Wer dreimal zahlt ...
Zustimmung zur Mieterhöhung
Auf diesen kurzen Nenner bringt der DMB-Direktor Lukas Siebenkotten die jetzt veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZB 74/16). »Vermieter haben keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung. Die Zustimmung zur Mieterhöhung durch schlüssiges Verhalten, das heißt Zahlung der geforderten Mieterhöhung, reicht völlig aus.«
Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete werden nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Stimmt der nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Mieter-Überlegungsfrist Klage vor dem Amtsgericht auf Zustimmung erheben, wenn er seine Mieterhöhung durchsetzen will.
Im aktuellen Fall hatte der Vermieter die Miete zum 1. Februar um 47 Euro auf 432 Euro erhöht und eine schriftliche Zustimmungserklärung des Mieters gefordert. Mit Schreiben vom 19. Januar und 1. Februar erinnerte der Vermieter an die gewünschte Zustimmung. Der Mieter gab keine schriftliche Erklärung ab, zahlte aber für Februar, März und April die mit der Mieterhöhung geltend gemachte neue Miete von 432 Euro. Trotzdem klagte der Vermieter im April auf Zustimmung zur Mieterhöhung.
Zu Unrecht. Die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen. Jetzt muss der Vermieter auch die Kosten der Gerichtsverfahren zahlen.
Der BGH stellte klar, dass der Mieter der Mieterhöhung bereits vor Einreichung der Klage stillschweigend wirksam zugestimmt hätte, weil der die geforderte Mieterhöhung dreimal in Folge vorbehaltlos zahlte. Eine schriftliche Erklärung könne der Vermieter nicht verlangen. Eine entsprechende Formvorschrift gebe es im Gesetz nicht.
Entscheidend sei, dass der Mieter durch sein Verhalten der Mieterhöhung konkludent, also durch schlüssiges Verhalten zugestimmt habe. Aus der dreimaligen vorbehaltlosen Zahlung der erhöhten Miete könne kein anderer Schluss gezogen werden, als Zustimmung zur Mieterhöhung. Es komme bei der Frage, ob konkludent zugestimmt worden sei, nicht darauf an, ob der Mieter seinen Dauerauftrag geändert oder die erhöhte Miete durch Einzelüberweisungen gezahlt habe. In beiden Fällen sei der Mieter tätig geworden, und da er keinerlei Vorbehalte erklärt habe, sei klar, dass er zustimmen wollte.
Zwar ließ der BGH offen, ob schon die erstmalige Zahlung der erhöhten Miete als konkludente Zustimmung angesehen werden kann. Aus Sicht des DMB ist die Antwort aber klar: Wer vorbehaltlos die erhöhte Miete zahlt - egal, ob einmal oder dreimal - hat der Mieterhöhung konkludent zugestimmt. DMB/nd
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