den Eigentümer ein Verlustgeschäft: 20.000 Euro bezahlt und nur 2.200 Euro zurückbekommen. Nach dem zweiten Jahre sind es aber schon 4.400 Euro und nach dem dritten Jahr immerhin 6.600 Euro. Nach zehn Jahren übersteigt die Summe der zusätzlich gezahlten Miete die der Ausgangsinvestition. Ab jetzt lohnt sich der Badeinbau auch für die Vermieterseite. Nach 20 Jahren hat die Investition satte 44.000 Euro erbracht. Das entspricht einem Gesamtgewinn von 22.000 Euro bzw. einem jährlichen Zins von 6 Prozent. Wenn das Bad noch ein paar Jahre durchhält, wird der Gewinn sogar noch gesteigert.
Modernisierungen erscheinen somit als eine gute Kapitalanlage. Will die Vermieterin oder der Vermieter das Geld nicht selbst investieren, wird ein Kredit bei einer Bank aufgenommen. Selbst bei einer Zahlungsverpflichtung von insgesamt 9 Prozent (für Zins und Tilgung) unterschreiten die jährlichen Finanzierungskosten (1.800 Euro) für das neue Bad die erhöhten Mieteinnahmen (2.200 Euro), sodass ein jährlicher Gewinn von 400 Euro erzielt werden kann. Nach 25 Jahren ist der Kredit abbezahlt und der Mieter hat 10.000 Euro mehr entrichtet, als für die Finanzierung des Bades aufgebracht werden musste. Bei günstigeren Krediten erhöht sich der Gewinn entsprechend.
Stellen wir uns kurz vor, dass das Vermietungsgeschäft nicht nur eine Wohnung umfasst, sondern zehn oder 100 Wohnungen. Dann lässt sich erahnen, welche hohen Gewinne mit Modernisierungen erwirtschaftet werden können und warum die Immobilienverbände unbedingt an den bestehen Regeln festhalten wollen.
Ein spezieller Fall sind sogenannte energetische Sanierungen. Hier entfällt die Zustimmungspflicht der MieterInnen. So können etwa die oft erheblichen Modernisierungsumlagen für gedämmte Fassaden auch gegen den Willen der MieterInnen auf die Miete angerechnet werden. Damit werden diese gleich doppelt zur Kasse gebeten: Sie müssen nicht nur die auf Dauer gestellte Zahlung der Modernisierungskosten tragen, selbst wenn die Maßnahmen längst abbezahlt sind, sondern müssen auch mögliche Mieterhöhungen akzeptieren, die mit keinerlei Verbesserung des Wohnstandards verbunden sind.
Mieterorganisationen haben zudem in den letzten Jahren Beispiele von »fiktiven Modernisierungsankündigungen« dokumentiert, bei denen umfangreiche Umbauarbeiten und hohe Mietsteigerungen angedroht wurden, um Wohnparteien zu einem Auszug zu bewegen. Danach wurden die Wohnungen ohne jegliche Modernisierungsarbeiten zu wesentlich höheren Mieten neu vermietet. Dass es auch anders geht und die Modernisierungsumlage in ihrer jetzigen Form keinesfalls alternativlos ist, zeigt sich aktuell in Berlin. In einer Vereinbarung mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften wurde beschlossen, dass die Modernisierungsumlage künftig maximal 6 Prozent der anrechenbaren Gesamtkosten betragen darf. Eine Befristung der Modernisierungsumlage auf den Zeitraum der Refinanzierung der Investition (sogenannte Amortisationszeit) wird geprüft.
Fazit
Die Mieten steigen nicht, weil modernisiert wird. Im Gegenteil: Eine Modernisierung erfolgt nur, weil dadurch höhere Einnahmen möglich werden. Die Aufwertung von Gebäuden und Wohnungen ist nicht das Ziel der Investitionen, sondern das Mittel der Verwertung.
Andrej Holm ist Sozialwissenschaftler und zählt zu den prominetesten Experten eines kritischen Blicks auf Stadterneuerung, Gentrifizierung und Wohnungspolitik. Von ihm ist unter anderem erschienen: »Mietenwahnsinn. Warum Wohnen immer teurer wird und wer davon profitiert« (bei Knaur, München). Die Serie ist zuerst als Heft Nummer 15 in der Reihe »luxemburg argumente« der Rosa-Luxemburg-Stiftung erschienen. Sie kann unter rosalux.de kostenlos heruntergeladen werden.
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